包底按揭的「雙信」問題

新盤紛紛推出包底甚至包批按揭，對發展商來說，此類「開單主導」的貸款，是成本高回報少，更兼耗費人力、時間管理的作業。

筆者工作的本業之一，是將資産按揭證券化。按揭對借款人是債務，對貸款人卻是資產；一如其他資產，可以在證券化後轉售；步驟簡言之，先將資產核對授信標準後，找評級機構作投資評級，然後在市場發售。如順利將新盤包底按揭證券化的話，發展商理論上可提早將資金回籠。

包底按揭的信用缺陷
近日個别人仕接觸我們，討論類似包底按揭日後證券化的部署。原則上，什麼資產都可證券化轉售，不過包底按揭的一些特色，令證券化過程甚具挑戰，包括：
1) 按揭成數；包底按揭成數高達8成至9成，物業資不抵債的風險較標準按揭為高；
2)借款人的動機；借款人有「一按+二按」整體較低息的組合不用，要選用發展商提供的整筆包底(甚至是包批)按揭，其中一個可能是物業用於投資；而投資者比起用家，會被視為在跌市時有較大的斷供風險；
3)利息回報未反映風險值；就算按揭產品完全為投資者度身訂造，只要回報反映風險，要證券化也不難；但包底按揭是為了賣樓，不是為了賺息差，結果是 此類按揭利率未能反映較高的違約風險。本地市場有不少財務公司提供針對投資者的按揭，利率可達P+10厘以上，可作為「針對投資者而設按揭」的利率參考， 反過來可以說，包底按揭利率其實涉及某種補貼。
4)欠缺歷史數據；無從判斷選用此類按揭產品人士的供款紀律。

投資評級的信用替補
一般而言，貸款類資產的風險有5層分級，最佳的I級定義是No Evident Weakness(無可證明的弱點)；IA級是 Evidence of Weakness (有證據顯示有一定弱點)；II級已是Sub-standard (低於標準)，定義是Timely repayment at risk(不時有還款風險)；再其次已是III級的Doubtful，定義是Full repayment improbable(不太可能收回全部款項)及最低的Loss 損失，已到撇賬地步。
根據有關評級，包底按揭己是IA，如果樓市有調整、經濟下行時才評級，結果随時可能是II級。
當然，一如前文所說，按揭對貸款人來說，總是一種資產，證券化有難度、評級非最佳，不代表不能證券化—問題只是有多少折讓。例如面值100元的資產，以折讓價90元推出，一樣有轉讓的可能。

筆者將部分包底按揭資料交予國際級的評級機構，第一反應卻是咤異---放寬授信標準，利息回報跟風險成負數的不對稱平衡，以史為鑑，此類產品的特性 似乎就只可和2008年導致美國金融海嘯的元凶---次按(Subprime Mortgage) 類比。餘下的問題便是賣家肯用什麼折扣價錢沽售，又有誰願意出價買入？

總括而言，此類按揭要在市場打包式作證券化是有其先天的信用缺陷，要成功沽售套現，則要用頗明顯的信用替補(Credit Enhancement) ，方法諸如 -首虧損承担、現金補貼及提高資產覆蓋率等等，然後再伴以折讓價出售。
有以上缺憾，市場上對包批仍是樂此不疲，這多少反映買賣雙方的複雜心境和對後市的明顯取態，至於後事如何，一切就有待加息後的演化吧！

原文刊於DBC數碼電台網站2015年11月19日

包底按揭的手尾

多個新盤陸續推出包批或包底按揭，目的不外乎向準買家提供低首期入市方案，刺激銷情。不少人已由借款人角度分析買家選用此類產品的注意事項，本文嘗試再由發展商角度看此類按揭的「手尾」問題。

發展商的資金成本高於銀行，其資金的最佳運用方式是投地起樓轉售，而絕非只有微利的包底按揭。在發展商的角度，推出包批(不問申請人收入，一定批 出)或包底(備用的二按，甚至是全筆一按，以便銀行不批按揭時讓買家完成交易)按揭，目標不是借款小業主依約還款還足20年、30年。發展商與小業主其實 有志一同，最理想的情況是小業主在數年後贖會，避免資金長期被綁，加上耗費人力物力管理已取用的貸款。

問題在於，理想與現實往往有一定距離。坊間不少分析已提及，此類按揭初期往往有利息優惠(Teaser Rate)或供款假期(Payment Holiday)，但優惠期後，借款人便需以較銀行按揭為高的利率還款。一般人的如意算盤是優惠期後轉按，但受制於按揭指引，除非購入單位後數年樓價仍然 急速上升，否則業主根本難以轉按，需要有較長時間以較高息供樓的心理及財政準備。
必須強調，借款人以較高息供樓，不表示貸款人有着數。包底按揭優惠期後利率一般為P至P+1，比一般按揭利率高3至4厘，在借款人角度可能算貴，但在沒有存在基礎的財務公司角度看來，此水平的利息可能已貼近成本價，最多亦只有微利。

銀行按揭成數受限，是借入高成數包底按揭的業主難以轉按的障礙之一。另一個較明顯的障礙，是借款人的財務條件，買家不選「低息一按+高息二按」，而 選包底按揭，較大可能是本身財政條件較不理想，選用「一按+二按」的組合時，過不了壓力測試一關，惟有「選用」發展商提供的包底按揭。除非業主財政情況往 後有明顯改善，否則未來轉按至一般銀行按揭的難度仍然較高。

整體而言，借入包底按揭的小業主未來難以轉按，意味他們要長期承擔較高的利息支出。在發展商角度而言，便代表他們要長期支付成本管理大批只有微利的按揭──每月要整理供款報告、有人欠款要安排追收，可說是「手尾長」。

當然，就算借款人不轉按，貸款機構也有先行套現的方法──按揭對小業主是債務，對貸款機構卻是資產。原則上，貸款人可以將一籃子的按揭證券化，再售 予投資者，從而提早將資金回籠。問題在於，包底按揭的特性令證券化的構想難以實行：一如上文，選用此類產品的，條件應該不及一般銀行按揭借款人(如果是 「包批」按揭，更是連基本入息證明均欠奉，連「評級」亦無從進行)；其次是規模較為有限、欠缺可追蹤的供款歷史(Track Record)，結果此類資產難有較佳評級，實際上難以證券化轉售。

最終結果是，發展商提供的包批/包底按揭可能產生一時作用，協助新盤在此刻散貨。但發展商一筆資金勢將被綁，更要調用人力物力，長期管理一筆雞肋級回報的按揭資產。

原文刊於信報網站2015年11月17日

更多按揭資訊，請瀏覽按計劃網站