問題不是加息

一般估計，聯儲局將於本月開始逐步上調聯邦基金利率；雖然樓市中人特別緊張利率走勢，但如無意外，2015、16年美息上升的空間相當有限，而且在美息上升初期，港息有暫不跟隨的條件。單是按息回升，不足以左右樓市走向。但在利率外，其他因素的確有惡化趨勢，值得留意。

由於之前美息下調時，港息有多次不跟足，加上目前銀行體系資金充裕，理論上美息上調時，只要未觸發資金大規模流走，港息可以暫不跟隨美息回升。至於 中長線而言，除非美國經濟有更明顯的改善，否則美息「正常化」(例如回升至4、5厘水平)的步伐，可能需時甚久。本地樓價的確處於偏高水平，但緩慢的加息 步伐，意味本港有時間消化高樓價。

目前一般估計連同12月加息，美息於2016年底前的上升幅度大概在一厘以下。假設本地銀行在來年底前加息半厘，以每100萬元貸款，25年還款期 計，每月供款會由4311元升至4562元，升幅5.8%，對未入市買家的置業意欲或有一定影響，但在近年壓力測試執行嚴格的環境下，應該不足以引發正在 供樓的業主賣樓減債。

美元轉強更值得關注
美息(及連帶的港息)上升，可能不足以引發樓價大跌，但加息的副作用卻不容忽視。目前市場看淡人民幣，日本和歐洲仍在量化寬鬆；在其他國家增加貨幣 供應之時，美元卻開始加息，結果在未來一段時間可能呈一家獨強的現象。而根據往績，美元偏強時，港元資產價格都會偏軟。美滙指數在1997、98年由 100左右升至2002年貼近120水平，此段時間正是本地樓價輾轉下跌期。至2002年後美滙轉弱，本地樓價亦於2003年起展開升浪至今。

今年年初，市場憧憬美息上升，美滙指數一度上試100，但加息期望落空，指數又回落至94、96水平。近月市場認定美息將於12月真的開始回升，指 數又試上衝100。正路計，如果其他主要貨幣勢弱，美元將持續轉強，根據往績，會對本地樓價帶來一定壓力。比起加息，美元(及港元)轉強，可能是更值得樓 市參與者注意的變化。


原文刊於信報網站2015年12月1日

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定息按揭普及需優化

市場認定按息將逐步回升，本地按揭市場向來以浮息按揭為主，在利率趨升的大環境下，意味大多數按揭借款人每月供款將上升。另一方面，雖然近月定息按揭的比重見上升，不過，除非定息按揭有更明顯的優化，否則仍難以成為主流。

9月份新批按揭有6154宗，當中仍以拆息按揭為主，佔82%；以最優惠利率為準的佔11.8%；定息按揭佔3.9%。定息按揭的絕對比重看似微不足道，但與一年前的比重----0%比較，已見明顯上升。

定息按揭比重增加，有多個可能性，宏觀因素是市場估計美息將上升，不論是最優惠利率或拆息，遲早均會跟隨美息上升；定息按揭可固定供款不變，對追求穩健的借款人有一定吸引力。微觀因素是有個別銀行推出為期3年以下的定息按揭計劃，部分計劃的首年利率較一般浮息按揭為低，對吸引借款人選用定息按揭有一定作用。問題是，受制於產品結構，估計定息按揭的比重難見更大幅度的增長。

一般情況下，同一時期新做浮息按揭的利率會較定息按揭為低，但兩者的分別只是對不同財務需求的回應，難言絕對優劣---當下按息略高，便是未來供款穩定的代價。究竟要長期穩定抑或眼前低息，便是不同人的喜好問題。以美國為例，10年期定息按揭便一直是市場熱門產品之一，借款人在10年期內，都可以鎖定按息。(如果期內利率下調，借款人仍可透過轉按方式減省利息支出)

問題在於，現時香港幾家提供定息按揭的銀行，定息期都只是3年；定息期後，或者轉為浮息按揭，或者再按當時市場情況另行安排新的定息期。簡單來說，在本地選用定息按揭，一樣要付出「按息略高於浮息按揭」的代價，但換來利率固定的時間卻相對甚短，供款長期穩定的好處並不明顯。

原則上，貸款機構提供定息按揭與浮息按揭時，利息風險的處理完全不同。浮息按揭利率可升可跌，對借款人來說會有供款跟隨利率增減的問題；但對貸款機構來說，卻是沒有什麼利率風險的—不管是P-或H+，或加或減的息差是固定的，不管最優惠利率或拆息升跌，只要最優惠利率或拆息大致與存款利率同步升跌，貸款機構都穩賺息差。至於定息按揭，貸款機會一般會以同年期的定息債券作對沖。在香港而言，由於長年期的港元債券市場並不完善，銀行因此難以提供較長年期的定息按揭。而定息按揭定息期偏短，正正完全抵銷此類產品的賣點。

當然，外在因素所限，銀行難以推出年期更長的定息按揭，但除此以外，相信此類產品仍有一定的改良空間。例如存款掛勾戶口，早年僅限P按戶口提供，近兩年已普及至H按戶口；如銀行希望推廣定息按揭產品，將存款掛勾戶口適用範圍拓展至定息按揭的可能性不容抹殺。

原文刊於iMoney 2015年11月28日

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2016年港息難大升

如無意外，美國聯儲局會在下月開始加息，美國聯邦基金利率持續數年貼近零息的歷史將告終。原則上港息走勢跟隨美息，部分分析認為，一旦本地按息上升，將為樓價帶來沉重壓力。加息對按揭借款人來說不是好消息，不過，認定美息開始上升對樓市不利，推論卻流於粗疏。

第一層的問題是，加息並不總是利淡樓市。2004年港息隨美息上升，但同期樓價維持上升。當然，按息與樓價的關係複雜，2004年時樓價剛由谷底回升，與現時樓價處於高位不可同日而語。如果認定現市況加息不利樓價，似乎便要問息口「如何加？加幅多少？」

加息影響消費 首次僅0.25厘
由於早前數據顯示美國就業情況有明顯改善，算是消除了加息的一大障礙，現時市場主流意見是聯儲局將於12月開始加息，幅度一如以往，大概為0.25 厘。但受制於經濟及政治因素，在12月加息之後，來年美息上升的空間卻未必太大。經濟方面的制約因素是通脹，10月美國消費者物業指數按年升幅只是 0.2%，9月份是負0.2%，通脹似有若無，加息如果影響消費，可能導致問題更大的通縮。政治上，來年美國大選，為免影響選舉，聯儲局未必願意大手加 息。事實上利率期貨市場顯示，至2016年底，美息或只會較現時上升0.75厘左右。

最後是港息跟隨美息的步伐。原則上，港元與美元掛鈎，利率的大方向上，港息需要跟隨美息，不太可能出現美息加、港息減的情況，否則會引來大規模兌 換，衝擊港元體系。但大方向一致，也不表示每次美息調整港息都十足照跟。2008年以來，美國累積減息共10次，減幅5.25厘，而香港沒有完全跟隨，累 計減息8次，減幅共3厘，美國減幅較香港多出2.25厘。單純以港息過去未有跟足美息下調來說，美息回升初期，港息是有條件暫不跟隨的。

美息回升初期 港可不跟隨
綜合而言，美息在2016年底前，加幅相對有限，潛在加幅大概在1厘以下，而港息亦有條件不完全跟隨。在近幾年申請按揭都要進行壓力測試，借款有較強償付能力的今天，加息半厘的影響將相對有限。

當然，樓市不是完全由利率單一因素決定，新盤供應、經濟環境等都會左右樓價。客觀而言，在中國經濟增長看似放緩、新盤供應有望增加的今天，樓價有一 定下調壓力，此情況下，輕微加息都可能放大樓價調整的幅度，但在用家為主的市場，除非經濟明確惡化，否則樓價大跌的空間似乎不會太大。

原文刊於置業家居2015年11月28日

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樓市會因新盤入伙出現更大跌幅？

偶然看到一個意見，指近日新盤吸引大批買家入市，已經消耗大量購買力。而現時從價印花稅退稅的安排，可能在新盤入伙前後，引發大量新盤買家將舊居放盤，帶動大市出現更大跌幅。此說言之成理，但真正影響未必太大。

有關分析的立論大致是：如果買家僅持有一個單位，購買新盤作換樓之用，買家在購置新盤時，已需付雙倍印花稅（以600萬元樓價計，便是6%，即36 萬元）。買家如在新盤單位簽署樓契（大致是入伙前）後半年內，售出舊居，便可向稅局申請退回一半已付的從價印花稅。因此新盤對二手樓市的影響，不僅限於開 售時消耗購買力，更在於入伙時，會有相當一部分業主需要在有限時間內，將舊居放售，為二手市場帶來更大壓力。

以上觀點並非完全無理。與過去從價印花稅沒有調高的時代比較，當時業主多購買一個單位，不必支付雙倍的印花稅，也沒有退稅，自然亦沒有售出舊居的額 外誘因。現時單純以計算而言，換樓業主在新盤入伙後半年內出售舊居的可能性的確較之前為高，加上退稅要有其時限，新盤入伙之後半年內，理論上有可能在二手 市場引發業主集中放售舊居。由於時間有限，業主基本上難採惜售策略，結果是二手市場可能出現大批有減價壓力的放盤。

但有關推論有幾個問題，其一是從價印花稅可退回的稅款其實不算太高，新盤成交價600萬，從價印花稅新稅率是6%，出售原本持有的唯一單位，退回一 半只是3%。同理，2,000萬元樓價，稅率是7.5%，退稅是3.75%。加上稅款是已出之物，除非業主看淡後市，否則未必會為了收回新居成交價3、 4%的退稅，而將舊居大幅減價出售。

其次是退稅資格問題，持有一個住宅，購買另一個住宅，新居成交後可申請退稅。但買家本來持有多於兩個或以上住宅，按新稅率支付的從價印花稅不設退 稅；不持有其他住宅的買家，本身按舊稅率支付從價印花稅，更是無稅可退、無樓需要出售。換言之，有資格申請退稅的買家，比例未必太高，因為退稅需要而出售 舊居的壓力有限。

最後是按揭因素，如果借款人對同時承擔新、舊物業供款感吃力，不管是否有退稅，一樣有壓力出售舊居。但現時壓力測試的要求，如果申請人本身持有其他 按揭物業，申請新居按揭時，新、舊按揭的總供款不可逾月入4成，加息3厘，供款不可逾月入5成，計算下來，實際上新舊按揭總供款大概只能佔月入3成多。此 水平的供款負擔似乎不算難以承受。除非經濟轉差，借款人收入減少，否則因新居入伙而劈價放售舊居的業主恐怕不會太多。

原文刊於經濟日報網站2015年11月25日

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不對稱平衡下的無欲則剛

上星期足球場上港中大戰，已多年未見港人如此關心一場球賽，球場內外發生的種種，正好令我們重新肯定香港價值。
港中大戰，事關兩隊以小組第二名出線世界盃的機會，更兼之前香港部分球迷在其他賽事「噓國歌」，惹來內地輿論不滿。兩地矛盾升溫，球賽進行時，港中 球迷被絕對分隔，連廁所都要分開，嚴格程度有如南非當年種族隔離；警隊更是動員1200人面對6000球迷以維持秩序，是相當保險的做法。
主辦方及警方採取「如臨大敵」的態度是應有之舉，但事前問一問香港人，大概99%都不認為會發生暴力事件。奏起義勇軍進行曲時，本地球迷噓者有之、 舉「BOO」牌者有之，坐而不立、立而背對球場者有之，同樣地也有本地球迷起立同唱國歌。立場不同，表達方式各異，但並無衝突發生，說到底，香港還是講理 的社會，因為意見不同而訴諸暴力應不是香港人的慣常做法。
求和只為保尊嚴
回顧事前帶點火藥味的氛圍，除了冰凍三尺的中港矛盾，導火線是內地足協的一份宣傳，以「有層次」來形容港隊成員膚色兼具黑白黃。帶點種族歧視語調之 餘，似乎也諷刺香港要靠入籍球員，非靠自身本事。早在分組結果公報時，中國球壇已歡呼同組無強隊，以魚腩來形容同組的香港、不丹和馬爾代夫等，認為一定可 出線12強。今場對賽前，中方球員一早表明戰勝香港「毫無懸念」，內地有球評更表示要顧念情誼，不要令香港輸得太難看，大概意思是難聽的說話要講得客氣 點！
香港隊有齊各色人等是事實，球員以外，領隊Kim Sir是南韓人、體能教練是日本人；華人球員中不乏入籍的內地人，但白人球員如麥基(Jaimes McKee)，其實10歲已移民香港，在港人眼中早已是不折不扣的港人。球隊不同種族齊備，這就是香港社會的多元性縮影。以筆者從事多年的銀行業而言，本 地人以外，主管級仍多歐美裔白人、風險管理部門亦不乏印巴裔人，也有南韓、日本及星馬的同事。因此，說香港人近年排外的風氣升溫，這明顯與筆者幾十年的一 手經驗不符，因此恕難認同。
說中港足球是強弱關係，相信沒有港人不同意：港隊國際排名落後，中國隊鄭智一人身價大概超過港隊總和，實力差別是客觀事實。就球賽本身而言，0比0 打和之後，中國球迷一早失望離場，香港球迷卻是歡天喜地在場內歡呼、打氣和流連。對於內地球迷來說相信是十分疑惑，兩隊賽和的結局是大有可能「雙雙出局」 的雙輸，為何港人如此欣喜？
筆者認為，足球運動在香港只是升斗市民的次選娛樂，而今次賽事卻吸引了大部分非球迷的參與，社會之所以份外關注港中大戰，可能就是一種對當下自身處 境的適切回應。其實，由始至終香港上上下下都認定要進軍世界盃是一份「非份之想」，面對强弱懸殊的分野，和波便幾是港人集體理想。這是一個尊嚴重塑的晚 上，縱然球場外的現實全無改變，大家仍是樂此不疲，讓良好的感覺再坐一會。
有容仍大 無欲則剛
球賽完了，但帶來的反思空間無限。筆者對中港足球有這樣的理解：
在一標準場地上，縱然有强弱對比，只要在公平、自由的多元氛圍內，雙方仍可以用各自的認知去詮釋比賽的戰術和演繹自身的價值。
强弱的分野是一種不對稱關係，在球賽內這會表現在體能、技術和資源上，更關鍵的是局中人的取態和心態。取態是指辦事人的預見力和執行力，若然兩者出 現落差，這多少反映基礎上的雕琢有所不足。心態指的是辦事人的視野涵蓋，貧乏的視野就是跟從虛榮的人心，人心的屬性一般是順流而又隨波逐浪的躁動──眾所 周知，國家主席對中國足球有無限憧憬，等而下之，內地由上至下便認定對付香港此隊「魚腩」理應必勝。這些言說充份體現勢利帶來的視野盲點！
問題是，沒有任何競賽可言必勝，在賽前已擺出勝利者的姿態，這只是為滿足人心驕傲與虛榮！當然，虛榮的人心也有可能向正面轉動，但前提是有社會的自由和媒體的獨立作護航。
中港關係當然不是球賽，但卻在不對稱的演變中，強者能否做到有容乃大，弱者能否持守無欲則剛的底線，可能正是我們怎樣堅持香港的多元性、務實的人倫 價值的關鍵。 回到樓市，發展商與小業主一樣呈現強弱懸殊的不對稱關係，發展商會否展現有容乃大的精神，筆者不能奢望；但面對樓市波動，小業主不要期望在樓價上上落落中 獲利置富，「無欲則剛」，庶幾近矣！

王建成
宏亞按揭證券營運總裁及董事

原文刊於信報網站2015年11月24日

包底按揭的「雙信」問題

新盤紛紛推出包底甚至包批按揭，對發展商來說，此類「開單主導」的貸款，是成本高回報少，更兼耗費人力、時間管理的作業。

筆者工作的本業之一，是將資産按揭證券化。按揭對借款人是債務，對貸款人卻是資產；一如其他資產，可以在證券化後轉售；步驟簡言之，先將資產核對授信標準後，找評級機構作投資評級，然後在市場發售。如順利將新盤包底按揭證券化的話，發展商理論上可提早將資金回籠。

包底按揭的信用缺陷
近日個别人仕接觸我們，討論類似包底按揭日後證券化的部署。原則上，什麼資產都可證券化轉售，不過包底按揭的一些特色，令證券化過程甚具挑戰，包括：
1) 按揭成數；包底按揭成數高達8成至9成，物業資不抵債的風險較標準按揭為高；
2)借款人的動機；借款人有「一按+二按」整體較低息的組合不用，要選用發展商提供的整筆包底(甚至是包批)按揭，其中一個可能是物業用於投資；而投資者比起用家，會被視為在跌市時有較大的斷供風險；
3)利息回報未反映風險值；就算按揭產品完全為投資者度身訂造，只要回報反映風險，要證券化也不難；但包底按揭是為了賣樓，不是為了賺息差，結果是 此類按揭利率未能反映較高的違約風險。本地市場有不少財務公司提供針對投資者的按揭，利率可達P+10厘以上，可作為「針對投資者而設按揭」的利率參考， 反過來可以說，包底按揭利率其實涉及某種補貼。
4)欠缺歷史數據；無從判斷選用此類按揭產品人士的供款紀律。

投資評級的信用替補
一般而言，貸款類資產的風險有5層分級，最佳的I級定義是No Evident Weakness(無可證明的弱點)；IA級是 Evidence of Weakness (有證據顯示有一定弱點)；II級已是Sub-standard (低於標準)，定義是Timely repayment at risk(不時有還款風險)；再其次已是III級的Doubtful，定義是Full repayment improbable(不太可能收回全部款項)及最低的Loss 損失，已到撇賬地步。
根據有關評級，包底按揭己是IA，如果樓市有調整、經濟下行時才評級，結果随時可能是II級。
當然，一如前文所說，按揭對貸款人來說，總是一種資產，證券化有難度、評級非最佳，不代表不能證券化—問題只是有多少折讓。例如面值100元的資產，以折讓價90元推出，一樣有轉讓的可能。

筆者將部分包底按揭資料交予國際級的評級機構，第一反應卻是咤異---放寬授信標準，利息回報跟風險成負數的不對稱平衡，以史為鑑，此類產品的特性 似乎就只可和2008年導致美國金融海嘯的元凶---次按(Subprime Mortgage) 類比。餘下的問題便是賣家肯用什麼折扣價錢沽售，又有誰願意出價買入？

總括而言，此類按揭要在市場打包式作證券化是有其先天的信用缺陷，要成功沽售套現，則要用頗明顯的信用替補(Credit Enhancement) ，方法諸如 -首虧損承担、現金補貼及提高資產覆蓋率等等，然後再伴以折讓價出售。
有以上缺憾，市場上對包批仍是樂此不疲，這多少反映買賣雙方的複雜心境和對後市的明顯取態，至於後事如何，一切就有待加息後的演化吧！

原文刊於DBC數碼電台網站2015年11月19日

利率升樓價「應跌」幾多的算術題

再有大行發表看淡報告，最新一份是提出，若加息25點子，香港樓價需要下跌33%。在眾多聲音看淡樓價的當下，有關報告不算偏離現時的主流，但達到結論的方法卻值得一議。

據報導，有關報告指，如鎖定本港樓市的供樓負擔比率的可持續水平為50%，若利率上調25點子，每月按揭供款便會上升2.34%，而供樓人士的供樓負擔比率屆時便會增至74%；若供樓負擔比率要回落至50%的可負擔水平，本港樓價需要下跌33%。

算術上，以上計算100%正確。但會達至一個超級古怪的結論：例如說，報告提及若加息165點子(按息升至2003至2007年平均3.8%水平)，樓價 需要下跌40%；比較而言，利率上升25點子，樓價已經需要下跌33%；之後利率再升125點子，樓價「需要下跌」的幅度反而減少。彷彿首次加升25點子 的「威力」，遠高於之後的更大幅度的利率上升。

其實根據有關的計算方式，在現行利率下，供樓負擔大概會是72%，要「鎖定」本港樓市的供樓負擔比率的可持續水平為50%，根本不待加息，本港樓價一樣「需要」要下跌約3成。

報告的方法應該類似於政府經濟報告，所謂供樓負擔比率，是以「一個市區小單位的供款，相對於家庭收入中位數」作為算式。不少人已經指出過，類似計算方式早 已偏離現實，反映的問題不是「新借款買樓的業主負擔不起供樓」(因為有壓力測試，實際上新借款業主的供款負擔平均不足4成)；而是很多統計上的中等收入家 庭負擔不了現時的樓價。

當然，很多統計上的中等收入家庭難以負擔現時樓價肯定是事實，長遠來說，此情況並不理想，影響包括很多家庭難以安居樂業，甚至對社會制度不滿。但令樓價高 企，供樓負擔偏高的原因，更多是出於資金充裕、新單位供應不足；而非單單是利息問題，單純因應利息變化而計算樓價「應該」跌多少，可能失諸偏頗。

原文刊於經濟日報網站2015年11月18日