【按揭一分鐘】銀行ON LIST律師 │ 按計劃 - 按揭專家

如果你正好有朋友是律師，好可能在你在需要律師專業服務時，會優先考慮你的朋友。此種想法自然無可厚非。但如果是牽涉到有關按揭契約的買賣時，卻要特別留意銀行對合作律師有一定限制。

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業主與借款人

申請按揭時，如借款人未能通過壓力測試，銀行可能會要求增加聯名借款人。聯名借款人在按揭申請中的角色、責任與借款人相同，令借款人「總收入」上升，有利通過壓力測試。多數銀行會要求聯名借款人與按揭物業的業主有親屬關係，但並不需要一定是業主。
相對來說，如業主多於一人，申請按揭時，全部業主均需為借款人。不論物業是夫婦二人以長命契方式持有，或是數名朋友以分權共有方式擁有。簡單來說，按揭借款人的數目可以多於業主的數目，但卻不可以少於此數。
有關規定是出於風險管理的考慮：增加借款人，便減少日後斷供成為壞帳的風險；業主必須是借款人，則代表業主全部知悉、同意按揭條件，避免出現爭拗。

原文刊於晴報 2012年9月11日

按揭契注意事項

早前筆者提到，現時的按揭契，多數會以ALL MONIES的方式在土地註冊處登記。好處是日後如業主在同一銀行加按，也不必大費周章，加簽按揭契。但此方便也會帶來另外一些問題。

ALL MONIES的意思，是有關物業的抵押貸款未有設定上限。如果借款人以一個物業向銀行抵押，借得100萬元，之後又在有關銀行處理其他資金往來，並借下款項時，銀行是可以視有關物業為新增貸款的抵押品。極端一點的例子，如果借款人欠下同一家銀行信用卡卡數，無力償還，即使準時供樓，銀行亦有權將抵押的物業收回拍賣。

另一點要注意的，在業權是聯名擁有的情況下，如果按揭契是以ALL MONIES方式登記，而其中一名業主向按揭銀行借入其他款項時，銀行亦會將物業作為新增貸款的抵押品，其餘聯名業主變相需承擔有關債務，協助欠款人還債。要避免此類情況出現，聯名業主宜事先達成共識，避免一方在他方毫不知情下，向按揭銀行借入其他大額款項；或在許可的情況下簽定指定銀碼的按揭契。

原文刊於晴報 2012年7月24日

能否拒用銀行On List律師？

很多人都有自己相熟的律師，在需要處理法律程序時，亦會傾向由相熟律師處理。但在處理物業買賣，尤其是涉及按揭貸款時，相熟律師卻往住未能代表處理。

原因之一，是很多銀行都有所謂「on list」律師，部分銀行會拒絕不在名單上的律師樓代表銀行處理按揭契，此情況甚至會令置業人士出現額外支出。

銀行在批出按揭條件，而借款人又接受之後，雙方會簽訂「按揭契」，費用一般由借款人負責。如果借款人選擇的律師，正好在銀行律師名單吻合， 借貸雙方便可由同一律師代表，簽訂按揭契。相反，如借款人的律師不在銀行名單上，按揭契便需要由分別代表銀行及借款人的各自律師處理，兩份律師費都由借款人支付。

由於現時的物業買賣律師費，多數以「套餐」方式推出，即律師樓收取的費用，已包括「買賣合約、樓契、按揭契」。即使買家另外找銀行名單上的律師處理按揭契，仍需支付一筆費用。

此外，由於部分按揭貸款會有附帶條款，牽涉更多工序，為求更有效率，銀行傾向較熟悉處理流程之律師樓；此種情況下，先諮詢銀行可接受的律師名單，再從中選擇，會是較理想的方案。

原文刊於信報網站 2012年2月19日