在香港，一般住宅物業的按揭成數上限是樓價7成，即買家要準備樓價3成的首期。如果買家希望以低首期入市，可考慮多種不同的高成數按揭方案。
現時高成數按揭的主流產品是按揭保險計劃，以規模而言，2011年涉及按揭保險的按揭貸款，規模逾200億元。不少借款人錯誤理解此類產品，如以為 是「銀行借樓價7成，按揭保險公司借樓價2成」等；其實此類產品的結構，是整筆按揭都由銀行提供，而借款人需要向第三者，例如香港按揭證券公司購買一份按 揭保險。當借款人違約，銀行有損失時，便由第三者向銀行賠償。
按保產品具第三方風險
由於整筆按揭都是由銀行提供，而僅由第三方提供保險，銀行代保險公司墊支高於限制的貸款；此類產品在理論上有第三方風險（Counterparty Risk），即提供保險者本身有可能欠缺賠償能力。
提供保險的公司可接受多少按揭保險合約，視乎有關公司的信貸評級（Credit Rating）而定。信貸評級的高低，則取決於保險公司的資本規模。
如果有關保險公司的評級遭下調，便代表其賠償能力下降。但最大的問題是，保險公司評級被下調，往往在金融危機出現時發生；此時亦往往是經濟下行周期 －－借款人較可能出現違約的時候。簡單來說，當保險公司投資評級被下調時，亦是銀行最有可能需要向保險公司索償之時。保險公司因未能如約賠償而引致的損 失，最終仍由貸出款項的銀行承擔。
按證公司信評被降可能性極低
客觀而言，按揭保險制度，其實為金融體系埋下了一個風險。因此，在監管機構的角度而言，為按揭保險設限，如只接受A-評級的保險公司為提供按保的機構，實屬合理之舉。
現時按揭保險市場，主要的參與者是按證公司。按證公司在市場中佔有主導地位，客觀上有其價值。我們在上文提及過，按揭保險在本質上有第三方風險。但 按證公司提供按保，在理論上一樣有第三方風險；但在現實中，按證公司由港府透過外滙基金全資擁有，港府又是近乎零外債，而且大致上是「年年有餘」的政府； 因此，按證公司信貸評級被降的可能性極低。按證公司為市場提供低風險的按保方案，對銀行業似乎無害。
按證涉足市場 違小政府大市場原則
假如社會對於第三方風險較低的按揭保險產品有需求，按證公司涉足此市場，為用家提供低首期置業的方案，有積極的意義。問題是，按證公司作為市場的主 要參與者，現時在高成數按揭市場市佔率達80至90%。對市場也會產生排擠效應（Crowding Out Effect）；即市場由其主導，令私人參與者難以進入市場，寡頭壟斷，長遠而言，由有政府背景的機構主導市場，這並不切合小政府、大市場原則。
我們認為，按證公司的角色，應該在於回應社會需求，為特定的對象提供服務。除了為市場中的用家，特別是一般「上車客」提供按揭保險外，宜將納稅人的 資源投放於市場失效的地方。例如去年推出的安老按揭，私人市場似乎一直對發展此類業務不感興趣。按證公司提供服務，便是半官方機構的應有之義。
相對而言，公營機構不宜以業務擴展或追求盈利為目標，涉足於私人市場。例如私營機構已在市場中提供其他類似產品，例如一手物業的的二按安排。按證公司便不宜涉足。
關注是否有違政策目標
試想像一下：假如按揭證券公司要拓展市場，向一手樓買家提供二按融資；由於有資金成本的優勢，不難搶佔市場。但有關行動勢將帶起連串問題，包括：
一、提供有關服務，是否合乎有關機構成立時的宗旨？
二、會不會引起社會批評是官商勾結，尤以地產行業為甚？
三、為甚麼公營機構要用納稅人的錢，協助發展商賣樓？
四、如出現壞帳的風險由誰承擔？
五、有關服務是否有違官方遏抑樓市泡沫的目標？
上述問題在涉及公營機構時，都會是重量級炸彈。但換了是私營機構，由於私人機構自負盈虧，上述問題大都不成問題。公營機構向市場提供類似私人機構的服務，其實吃力不討好。尤其是公營機構提供的服務，可能有違政府其他政策目標時，對政府及有關機構的影響，將更為龐大。
原文刊於經濟日報網站2012年7月4日
現時高成數按揭的主流產品是按揭保險計劃，以規模而言，2011年涉及按揭保險的按揭貸款，規模逾200億元。不少借款人錯誤理解此類產品，如以為 是「銀行借樓價7成，按揭保險公司借樓價2成」等；其實此類產品的結構，是整筆按揭都由銀行提供，而借款人需要向第三者，例如香港按揭證券公司購買一份按 揭保險。當借款人違約，銀行有損失時，便由第三者向銀行賠償。
按保產品具第三方風險
由於整筆按揭都是由銀行提供，而僅由第三方提供保險，銀行代保險公司墊支高於限制的貸款；此類產品在理論上有第三方風險（Counterparty Risk），即提供保險者本身有可能欠缺賠償能力。
提供保險的公司可接受多少按揭保險合約，視乎有關公司的信貸評級（Credit Rating）而定。信貸評級的高低，則取決於保險公司的資本規模。
如果有關保險公司的評級遭下調，便代表其賠償能力下降。但最大的問題是，保險公司評級被下調，往往在金融危機出現時發生；此時亦往往是經濟下行周期 －－借款人較可能出現違約的時候。簡單來說，當保險公司投資評級被下調時，亦是銀行最有可能需要向保險公司索償之時。保險公司因未能如約賠償而引致的損 失，最終仍由貸出款項的銀行承擔。
按證公司信評被降可能性極低
客觀而言，按揭保險制度，其實為金融體系埋下了一個風險。因此，在監管機構的角度而言，為按揭保險設限，如只接受A-評級的保險公司為提供按保的機構，實屬合理之舉。
現時按揭保險市場，主要的參與者是按證公司。按證公司在市場中佔有主導地位，客觀上有其價值。我們在上文提及過，按揭保險在本質上有第三方風險。但 按證公司提供按保，在理論上一樣有第三方風險；但在現實中，按證公司由港府透過外滙基金全資擁有，港府又是近乎零外債，而且大致上是「年年有餘」的政府； 因此，按證公司信貸評級被降的可能性極低。按證公司為市場提供低風險的按保方案，對銀行業似乎無害。
按證涉足市場 違小政府大市場原則
假如社會對於第三方風險較低的按揭保險產品有需求，按證公司涉足此市場，為用家提供低首期置業的方案，有積極的意義。問題是，按證公司作為市場的主 要參與者，現時在高成數按揭市場市佔率達80至90%。對市場也會產生排擠效應（Crowding Out Effect）；即市場由其主導，令私人參與者難以進入市場，寡頭壟斷，長遠而言，由有政府背景的機構主導市場，這並不切合小政府、大市場原則。
我們認為，按證公司的角色，應該在於回應社會需求，為特定的對象提供服務。除了為市場中的用家，特別是一般「上車客」提供按揭保險外，宜將納稅人的 資源投放於市場失效的地方。例如去年推出的安老按揭，私人市場似乎一直對發展此類業務不感興趣。按證公司提供服務，便是半官方機構的應有之義。
相對而言，公營機構不宜以業務擴展或追求盈利為目標，涉足於私人市場。例如私營機構已在市場中提供其他類似產品，例如一手物業的的二按安排。按證公司便不宜涉足。
關注是否有違政策目標
試想像一下：假如按揭證券公司要拓展市場，向一手樓買家提供二按融資；由於有資金成本的優勢，不難搶佔市場。但有關行動勢將帶起連串問題，包括：
一、提供有關服務，是否合乎有關機構成立時的宗旨？
二、會不會引起社會批評是官商勾結，尤以地產行業為甚？
三、為甚麼公營機構要用納稅人的錢，協助發展商賣樓？
四、如出現壞帳的風險由誰承擔？
五、有關服務是否有違官方遏抑樓市泡沫的目標？
上述問題在涉及公營機構時，都會是重量級炸彈。但換了是私營機構，由於私人機構自負盈虧，上述問題大都不成問題。公營機構向市場提供類似私人機構的服務，其實吃力不討好。尤其是公營機構提供的服務，可能有違政府其他政策目標時，對政府及有關機構的影響，將更為龐大。
原文刊於經濟日報網站2012年7月4日
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