由於近年新盤售價愈來愈高，如售價達1000萬元或以上，不單不可透過按揭保險入市，即使是自用，按揭成數亦限制在樓價5成以下。換言之，要購買1000 萬元的物業，買家要付出樓價500萬元的首期。500萬元的首期，就算對香港較高收入的家庭來說，亦是相當龐大的開支。發展商為了開拓客源，紛紛推出各類 二按，以減少買家的首期開支。
二按與按揭保險，對買家來說，共同點是「增加貸款金額，減低首期開支」；但除了此共通點之外，二按與按揭保險，在資金來源及市場容量，都大有不同。
現金式的二按有別於按揭保險
坊間很多人誤解，以為按揭保險就是「銀行借7成，按揭證券公司借2成，按揭總成數9成」。其實這些按揭保險計劃，按揭證券公司的角色並不是提供資金，整個 按揭金額，都是由銀行提供的，高成數按揭部分亦是「代保險公司墊支」。按揭證券公司(或其他按揭保險公司)，提供的只是一紙保單。
整個產品的結構，是銀行向借款人提供高成數(例如樓價9成)的按揭，借款人向保險公司投保；當借款人違約，銀行收回抵押物業拍賣仍有損失時，便由提供保險的第三方向銀行賠償。
理論上此種結構的產品，涉及第三方風險(Counterparty Risk)，此種第三方風險的出現，可以反映在其賠償能力的承擔，而關鍵是在時間上。當承保時，保險公司實力必定雄厚，其信貸評級亦自然高企，有能力對違 約斷供的按揭，向銀行賠償。但評級是會調整的，索償亦往往在投保數年後才出現，如果其時保險公司信貸評級被調低，實力下跌，保險公司可能沒有能力作出賠 償。此種情況下，便牽涉到銀行的系統風險。
至於由發展商或個別財務機構提供的二按，由於是賣出已發展物業而回籠的資金，又或是財務機構在香港以外籌措的資本，銀行的系統風險便沒有因此增加。對買家 來說，是一種達到低首期入市的現金方案 (Funded Solution)，而現金式二按是以真金白銀方式提供按揭；對銀行來說，自然也不涉及第三方風險。
按揭保險市場容量對遏樓泡的影响
以規模而論，2011年涉及按揭保險的貸款，有逾二百多億港元；而涉及二按的一按貸款，全年只有三十多億港元。萬一市場出現波動，按揭保險產品對銀行體系的影響遠較二按產品更為龐大。
只要二按沒有增加銀行體系風險，監管當局應該留意的，是二按產品的供款安排，會否製造供款震盪，令一、二按出現交叉違約的風險；例如在壓力測試上，對一、 二按的供款總額作出規限。所以有人認為，金管局要限制以真金白銀借錢予買家購置物業的二按，其理據並不充足。當然，要管制以供款假期 (Payment holiday)引起的供款震盪，相信不是一時三刻可處理的事。站在整體利益而言，理想的自然是有不涉及第三方風險的二按，同時沒有供款震盪的融資方案！
相對來說，按揭保險整筆貸款來自銀行體系，當提供保險的第三方賠償能力出問題，而貸款又真的出現違約時，銀行會因那不兌現的保險而要蒙受損失。除此之外， 香港按揭保險的市場份額高，規模遠較二按產品為大，任何改動現有成數限制，將會給過去十多個月遏樓泡的政策帶來「反效果」(counter- productive) 之現象，實有左手打右手之嫌！
在此前提下，金管局維持現有限制按揭保險的適用範圍，是合情合理的措施。而讓現金式的二按，有限地向市場提供置業融資渠道，亦可理順一部份換樓的訴求。
原文刊於信報網站 2012年年6月30日
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