男女關係與按揭申請

一般人會以為，「收入通過壓力測試、無拖欠債務紀錄、物業是正資產」，申請按揭理應沒有什麼大問題。今個星期想和大家分享一宗個案：
財政穩健卻被拒按
一對男女（關係報稱為未婚夫婦），年約30，月入共3萬元。二人數年前購入將軍澳新都城，向甲銀行申請按揭；兩年後二人向另一家財務公司申請按揭， 再購入將軍澳怡心園。二人其後售出新都城單位，有一定獲利，而持有的怡心園單位，由於按揭由財務公司提供，利率較高，故二人向甲銀行申請轉按，希望透過轉 按，節省利息支出。
表面看，二人收入足以應付怡心園單位的供款，而二人亦沒有拖欠供款紀錄或大額私人貸款，財務情況堪稱穩健；但最終，甲銀行拒絕有關申請。究竟原因何在？
一般情況下，銀行批核按揭，主要考慮的是「人」和「樓」。在個案中，「樓」完全沒有問題，估值正常（兩年前購入，樓價已升了一截）、沒有任何釘契。 二人較早前出售的新都城單位，售價亦高於購入價，手頭現金充足。既然申請人的償還能力足以應付物業的供款。那麼，銀行還有什麼理由拒批？
據了解，主要原因有二 首先，原來甲銀行發現，二人在數年前購入將軍澳新都城後不久，即在未有知會甲銀行的情況下，向一家財務公司（下稱乙財務）申請二按，此正是一種欠缺信用的 表現；其實，樓契內亦有列明，貸款人在沒有頭按銀行的同意下借二按，便屬遺約行為，即（negative pledge convent）。（在此要說明一下，銀行會否主動調查客戶將按揭單位再抵押，視乎個別銀行的操作；一些銀行會定期抽檢按揭組合，如進行查冊。有此類措施 的銀行，便較有可能發現客戶以單位申請二按）
個人誠信至為關鍵
而另一個原因，亦是「人的問題」。原來個案中的男女，在數年前向甲銀行申請按揭時，已宣稱二人是男女朋友，而購入單位是作婚後自用。但甲銀行在處理 二人怡心園單位轉按申請時卻發現，二人最初向乙財務申請按揭時，並沒有列明類似關係，反而有另一位男士作擔保人，而此人竟然是女方的丈夫。
簡單而言， A小姐與B先生數年前向甲銀行申請按揭，購買新都城單位，當時二人報稱是男女朋友。其後二人未得銀行同意申請二按，一年後單位出售，按揭全數清還。A、B兩年後再聯名購入怡心園單位，向乙財務申請按揭時，被要求加擔保人；而擔保人C先生是A小姐的丈夫。
獨立來看，兩宗按揭都「很正常」，但綜合來看，ABC三人的關係便十分複雜。最終甲銀行並沒有批出按揭，理由是借款人最初在未有知會銀行的情況下申造二按，而且A、B二人關係不可信，物業可能是作投資用途。
以上個案較為另類，但卻什有啟發性。首先，所謂信用（CREDIT），銀行考慮的不單是準時還款；按揭合約亦列明單位要自用、不可再抵押等。一旦銀行發現借款人違約，會嚴重影響對借款人信用的判斷。
其次，在現時信貸資料庫的制度下，借款人稍有「行差踏錯」，便被銀行一覽無遺了。




原文刊於經濟日報網站 2012年6月27日