銀行家對樓市的獨特視野

 早前長遠房屋策略督導委員會成員黃遠輝發表意見，指樓價未能回落兩成，政府有需要考慮再出招，引來大量討論。但較少人留意到，其立論背後，與其銀行出身的視野有深刻關係。
黃氏發表有關言論後接受《經濟日報》訪問，他提出的觀點中，有數個值得留意：
-- 新造按揭平均成數約6成，即使樓價跌4成，銀行體系也不會蝕入肉
-- 樓市有周期，現時樓市是在周期頂部
-- 擔心外圍崩市，香港樓市出現更大問題

過去主管房策官員在討論樓價時，多數的立論是：買家要留意息口上升的風險。視野集中在個人層面---利率如上升，借款人供款便增加。數年前金管局更換主事 人後，關注系統風險的概念似乎在政府內普及化。值得留意的是，黃遠輝之外，特首梁振英出身產業測量師，他開設的公司從事大量估價業務，他對於樓價起起落落 的周期應該有深入了解。可能受新特首影響，官員及相關委員會成員開始以更宏觀的視野審視系統風險，而這絕對是好事。

再看上文引述的幾個觀點，尤其是第一點，是港府過去較少提及的，但卻是出身銀行業人士必然會考慮的因素。銀行從事抵押貸款業務，其中一個最不願見到的情況 就是抵押品資不抵債。有賴於按揭成數限制、壓力測試等措施，令是次樓市狂潮中，新造按揭平均成數一直處於偏低水平，客觀而言，現時偏高的樓價即使大跌4 成，都不會對銀行體系有太大衝擊。

「樓價應該下跌2成，即使跌4成也無問題。」樓價大跌會如何如何，在有樓人士聽來可能覺得礙耳，但卻是官方必須考慮的場景。必須指出的是，正是因為眾多樓 市措施推出，令高位入市的買家數量控制在一定水平、高位入市買家的按揭比率亦控制在較低水平，才令香港抵禦新一輪金融浪潮的能力維持在一定水平。

上一個樓市高峰期，港府欠缺調控措施，樓價成交量雙雙步入高位。在1997年金融風暴令樓市爆煲之前一年，樓價上升逾4成，12個月內的二手成交量約16 萬宗。樓價下跌的結果，是大量高位入市的買家成為負資產業主、銀行手上大批抵押品資不抵債。其後數年，業主減少消費、銀行貸款小心翼翼，結果是經濟下行期 長達7年。

相對而言，最近12個月的二手住宅成交只有5.5萬宗，而且平均按揭率低，即使樓價大跌，業主減少消費、銀行縮減貸款的規模都不會如97、98年嚴重。而這個健康的局面，可說是近年政府出招的功效。

官方辣招接連推出，樓市成交量回落，不少人建議政府撤招。但綜觀現時的外圍環境，政府在現時撤招的可能性甚低：現時撤招，變相鼓勵買家在高位接貨；如果樓 市一如多數分析估計，出現較大調整，只會令此批買家承受更大損失、而金融系統亦會承受更大風險。因此，我們估計，官方的調控措施會維持一段較長時間。甚至 可以說：低成交量正是現階層政府希望看到的結果，在樓價受外圍因素出現較明顯調整前，不宜對「收招」有過多期望。

原文刊於經濟日報網站 2013年6月26日

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善用高成數按揭入市

「上車盤」樓價愈來愈高，新界區鐵路沿綫，樓齡20年二房單位，成交價也動輒300萬。現時按息偏低，常常聽到專業人士也難買樓，原因往往不是「供不起」的問題，而是欠缺首期。
除非父母實力雄厚，可資助入市。不然，多數上車客的入市首期都是依賴個人儲蓄而來。而300萬物業，即使以九成按揭計，首期亦達30萬，另印花稅、佣金、律師費等，即使不必裝修，也要儲備接近40萬資金。

根據2011年人口普查資料，當年處於25至34歲的組別在職人士月入中位數，男的是1.3萬元，女的是1.2萬元，大致上，此組別的月入中位數是1.25萬元。

如果男女二人都處於此年紀，總月入大概是2.5萬，儲蓄40萬首期，相當於16個月的收入，以每月儲蓄佔月入三分一計，耗時四年左右便可儲足首期入市。此並非遙不可及，只要準買家有一定的恒心，並善加利用市場上提供的高成數按揭產品，便可在合理時間內，達成入市目標。

原文刊於晴報 2013年6月25日

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樓價下調兩成 才考慮撤招的理據

  早前有長遠房屋策略督導委員會的成員發言，認為樓價如不下跌兩成，政府不但不應撤銷壓市辣招，更應考慮增加新招數。其後逾千地產代理要求政府收招，換來的 是特首梁振英一錘定音，在網誌中表明不會「減辣」。有理由相信，長策會成員「樓價不跌兩成不收招」反映一定的官方立場。問題是：為甚麼是兩成？
坊間估計，「樓價跌兩成」才考慮收招，背後原因之一是梁特首要「兌現承諾」。梁振英先生在競選特首時，予人有信心調控樓價的感覺；但梁氏當選後，樓價一直 上升，累計升幅約兩成。「樓價下跌兩成」，大約是返回2012年初，即梁氏當選前的水平，可視為梁振英政府的一個基本目標。不過，「樓價跌兩成」背後可能 有更深入的計算。
梁振英在網誌中表示「如果『減辣』，恐怕樓價很有機會重拾升軌，市民供樓負擔水平惡化，影響金融市場穩定的威脅不退」。換言之，在特首心目中，「市民供樓負擔水平」是政府決定是否撤招的一個重要指標。
與「若按息升3厘」 互相呼應
政府及金管局有多個標準不同的供樓負擔指標，以政府最常宣之於口，即財政司司長近期提及，一般市民供樓負擔達56%為例；其計算標準為「居於私樓家庭月入中位數，以市價購入45平方米單位，七成按揭，還款期20年」。
政府並未詳細公布上述計算的數據，但以最新的私樓家庭月入中位數$3萬計，供款負擔56%，即按揭月供為$16,800；以按息2.2厘，還款期20年 計，即按揭額約$326萬，樓價$465.7萬。換算成呎價為$9,614，輕微高於物業代理統計的大屋苑平均實用呎價；估計政府的數據與此接近。
梁特首擔心的是「樓價如上升」，會令數字惡化，但不要忘記，即使樓價不升，只要按息上調，計算標準不變，而月入中位數未見明顯改善的話，計算出來的供款負擔一樣會惡化。
以政府官員多次提及的「如果按息升3厘」為例，如其他數據不變，即一個月入$3萬的家庭，以現時市價（約$465.7萬）購買45平方米單位，其每月供款 會升至$21,876，即供款負擔升至72.9%。現時政府已經視供款負擔「56%」為危險界綫，當按揭利率上升3厘時，要維持56%不再惡化，樓價便要 較現時下跌23%左右，即$372.6萬，才「達標」。
提出理據 詮釋「合理樓價」
香港利率基本上受美息左右，美息何時升不由港府控制，政府高層似乎判斷未來港息可能有3厘的上升空間；而根據官方標準，如果樓價不跌，而按息上調，統計中 「一般家庭」的供款負擔會高逾七成的高危水平。要避免此種情況出現，「樓價下調」便是答案，而「兩成」左右的幅度，正如與官方多次提及的「利率升3厘」的 判斷脗合。
當然，上述計算只是我們的推算，政府對於何時，是否要以樓價跌幅作為收招條件，可能另有安排。不過，我們認為無論是政府或長策會委員都應該對於何謂「合理樓價」提出明確理據，減少政策帶來更多波動的風險

原文刊於置業家居 2013年6月22日

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下有對策

樓價飛升，不止是香港的問題，中國大地上，各大城市都出現樓價持續上升，小市民埋怨難以負擔的情況。對比於香港以加設幾種印花稅去增加買賣成本，壓 抑需求的做法，內地對有關問題的處理更為直接---以限購令方式，限制已持有物業的家庭入市，但有關政策有一個意想不到的效果—推高離婚率。我們擔心，香 港的辣招也會有另外一些意想不到的效果。

國內限購令的規定視乎城市而有不同，部分地區是已有自置物業的家庭，最多只可再買多一套住宅物業，而且購買第二套物業，按揭成數會較少，按揭利率會較高。

但所謂「上有政策」，內地不少希望購置第二套物業的家庭，已發展出對策。廈門市便有統計，在政府限購令推出之後，市內離婚率急升，按分區計，升幅由5成至一倍不等。

一般分析，有關升幅主要由「假離婚」做成，即夫婦原先聯名持有多於一個物業；按規定，此個「家庭」已不能再在市內買樓。執意要入市買樓的夫婦，便申請離婚，改由一人持有物業，另一方便成為自由身，可以用「初次置業」的條件入市，更可獲較優惠的按揭條件。
夫婦轉讓業權避稅個案料增加

在香港， 港府並未禁止持有物業的個人/家庭購買多個物業；多次推出的辣招(特別是雙倍印花稅)、按揭指引，只是增加了買賣成本、降低了按揭槓桿，應該不會推高本地 離婚率。不過，本地人對樓市的執著絕不亞於內地同胞。網上已有不少討論，研究如何以合法方式避免繳付雙倍印花稅。

大致上的方式，是將二人(例如夫婦)持有的物業，改為單人持有，另一人便變成「無物業」狀態，再入市便可用舊稅率支付從價印花稅。具體的方式不在此討論，但必須指出，有關操作類似國內人以離婚方式應付政策，操作上有一定風險。

簡單來說，物業由二人持有改為一人持有，如何處理物業便是單一業主全權話事。極端而言，新業主將物業出售套現，也不需另一半簽名同意。

不過，與內地人較為極端的「離婚也要買樓」比較，夫婦間的業權轉讓無疑簡單得多。由於手續簡單，估計此類交易數字可能出現顯著上升。

如果是以正規方式轉讓，此類成交會如常登記在土地註冊處內，一個市值500萬元物業，由夫婦二人改為一人持有，登記是有一宗250萬元的業權轉讓。如果此類業權轉讓普遍化，未來更可能影響官方的統計數字。

避稅手法或影響官方樓價統計
上星期我們提到，同樣為了避稅，未來或有更多高價物業會以公司股權轉讓方式進行，此些高價成交技術上不是物業買賣(物業一直由一家公司持有，只是股東有變)，不會在土地登記中出現。相反，親屬間的業權轉移，卻會出現在土地註冊處統計中。

在每月只有數千宗正常交易的情況下，如果大額成交隱而不見，而親屬間的業權轉讓個案增加，已足以影響官方統計的樓價指數，甚至令人錯覺以為，低價物業成交比例回升。

當然，在個人層面，要執行上述轉換業權策略有一定難度。以既有物業仍未完全償還按揭貸款的情況為例，業主由夫婦二人，改為其中一人，需要與銀行重新訂立按揭契。

如果一人收入不足，便未必可以通過壓力測試。同樣地，透過業權轉移，其中一人成為「自由身」，當他購買另一個物業時，因為只有一份收入應付壓力測試，可選購的物業會比二人聯名時的限制為多。

業主如有意採用有關策略，宜小心計算，避免完成一輪手續後，才發現難以在市場購入第二個心水單位。

原文刊於信報網站 2013年6月22日

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部分辣招可能長期化

  上星期樓市熱門話題應該是「撤不撤招」？一方面，長遠房屋發展策略督導委員會有成員放言，期望樓價下跌2成，否則政府應考慮再出招；另一方面，上千名物業 代理趁立法會討論雙倍印花稅，於立法會外請願，要求撤招。雖然特首梁振英一錘定音，透過網誌表明無意撤招；但辣招應在甚麼情況下收回，仍是樓市揮之不去的 話題。
「解決房屋問題」是梁振英參選時的一大賣點，亦是此任政府上台後，少數成功雷厲風行的措施。萬一政府收招後樓價回升，民意反彈，政府將難以承受。特首的網誌發言，反映政府心中的撤招條件並未出現。事實上，促成出招的外圍因素未改變前，市場難望政府收招。
美息回升前 難望港府撤招
利息方面，美息仍然偏低，即使聯儲局年底前一如市場估計，削減購債規模；但美息在短期內仍然難以回升---聯儲局曾開出兩個加息條件----失業率回落至 6.5%，及通脹率上升至2.5%；而2個指標近日都在「惡化」，失業率在數月回落後，於5月輕微回升至7.6%；通脹率更是由1.5%，回落至5月的 1.1%。以上述2個指標觀察，美息似難在2014年底前回升。
政府及市場一直認為低息環境刺激樓價上升，在低息環境改變前，政府主動收招的可能性不大。綜合而言，上周發表「樓價不跌2成，招數要加辣」的長策會委員， 發表的可能不只是個人意見，而是搶在代理請願之前，先代政府開天殺價---有人建議加辣，代理界建議減辣，政府決定辣招不變，便會予市民一個「平衡各方意 見」的感覺。
此外，眾多印花稅措施，說穿了都是以增加成本的方式遏抑需求---買家印花稅及雙倍印花稅很大程度上是遏抑非本地買家的需求。但有迹象顯示，此類需求可能再次上升，影響所及，部分辣招可能會趨向長期化。
早前國內一個智庫機構發表報告，指中國正經歷第三波移民潮，新一批移民會以富有階層為主，而香港會是他們的首選移民目標。
有關智庫的研究，志在提示中國政府，富有階層大量移民，對內地經濟發展的影響。但對港府來說，更為直接的問題，是如何應對內地新富一族對移居香港的濃厚興趣。
內地人移居香港欲望大部分壓市措施或長期化
技術上，現時內地人沒有途徑直接以投資移民的方式移居香港；據了解一般是先辦理第三世界小國護照，再以外國公民身份，投資移民香港。內地人環球繞一圈都要 取得香港身份，說明香港是內地富裕階層心中的「宜居城市」；除了文化較易適應外，原因不外乎資金往來不受限制、特區護照遠較中國護照方便、低稅，甚至是最 基本的食物安全有保障有關。
雖然數年前港府修改投資移民計劃，「房地產」不再是計劃下獲許投資類別。但外國公民在港投資1,000萬元，仍可申請移居香港。而上述報告估計，國內有70萬人達到「可投資資金1,000萬元人民幣」的標準。
如果一如報告所說，國內有4成富裕階層有意移民，而香港又是他們的首選，可以預期本地中高價物業將有強勁支持。
面對內地富有階層對移居香港的強烈興趣，恐怕政府會認為，即使樓價回落，針對非本地人的限購措施，包括買家印花稅、港人港地、非本地收入人士的按揭限制等，有長期存在的必要。

原文刊於經濟日報網站 2013年6月19日

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申請按揭 預早半年打簿

科技發達，很多過去要在銀行排隊才可完成的事務，現時在網上理財戶口都可在彈指間完成。但申請按揭，網上理財戶口有時會為申請人帶來不少麻煩。
銀 行是否批出按揭，借款申請人的收入是一個重要的因素。沒有網上理財戶口的年代，一般打工仔每月出糧後，例必到銀行「打簿」，以確定薪金入帳。對於入息不穩 定人士來說，戶口簿也自然是他們最佳的入息證明。另外，即使戶口持有人有一段時間沒有打簿，銀行也設有打簿機，將那些出入帳紀錄印回在戶口簿上，費用全 免。
但現時多家銀行的理財戶口已不再提供戶口簿，用戶也只可以在網上戶口存取、列印一定時間（部分銀行為60天）的出入帳紀錄。如果理財戶口的用 戶沒有定期存取紀錄，在向另一家銀行申請按揭時，對方要求提供較長期（例如三個月）的戶口往來紀錄，用戶便須向原有銀行索取，不但需要付手續費，銀行亦未 必可以即日提供。按揭申請人如部署借款，宜事先準備主要戶口三至六個月的往來紀錄，以免卻上述麻煩。

原文刊於晴報 2013年6月18日

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辣招縱加碼 效用亦成疑

上星期二，有電視台推出民調，題目是「政府應何時撤銷樓市辣招」；其中 2個選項，分別是「六折樓價」、「四成供樓負擔」。其後又有長遠房屋策略督導委員會成員發表意見，直指樓價應下跌2成，否則政府不但不應撤銷辣招，反而應 該再推壓市招數。但需要指出的是，辣招再加碼，只會促使市場出現更多規避方式。

「六折樓價」一說，應該與早前有報導引述政府消息人士指，即使樓價下跌4成，政府也不擔心有關。加上有半官方背景的長策會委員發言期望樓價下跌2 成。有意無意之間，政府似乎以「樓價下跌至某水平」作為收招的條件。但我們認為有關標準幾乎沒有考慮民情，甚至也沒有考慮再出招的效果。

政府如果定出一個明確的「目標樓價」，並明確表示在達標前不會收招，表面上會比現時定義不明的「穩定樓價/讓樓市健康發展」，目標較為明確。但「明確」不一定明智。
樓價跌 卻未能換掌聲

根據往績，樓價如大跌，多數未置業人士會選擇繼續租樓，以避免樓價再度下跌時出現實際損失---他們不會因為樓價下跌，有機會買平樓而多謝政府。對 業主來說，資產價格下跌，卻可能埋怨政府亂出招。因此，以「樓價下跌至某水平」作為收招條件，甚至在達標前持續將招數加辣，根本是兩面不討好的做法。

值得留意的是，由額外印花稅、買家印花稅到雙倍印花稅，針對的都是「物業買賣」；而以「轉讓公司」方式進行的物業交易，完全不受近幾年新增的幾種印花稅影響。政府再加印花稅，只會促成更多新財力投資者，轉換買賣方式。

舉例而言，陳先生在11個月前購入一個物業，當時作價1000萬元，現時將物業售予何先生，作價1300萬元。假設何先生不是香港永久居民，此宗交易涉及的各種印花稅便有：
額外印花稅(SSD一般由賣方支付)：210萬元
買家印花稅(BSD一般由買方支付)：210萬元
雙倍印花稅(DSD一般由買方支付)：105萬元。

辣招加碼將鼓勵更多公司轉讓避稅

不過，如果陳先生當年是以公司名義購入單位，現時將公司以1,400萬元售予何先生，整筆交易的印花稅便只是：2.8萬元。

政府真的再推加辣招，只會令公司轉讓的交易數目增加。當然，現時以公司名義購入單位，買方也難逃支付BSD及DSD的開支。不過，對於持有多於一個 物業的投資者來說，反正以個人或公司名義入市，也要支付DSD，用個人名義(如果其人是香港永久居民)只可省回BSD。但購入物業後，未來轉讓公司股權， 出售時不需支付額外SSD，日後接手購入公司者亦不需支付BSD及DSD，仍是划算交易。

當然，以公司轉讓方式進行物業交易，操作上有不少問題，例如在按揭上，公司轉讓涉及股權轉名；如物業原先有未償還的按揭貸款，一般情況下，公司需先 償還原有按揭；在轉換股權後，公司可以再申請物業貸款(由於公司沒有業務收入，一般需要新股東作擔保人)。由於按揭上有此方面限制，代表購入公司一方，需 要有足夠資金付清交易金額(即物業價值)。

此類成交會要求買賣雙方有充分財務實力，到頭來，有財力的人仍可透過公司轉讓，節省印花稅：既有的招數上再加辣，效用將愈來愈少，但對香港自由市場聲譽的影響卻愈來愈大。
事實上，包括提出「回落2成」目標的委員也指出，現時樓價高企，根本原因是供應不足。再出招，例如以印花稅方式將買賣成本推高，根本解決不了供應不足的問題。政府與其考慮再推辣招，不如正本清源，切實增加土地供應。

原文刊於信報網站 2013年6月15日

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