公司按揭的紅旗效應

除了香港之外，鄰近幾個地區或多或少也出現住宅價格急升的問題。早前有報道指出，台灣因為樓價急升，官方一改慣例要求物業代理將新成交物業價格，在指定網站公布。此前當地物業代理各自公報物業成交價，亦無第三方核證，令代理可胡亂公布不存在的高價成交，以刺激樓市。
香港表面上沒有上述問題，所有住宅買家都要在土地註冊處登記，任何人都可查閱。拜市場競爭所賜，現有多家地產代理整合官方數據，公布大市、不同區域以至不同屋苑的價格走勢；而代理受地產代理監管局及相關法例監管，絕少出現虛報成交價的現象。
但若以公司股份轉讓來買賣物業，情況會較一般人認知的更為複雜。由於股份轉讓的印花稅率（以公司「資產」，即物業價值的0.2%）遠低於物業買賣的印花稅 率（2,000萬元以上物業為4.25%），不少豪宅買賣一向以空殼公司轉讓方式進行。在政府推出額外印花稅（SSD）及買家印花稅（BSD）後，以公司 轉讓方式購買物業可節省更大稅額，一般估計此類交易將更為盛行。
公司轉讓尚未納入田土廳成交登記
以公司轉讓方式買賣物業，原則上是股份轉讓，物業名義上的業主不變（仍是原公司），只是公司的股東改變。因此，此類交易不會在官方統計的物業交易中出現。當市場人士引用官方數據，例如成交量評估樓市時，必須留意有關數據並不包括大量名為公司轉讓，實質是物業買賣的個案。
另一方面，以公司轉讓方式購買物業，對買家來說，是購入一間公司，在按揭申請上會較為複雜。大部分的處理方式，是買家以現金購買公司之後，再以公司名義向銀行申請按揭（按揭成數上限5成），由於空殼公司沒有業務，必須以股東（即買家）作為擔保人。
此類空殼公司股權轉讓，如再以新股東作按揭的擔保人，在銀行界的分類中，算是個人銀行業務，貸款條件亦會完全跟隨金管局對一般按揭的限制。
另一類涉及公司申請按揭，是有業務經營的公司；銀行批核營運公司的按揭時，會按公司的業務情況作為批出按揭的依據，在銀行的業務分類中，算是商業銀行業 務，貸款批核的準則與個人銀行的不同。例如，銀行可接受信用狀、應收帳款業務（Receivable Finance）作為批出貸款的根據，批核時較具彈性。但一般來說，有業務營運的公司，罕有以轉讓股權方式來出售旗下物業。
公司按揭有紅旗效應
至於以空殼公司股權轉讓的另類方式，是有關物業本已由公司名義借入按揭，新舊股東向提供按揭的銀行提出更改擔保人，即由新股東（買家）作為物業新擔保人， 並取消舊股東的擔保人身份。此方式卻有另一限制，按揭條款會受既有的按揭合約限制，一間公司以2000萬元轉讓，其持有的唯一物業未償還按揭餘額800萬 元，轉換擔保人時，按揭額亦不能再調高。值得留意的是，銀行會視乎新股東的條件而決定採納與否。由於需要銀行配合及同意（簡單而言，一筆在2年前批出，條 件為拆息加一厘的按揭，現時借款公司申請更改擔保人，幾可肯定銀行不會同意按原有條件繼續承按），亦不能確定銀行可於成交日期前完成手續，故此難成趨勢。
上述兩種處理方式，都要求新股東（買方）有足夠財力；但公司買賣，難以完全避免隱藏債務及責任。而且在現時金管局監管日趨嚴格的情況下，如銀行接到涉及空 殼公司申請的按揭，幾可肯定交易已被認為涉及炒賣，就如看到紅旗。銀行為免被指鼓勵炒賣，勢必進行自我監管。我們估計，即使在樓市成交萎縮的市況下，銀行 都不敢放寬處理涉及公司的按揭申請。


原文刊於經濟日報網站 2012年11月14日

堅尼系數對樓市的啟示

統計處公布的數據顯示， 2011年堅尼系數是0.475，與06年水平相若，但若扣除稅務及社會福利等因素，實質堅尼系數為0.537，較06年高0.004，顯示貧富差距進一步擴大。

社會討論統計處數據，焦點都集中在貧富懸殊，有關討論的各方論據已甚為整全；我們卻想探討貧富懸殊對本地樓市的影響。

根據統計處數字，若將住戶按每月收入分10個等級；2001年時，月入最低組別的中位數為2760元，最高組別為79000元；至2011年，最低組別的月入中位數跌25%，僅得2070元，最高月入住戶的中位數增幅超過20%，升至95000元。

不少分析指出，在2001年，收入最高的一成住戶，較收入最低的一成，月入中位數相差27倍；在2011年，兩者收入差距擴大至44倍。事實上，香港的貧富懸殊現象的確愈來愈嚴重。

如果將焦點集中在樓市，上述數據更可解釋不少近年的「怪現象」，如新盤豪宅化。1997年，一手住宅的平均成交價為536.7萬元，比同年二手樓的平均價 386.5萬元，高39%。2011年，一、二手住宅成交價分別是1201.3萬元及414.7萬元，一手住宅價較二手的平均高出190%。

有眾多理由可解釋整體樓價上升，例如住宅供應偏低、港元偏軟、按息低、負利率、熱錢流入、高通脹等。但上述理由卻不足以全面解釋一手樓價大幅拋離二手的現 象。我們認為，形成近年一手住宅的平均價大幅拋離二手樓，原因有二。其一是國內買家較偏好一手物業(這可能與他們對本地市場未熟悉，較依賴發展商及物業代 理有關)；其次便是本地貧富懸殊，近年高收入家庭大量增加有關。

如果以「月入4萬元」為高收入家庭的分界。2001年，月入4萬元以上的家庭有37.7萬戶；2011年是55.6萬戶，十年間，「富戶」增加了17.9 萬戶。而月入十萬元以上的家庭，更由2001年的66851戶，增至2011年的111428戶，上升了4萬多戶。簡單來說，十年來，貧窮家庭的數目多 了，但富有家庭卻增加得更多。

增加的十多萬戶富有家庭，自然產生了大量改善居住環境的需要。而2002年後，政府收緊土地供應，近幾年的新單位落成量亦只有萬多伙。發展商可銷售的單位 減少，要維持盈利，將新盤豪宅化是最簡單的解決方案。正因為近年富有家庭的數量上升(或者說較富裕家庭的收入明顯上升)、國內購買力湧現，成功消化了豪宅 化的新盤，令一手成交價大幅拋離二手市場。

新一屆政府在上場前，不斷地放風會大幅增加土地供應。若以「滿足本地人換樓需求」為由，要求增加土地供應，明顯比「限制按揭成數」等方式以壓抑樓價，來得更為合理。

原文刊於信報網站 2012年6月23日