內地推逆按揭的啟示

中國國務院早前有關於發展養老業的文件，內文提到由保監會、民政部等牽頭開展逆按揭試點。據內地媒體報道，詳情會在明年首季公布。

所謂逆按揭，香港稱之為安老按揭，操作上是業主將已供滿的物業，逆按予銀行；業主可以一次過收取一筆較大的款項，又或分期收取年金。待業主百年歸老時，如 果遺產繼承人償還逆按的本、息，便可取回物業。如果原業主沒有繼承人，又或繼承人不願償還逆按本、息，銀行便收回物業；銀行拍賣物業後，如果抵銷逆按本、 息後有餘額，會退予業主繼承人；如果拍賣所得不足以償還貸款總額，繼承人亦不必承擔任何債務。

揭高增長期完結？
內地推逆按揭，理論上與香港樓市、按市沒有太大關係；但背後引伸大量問題，值得思考：
其一是中國人口老化的影響。中國試行逆按揭，原因是內地逐漸進入老齡化社會，而原有的制度，似乎不足以應付社會整體的農老需求。內地常見的一句分析：日本是在富起來後面對老齡化問題，而中國要在富起來前亦面對同一問題。

據聯合國的估計，中國的工作年齡人口將於2015年達到高峰，並在2050年以前逐步下降至23%。簡單來說，單由人口角度考慮，中國人口結構在1979 至2015年都有利經濟發展，但2015年後此有利因素會逐步減弱，甚至轉為負累。中港經濟關係密切，中國經濟的高增長期是否完結，對香港的影響值得留 意。

其次是試推逆按背後的政策思維。眾所周知，胡溫年代，中國政府曾多次推出遏抑樓市措施；有趣的是，習近平、李克強上任後，中國高層對調控樓市的聲音似見減少。

樓市政策或有望放寬
新一屆政府對樓市的看法似乎與前任迥異，甚至會考慮以逆按揭紓緩養老問題。而理論上，逆按揭會在樓市穩定上升的情況下較易實行。國內試推逆按，是否意味樓市政策有所放寬，值得留意。

最後是效用問題，內地媒體在報道逆按揭的概念時，大部分都有提及香港有類似的計劃，往往也引用例子說明安老按揭的好處——無兒無女的長者，可以透過計劃善 用自置物業。的而且確，年老業主居於自置物業，即使資產價格高企，也是得物無所用，逆按的出現，為他們提供一個運用資產，而且不影響居住環境的選擇。但平 心而論，香港的安老按揭只是聊備一格，亦即「有多一個選擇總是較好」，但對整體社會減少養老開支的作用不大——2011年至今，只批出400多宗申請。逆 按的數字偏低，原因不是計劃有嚴重的問題，更大的可能是產品與社會的觀念有一定衝突。

如果內地與香港的民情接近，例如長者較為傾向「養兒防老」、打算將物業交由子孫繼承，那麼逆按在內地的受歡迎程度，可能也會與香港接近——有總比沒有好， 但真正使用的長者數量可能偏低。話雖如此，香港推出安老按揭的經驗可作為內地參考，為解決老年化問題提供多一個選擇，總是一件好事；但兩地的制度、文化有 重大差異，國內要推行逆按，要處理的問題料會比香港的更多。

原文刊於置業家居 2013年9月28日

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負擔能力數據解讀

金管局周三公布「貨幣與金融穩定情況半年度報告」，報告內有關按揭的重點之一，仍然是負擔能力的問題---報告同時羅列了兩個按揭負擔指標，其中一個指標的結論是「遠超50%的長期平均水平」；另一個卻是「由平均值40%降至36%」。

出現上述結果的詳細因由，可在報告中的「貨幣與金融狀況」找到。
簡單來說，報告中以「潛在置業人士」的角度計算「置業負擔能力」；即「虛擬」一個月入處於私宅住戶入息中位數的家庭以市價購買一個50平方米住宅， 以現行按息，7成按揭，還款期20年的數據比較。得出的「收入槓桿比率」(即按揭月供佔月入的比率)，便是65%左右；較同一方法計算出來的歷年平均值 50%高出一大截。

原因很簡單：樓價升幅比一般家庭收入上升快得多。但報告本身有提及，此指標由「潛在置業人士」角度考慮，數字有別於借款人實際供款與收入比率。

第二個「供款收入比率」，指的便是每月新批按揭中，借款人實際還款數字佔收入的比率，最新數據是36%，較平均值40%為低。

實際數字較「由潛在置業人士角度計算」的數字為低。原因有很多，其一當然是月入處於中位數的家庭，事實上會購買的單位樓價較低。或者說，近年入市的買家，平均收入其實較月入中位數為高。

其次是現實中的平均按揭成數為56%，較「虛擬」計算的7成為低；此外，現實中新批按揭平均按揭年期為25年，較虛擬計算的20年為長，令每月供款較低有關。
有趣的是，當局在考慮按息一旦上升帶來的風險時，卻是以「虛擬數字」為本：指出如果按息上升3厘，而其他條件不變，收入槓桿比率會由65%升至84%。另一方面，報告卻未有提及，按息上升3厘對實際借款人的影響。

我們以7月的按揭批核實數計算，即平均貸款額258萬元，按揭還款期 300個月，平均按息2.25厘計算。每月平均還款額為11,252元；供款收入比率為36%，即實際借款人的平均月入為31255元。「假設」其他條件 不變，而按息上升3厘，7月份新批按揭的借款人，供款會升至15461元，借款人的供款收入比率會升至49.5%。

壓測威力：實際供款負擔將維持4成水平
值得留意的是，此個假設數字僅僅對7月份新批按揭個案有效。當市場按息真的上升3厘，至5.25厘時，如果屆時壓力測試仍然存在，銀行批出按揭，需要以「當時按息+3厘」計算，按揭供款不逾月入6成。

壓力測試其實會將借款人的供款負擔壓制在4成多的水平。以每月新批按揭數字為準的實際供款收入比率，根本不可能超過50%。加上對持有一個以上物業借款人的壓測要求更嚴格的影響，數字最終會被限制在40%左右。

因此，未來極可能出現一種古怪情況：一旦按息回升，政府/金管局以虛擬個案計算的「收入槓桿比率」將愈來愈高，甚至出現類似97年，指數超逾100的情況，但數字卻是虛擬而來，與實際借款人的負擔無關。

另一方面，現實中銀行批核按揭有重重指引；指引不改，即使樓價不跌(甚至上升)、按息暴升，在壓測之下，每月的實際「供款收入比率」將會大致維持在40%水平。

原文刊於信報網站 2013年9月28日

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一張糧單申請多宗按揭成絕唱

美國暫不退市，財政司司長表示美國的決定，可能為本地樓市帶來更多風險。原則上，財爺的忠告當然沒有錯；但時移勢易，近年監管日趨完善，本港銀行體系承受風險的能力遠較十多年前為高。

十多年前，一位業主可以用一份糧單，透過不同的銀行，為多個物業申請按揭。由於當時的按揭資料並不會記入信貸資料庫中。除非按揭申請人過去在同一家銀行取得按揭，否則技術上銀行無法直接知悉業主持有多少個物業、有多少個物業尚未完全償還按揭貸款。
當年銀行審核按揭申請的工作因此甚為簡單：看看借款人收入多少，是否穩定、申請人過去的還款紀錄是否良好；最後再看新申請的按揭，每月供款是否低於申請人月入一半，即可決定是否批出按揭。

當年：利用監管漏洞炒樓 存風險
在此環境下，如果按揭申請人的信貸紀錄良好，即沒有拖欠紀錄，也沒有其他大額的私人貸款；借款人不難透過多家銀行，為多個物業取得按揭。即明明月入6萬 元，多個物業的按揭總貸款額可能高達5萬元。部分以出租方式抵銷按揭供款，部分待價而沽。在樓價向好的年代，不少人利用上述的監管漏洞炒樓致富。
對銀行來說，此種情況包藏一定風險：一旦經濟環境有變，租金回落、按息上升、樓價下調，借款人難以應付多個物業的供款，便可能觸發連串按揭違約。而銀行收樓拍賣所得，如不足以抵銷未償還按揭餘額，便會出現壞帳。壞帳的規模愈大，對銀行的衝擊亦愈大。
但自數年前正面按揭資料加入信貸資料庫後，業主透過多家銀行為多個物業取得按揭的故事已成絕唱。
現時申請按揭，銀行都會要求申請人同意銀行查閱其按揭紀錄。如果紀錄顯示按揭申請人有其他未償還按揭，銀行都會要求借款人進一步投露更多資料，包括既有按揭的餘額、每月供款數額等。如有懷疑，銀行可拒批按揭申請。

今日：多於一宗按揭 申請標準更嚴格
以往樓市在上升周期時，會吸引大量投資者，設法以按揭槓桿，不惜以十個茶壺九個蓋的方式，持有多個物業，務求擴大炒樓利潤。此種情況令更多的資金捲入樓 市，加劇樓市上升期的升幅。而一旦市況逆轉，投資者難以應付多個物業的供款，輕則會劈價減磅，重則會斷供破產離場；在後一種情況，往往令銀行出現壞帳。而 現時，所有貸款機構都掌握借款人有多少宗未償還按揭，持有一個或以上未供滿物業人士再為其他住宅物業申請按揭，即使銀行接受，第二個物業的按揭申請也要接 受更嚴格的壓力測試標準。基本上，現時已沒有方法向多個機構取得多個物業按揭。
簡單來說，如果外圍因素急劇轉變，不管是美息上升抑或中國經濟增長放緩；本地樓價難免調整。但受惠於近年日趨完善的監管標準，像當年一人多借的情況基本上 已杜絕。市場持貨者以用家及較有實力的投資者為主，市況出現調整時，會較少劈價散貨的情況，未來樓市調整時，樓價下跌幅度或較少，但調整的時間或較長。

原文刊於經濟日報網站 2013年9月25日

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按揭保費--- 一次過支付較有利

在本地住宅市場，600萬元以下物業的按揭成數上限是七成。如樓價低於600萬元，可透過銀行向按揭證券公司申請按揭保險，令按揭成數上升至八至九成。

按揭保險的好處，是可以令置業人士以較低首期入市，但買家參與按保，須支付保費。支付按揭保費的方式有三種：一次過現金支付、將保費加入貸款總額分期攤還或每年分期支付。
現時按保的按揭成數上限是90％，年期上限是30年。按揭成數愈低，還款期愈短，保費則愈低。以一次過支付而言，保費最低由貸款額0.55％至最高3.55％不等。

如果是分期支付，首年保費由貸款額0.5％至1.65％不等，其後每年繳付的保費為0.25％至0.63％不等。選用分期繳付，客戶須支付保費直至餘款低於原本樓價的七成。

要 選用一次或分期支付保費，最主要考慮預期持有物業的年期。過去在未有額外印花稅時，曾有分析建議，如果只打算持有物業一、兩年，應該選擇分期支付保費，因 為支付一、兩年保費的總開支，會較一次過支付為低。但現時官方措施令短期持有物業成本增加，多數情況下，一次過支付保費似乎對業主較有利。

假設樓價400萬元，借入九成按揭，分30年還款，如果利率不變，選用分期支付保費，在供款八年後，借款餘額會跌至原樓價七成以下，即須支付貸款額6.69％保費，較一次過支付3.55％高得多。


原文刊於晴報 2013年9月24日

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退市或令H按比重回落

周三(9月18日)聯儲局會議，之前市場一般估計會後將交代退市時間表或規模。時間關係，執筆時未知結果，但被視為退市鷹派的美國前財長薩默斯退選聯儲局主席，估計退市步伐會以慢步推行。不過，即使聯儲局由鴿派主導，「退市」仍是遲早問題，現時是時候檢討一下美國一旦退市的影響。

在討論時，我們先根據主流的分析，假設退市的場景----聯儲局料會以緩慢步伐分階段減少買債規模，並以一年以上的時間最終停止買債。

聯儲局第一輪量寬在2008年11月開始，對香港的直接影響是熱錢大量流入。2008年10月底，銀行體系結餘是314億港元，11月升至842.9億元水平，12月再升至1,580億元；2009年中再升至逾2,400億水平。

出於眾多原因，本地銀行在美國聯邦基金利率下調時，並沒有跟足美息下調幅度。但銀行水浸的結果，是反映資金供求的拆息明顯下調。

2007年次按危機爆發前，本地一個月銀行同業拆息與最優惠利率(以匯豐銀行為準)的息差約3.35%。2008年量寬後，拆息因大量資金流入而下跌，拆息與最優惠利率的拆息一度擴大至接近5厘水平，截至本周初，一個月拆息與最優惠利率的息差仍達4.8厘水平。

拆息下跌，加上按揭市場競爭激烈，拆息按揭(H按)利率一度低於1厘水平，較近年最優惠利率為準按揭(P按)低逾100點子，結果是大量按揭借款人選用H按，H按市佔率一度逾9成。直至2年前有大行高調停批H按，其他銀行陸續將H按的息差上調(由H+0.65厘，升至H+2厘以上)，H按佔新批按揭的比例才回落至一成以下。

拆息或將上升

踏入2013年，受政府辣招影響，樓市成交量下跌，銀行為搶佔市場，H按息差略為下調，較P按平均低20點子，令早前H按比重回升至4成水平。簡單來說，自2008年11月以後，一個月同業拆息與最優惠利率的息差大致維持，主導借款人選用H按及P按的，其實是本地銀行的政策—銀行推高H按息差時，便較多人選用P按；相反，銀行推低H按息差時，便較多人選用H按。但當聯儲局執行退市後，情況料將改變---主導H按比重的會是拆息本身的波動。

聯儲局如逐步退市(減少買債)，終將推高美債利率，部分流駐本地的資金料將轉購美債。熱錢減少，直接影響是拆息回升---視乎熱錢流走的速度而定，H按將變得較不吸引。

對個別業主來說，由於H按多數有鎖息機制，拆息上升的風險有限。不過，現時樓市交投淡靜而業主不願減價，部分原因是業主的持貨成本偏低---粗略估計有十萬個住宅的供款利率低於1厘水平。拆息一旦回升，在最優惠利率上升前，以H按供樓的業主，供款利率由1厘升至2厘，負擔或仍不重；但現在住宅市場租務回報偏低，持貨成本上升會不會令放盤業主的議價空間擴闊，值得市場留意。

原文刊於iMoney 2013年9月20日 

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業主為什麼不賣樓？

城大曾淵滄教授近日有一篇短文討論為何業主不賣樓，即現時市場上，為什麼普遍業主不願意賣盤。曾教授開出的答案很有趣，賣了樓，資金要如何處理？

相信不少香港人除了自置物業，也會有其他類型投資；但以月入數萬元的打工族來說，物業以外的其他投資，比重可能偏低。相對而言，如果在2003年至2010年間置業，現時物業升值幅度一般以百萬元計，放賣物業後，要如何處理一大筆現金，可能多數小業主都欠缺經驗。或者說，傳統上本地家庭的最大投資就是自住物業，賣出物業後，一般人想到的，可能又是把資金再買樓。

另一個減低小業主賣樓意欲的是稅務原因；小業主持有的物業，如在2、3年前購入，不受額外印花稅影響；放售舊有物業後換樓，新購置物業卻會受額外印花稅約束；換樓在理論上會令財務自由度減少(萬一要在3年內賣樓，成本會增加)。

另一個曾教授沒有提的理由與按揭有關。2010至2011年，有近十多萬宗新造按揭是以拆息計價的，即市場稱的H按；當年H按的一般定價是H+0.7厘，以新近一個月拆息0.2厘計，此批按揭的現行利率仍在1厘以下。如果業主換樓，售出舊樓，便會失去條件極度優惠的按揭。購置新樓，現時市場最優惠的H按，利率都在1.9厘水平，P按則在2.15厘。參考近20年的數據，雖然2厘水平的按息仍在極度偏低水平，但對於計劃換樓的業主來說，按揭利率卻是上升是足足一倍。除非業主有迫切的換樓需要，又或找到絕世筍盤，否則新舊按揭一厘多的息差，都會令業主在決定換樓前三思而行。

用家主導  調整慢又長

正常市場有自住用家、有投資者；自住用家會左計右計，對自住物業有一定感情；即使估計樓價有可能下跌，也未必會將下定決心賣樓。相反，投資者主要考慮是獲利，他們如判斷樓價將出現較大調整，合理的應對方案是趁樓價仍處高位時套現，待樓市下跌後才補貨。現時眾多分析估計未來一段時間，樓價會有明顯調整，應該會促使了部分投資者賣樓止賺，但整體市場仍是缺盤；原因相信與政府的「有效管理」有關。

2010年10月推出的額外印花稅，及其後的加強版、買家印花稅、雙倍印花稅等，已經成功壓抑樓市的投資需求，近2、3年在高位入市的投資者比重，會比過去的周期少。市場上持貨者以用家為主，他們的考慮便不是「止賺」，而是考慮那些「新舊按揭息差」、物業印花稅等「小數目」。用家主導的結果，便是樓價的波幅會較小。

我們懷疑，即使一眾分析員估計的利淡因素---按息上升、新盤供應增加、中國經濟放緩等同時出現，但在失業率明顯上升前，自住業主惜貨的態度都難以改變。壞消息出現，樓價當然會下跌，但今次的調整，時間或會因用家主導，時間較過去的調整期為長。

原文刊於信報網站 2013年9月21日 

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首富睇唔通 樓市何去何從

長實（00001）主席李嘉誠與傳媒午宴，認為明年經濟可能轉壞，對於老本行的樓市，首富表示看不通，只是表明辣招影響可能在明年浮現，但言談間又指樓市由政策主導，非發展商可以左右。

以李嘉誠的地位，突然與傳媒午宴，自然不是忽然興起，而是認為有些甚麼要親自表態。綜合而言，李先生要傳達的信息不外是：1.賣百佳不是撤資；2.樓市升升跌跌，是外圍因素及政策因素左右，與一般人指摘的「地產霸權」無關。

辣招影響可能在明年浮現
由於外圍因素與政策因素都涉及眾多變數，樓市自然難測。反而「辣招影響可能在明年浮現」的判斷，值得討論。參考不同傳媒的引述，相信李先生指「辣招影響可 能在明年浮現」是指政府措施壓低物業成交量，相關行業收入受影響，將影響本地經濟在統計上的表現。簡單來說，現時看到官方統計的各項數據，如失業率仍然偏 低、經濟維持不快不慢的增長；此等表現並未完全反映樓市成交量偏低的影響。

政府為遏抑樓價，以辣招壓低樓市成交量，到目前為止政府似乎都視為政績。李先生的發言，某程度上可提醒政府，此個「政績」其實有一定代價。事實上，以各方 統計的極低成交量來說，我們認為李先生的估計已略見保守；對某些行業，如物業代理、銀行、律師樓來說，辣招影響是「已經出現」而不是「可能在明年浮現」。

李先生以首富地位，言談間似乎沒有提議官方撤招、減辣。以客觀條件看，可能是他也明白多說無益---一來，他在去年特首選舉時高調投了梁振英的對手一票，既不是「梁粉」，其意見官方未必聽得入耳。其次，外圍的最新發展，更令官方撤招的可能大幅減少。

聯儲局主席換屆在即，被視為退市鷹派，奧巴馬總統屬意的美國前財長薩默斯退選；而有眾多經濟學家支持，被視為退市鴿派的聯儲局副主席耶倫成為下任主席大熱。市場已估計聯儲局即使退市，減少買債的規模將較原先估計的小。部分分析更估計，聯儲局將維持低息政策至2016年。

美國如果真的放緩加息步伐，意味未來2年，本地名義按息仍在2厘多，而通脹率仍處於3、4厘，即維持「按揭負利率」的環境，樓價未必有太大調整空間。

美國低息持續 香港辣招奉陪
由特首梁振英、財政司司長曾俊華、運輸及房屋局局長張炳良已先後表明立場，現階段不減辣。三位港府高官的發言，時間都在薩默斯退選前；現時市場估計美國退市步伐放緩、低息期再延長，預料會令港府維持辣招的意志更為堅定。

整體上，按揭負利率維持，業主的持貨成本偏低，與其賣樓，不如任由通脹蠶食按揭欠款。另一方面，投資者、換樓客換樓成本高，減低了入貨意慾。兩大因素互動之下，預計樓價較大可能在高位橫行，低成交量的情況會比一般估計維持更長時間。

由於官方辣招對細價樓的影響較少（未持有住宅物業的本地人，置業時不需支付雙倍印花稅、購買600萬以下物業按揭成數不受限制），細價樓的保值能力在未來數年料會比中高價物業看高一綫。

局部地區而言，在中高價物業購買力被政府成功調控下，大型新盤推出時訂價會更為克制；在高供應的地區，一手價看齊二手價料會是未來一兩年的主流，對同區二 手樓市有一定壓力。綜合而言，如果說2008至2013年樓價大致上是雞犬皆升，在未來一兩年卻可能出現不同價碼不同地區物業，價格各自發展的局面。
原文刊於經濟日報網站 2013年9月18日

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