早前匯豐銀行推出40年按揭，曾引起社會廣泛討論。年輕一輩對此類長年期供款安排不以為然，認為以長年期按揭購入單位，代表要背起長期樓債、犧牲生 活享受數十年等。「老一輩」有供樓經驗的，會搬出早年的置業經歷，例如動員一家老少齊供樓的歷史，認為新一代怕吃苦。其實，兩種觀點各有偏頗。
供款壓力隨通脹下跌？
先說「長供款期」是否等同「長期犧牲生活享受」。不少人已經指出，供款壓力會隨通脹下跌；即使供款初期要節衣縮食供樓，只要收入大致上隨通脹上升，供款也會愈來愈輕鬆。
在目前通脹的情況下，數十年後1萬元的購買力會顯著下跌。舉例而言，本地綜合消費物價指數在2012年5月為110.7，30年前的1982年為 32.1，累積升幅為244%。或者更直觀的說法是，現時110港元的購買力，相當於30年前的32元左右。另一方面，差餉物業估價署制訂的私人住宅售價 指數，在1982年第二季是21.7，2012年5月是198.4，累積升幅是814%，樓價明顯跑贏通脹。
如果未來港元的購買力及樓價大致重複過去數十年的走勢，選用長年期的按揭供款，長遠而言，的確對債務人有利。
三代供樓今非昔比
問題是，歷史只可作為判斷未來的參考，過去的經驗不一定會一如以往的出現。一戶人在多年前動用老中青三代供樓，當年一般按揭成數可達樓價九成，既沒 有信貸資料庫，也沒有壓力測試；一戶人可用7、8成收入供樓。數十年來，在通脹和香港經濟起飛的大環境下，透過樓換樓可令資產翻幾翻。現在看來，當年的決 定似乎頗為正確。
但「成王敗寇」的觀點不一定可取；就如有人入賭場將身家盡押買大小，即使贏了令身家翻倍，大抵也沒有人同意那是值得仿傚的行為。
我們曾經提過，香港樓價飛升的經驗是十分獨特；高通脹、中英政府在回歸談判時限制土地供應；香港在產業轉型時碰上中國開放，大量工作人口由工業轉至服務業；這些都是極為獨特的因素。30年來資產價格累積上升8倍，未來數十年有利因素不一定重複出現。
勿以賭博心態入市
雖然在可見的未來，我們預期貨幣購買力會持續下跌，選用年期較長的還款安排，可說是理性的選擇。但數十年前動員全家三代供樓的情況，亦不宜仿傚 ----盡此一鋪的結果可以是贏，也可以是輸。香港樓價的波動極大，過去十五年間，樓價曾由高位下跌7成，也曾由谷底反彈2倍多。從2003年至今，樓市 升浪已持續9年，現時以「搏一鋪」的態度入市，萬一遇上樓價回落，借款人便難有迴旋的餘地。
我們過去亦曾指出，衡量樓按貸款是否過高，除了要留意按息及供款年期，更重要考慮的是樓按負債率（Mortgage Debt Leverage；MDL），即借款總額相對於家庭收入的比例。如果樓按借款總額控制在合理水平，如佔家庭總收入6至7倍，即使選用較長年期的還款安排， 影響相對地不算大，反而可視為應對通脹的一種方案。相反，我們擔心的是，現時選用長還款期的買家，某程度上是為了通過壓力測試。（見表）
如果此類買家的MDL已偏高，例如樓按貸款金額已逾家庭年收入10倍，由於在一般20年期還款下難以通過壓力測試，勉強選用更長的供款年期，未來財政將欠缺緩衝空間；一旦息口急劇上升而引至供款大增，已不能以延長還款年期來減轉財務壓力。
原文刊於經濟日報網站 2012年7月11日
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