去年人口普查，今年統計處公布了多項統計結果。與樓市及按揭市場有關的數字值得留意。一如以往，同樣的數字，不同人可引申出完全不同的結論。
首先是按居所租住權劃分的家庭數目，請見「表一」。
資料來源：統計處, 宏亞研究部 (右鍵放大圖片)
2011年，有123萬個家庭住在自置物業內，佔全部家庭的52.1%，比例較10年前微升，但差別不大。值得留意的是按揭的數字，居於自置物業的 家庭，仍有按揭或貸款的，有49萬戶，佔「居於自置物業家庭」的比例為39.9%。不論是數目，或比例，都較10年前明顯下跌。
沒有按揭及貸款家庭大升
至於居於自置物業中，居所又「沒有按揭及貸款」的家庭，數字及比例都大幅上升。
另一組值得留意的數字，是「居於自置物業」，而且有按揭的家庭的供款情況，請見「表二」。
資料來源：統計處, 宏亞研究部 (右鍵放大圖片)
基本上，不論是居於「資助自置居所」或「私人永久性房屋」的家庭，每月供款的數字，或按揭供款佔收入比率，較2001或2006年都有明顯下調。
兩者較大的差異，是居於「私人永久性房屋」的家庭，尚餘按揭還款年期上升，而居於「資助自置居所」家庭的尚餘還款年期卻見明顯下跌。主要原因，應該 是數年前政府縮減以至停售居屋有關。未有新供應，而居屋的流通率較私樓低，居民多為自住，數年下來，尚餘的按揭年期逐漸縮減有關。
單看統計報告未能見問題所在
私樓方面，由金管局的數據可看到，新批按揭年期愈來愈長，反映在人口普查中，便見居於私樓的家庭，尚餘按揭年期上升。
表面看來，以「仍有按揭家庭數目及比例」、「仍有按揭家庭月供金額」及「供款與收入比率」數字都下跌來說，似乎現時一般居於自置居所家庭的供款負擔 比起10年前或5年都都見減少。有地產業界人士便據此認為，雖然現時樓價高企，但實際上，就「平均或中位數」而言，供樓負擔不算重；尤其是6成居於自置物 業家庭已沒有按揭負擔，反映香港樓價遠遠未至「泡沫化」。
但閱讀統計報告，單看平均或中位數，很多時會對焦不了問題所在。說「供樓負擔輕」，放上年輕人為主的網上論壇，大概會換來連串嘲諷。明顯「供樓負擔中位數下跌」的數據，與年輕人的印象有重大差異。
人口結構揭示問題所在
我們不認為官方數據有問題，數據與民情的落差，較大可能與香港人口結構有關。
「圖三」是香港的人口金字塔（女性人口中，淺粉紅色代表居港外傭）。留意人口金字塔，每5年為一分段，以45至59歲的分段人口最多。人口普查亦顯示，去年香港人的年齡中位數為41.7歲，人口學上，我們是一個步向高齡化的社會。
資料來源：統計處, 宏亞研究部 (右鍵放大圖片)
我們粗略估計，人口普查得出的「沒有按揭」的住戶上升、供款佔收入百分比下跌，與居於自置居所的業主年齡有關。可能大部分已供滿按揭的業主，都是50歲以上的一群。他們購入單位的時間較早（其時樓價較低），現時適逢按息下跌，供款佔收入比率亦下跌。
但現時市場討論較多的，明顯是年輕一輩認為社會流動轉弱，薪金可能長期欠缺可觀增長，他們明顯難以應付現時的樓價。此群人的憂慮與壓力，其實並未在統計數據中反映出來。
原文刊於 經濟日報網站 2012年5月9日
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