新盤紛紛推出包底甚至包批按揭，對發展商來說，此類「開單主導」的貸款，是成本高回報少，更兼耗費人力、時間管理的作業。
筆者工作的本業之一，是將資産按揭證券化。按揭對借款人是債務，對貸款人卻是資產；一如其他資產，可以在證券化後轉售；步驟簡言之，先將資產核對授信標準後，找評級機構作投資評級，然後在市場發售。如順利將新盤包底按揭證券化的話，發展商理論上可提早將資金回籠。
包底按揭的信用缺陷
近日個别人仕接觸我們，討論類似包底按揭日後證券化的部署。原則上，什麼資產都可證券化轉售，不過包底按揭的一些特色，令證券化過程甚具挑戰，包括：
1) 按揭成數；包底按揭成數高達8成至9成，物業資不抵債的風險較標準按揭為高；
2)借款人的動機；借款人有「一按+二按」整體較低息的組合不用，要選用發展商提供的整筆包底(甚至是包批)按揭，其中一個可能是物業用於投資；而投資者比起用家，會被視為在跌市時有較大的斷供風險；
3)利息回報未反映風險值；就算按揭產品完全為投資者度身訂造，只要回報反映風險，要證券化也不難；但包底按揭是為了賣樓，不是為了賺息差，結果是 此類按揭利率未能反映較高的違約風險。本地市場有不少財務公司提供針對投資者的按揭，利率可達P+10厘以上，可作為「針對投資者而設按揭」的利率參考， 反過來可以說，包底按揭利率其實涉及某種補貼。
4)欠缺歷史數據；無從判斷選用此類按揭產品人士的供款紀律。
投資評級的信用替補
一般而言，貸款類資產的風險有5層分級，最佳的I級定義是No Evident Weakness(無可證明的弱點)；IA級是 Evidence of Weakness (有證據顯示有一定弱點)；II級已是Sub-standard (低於標準)，定義是Timely repayment at risk(不時有還款風險)；再其次已是III級的Doubtful，定義是Full repayment improbable(不太可能收回全部款項)及最低的Loss 損失，已到撇賬地步。
根據有關評級，包底按揭己是IA，如果樓市有調整、經濟下行時才評級，結果随時可能是II級。
當然，一如前文所說，按揭對貸款人來說，總是一種資產，證券化有難度、評級非最佳，不代表不能證券化—問題只是有多少折讓。例如面值100元的資產，以折讓價90元推出，一樣有轉讓的可能。
筆者將部分包底按揭資料交予國際級的評級機構，第一反應卻是咤異---放寬授信標準，利息回報跟風險成負數的不對稱平衡，以史為鑑，此類產品的特性 似乎就只可和2008年導致美國金融海嘯的元凶---次按(Subprime Mortgage) 類比。餘下的問題便是賣家肯用什麼折扣價錢沽售，又有誰願意出價買入？
總括而言，此類按揭要在市場打包式作證券化是有其先天的信用缺陷，要成功沽售套現，則要用頗明顯的信用替補(Credit Enhancement) ，方法諸如 -首虧損承担、現金補貼及提高資產覆蓋率等等，然後再伴以折讓價出售。
有以上缺憾，市場上對包批仍是樂此不疲，這多少反映買賣雙方的複雜心境和對後市的明顯取態，至於後事如何，一切就有待加息後的演化吧！
原文刊於DBC數碼電台網站2015年11月19日
筆者工作的本業之一，是將資産按揭證券化。按揭對借款人是債務，對貸款人卻是資產；一如其他資產，可以在證券化後轉售；步驟簡言之，先將資產核對授信標準後，找評級機構作投資評級，然後在市場發售。如順利將新盤包底按揭證券化的話，發展商理論上可提早將資金回籠。
包底按揭的信用缺陷
近日個别人仕接觸我們，討論類似包底按揭日後證券化的部署。原則上，什麼資產都可證券化轉售，不過包底按揭的一些特色，令證券化過程甚具挑戰，包括：
1) 按揭成數；包底按揭成數高達8成至9成，物業資不抵債的風險較標準按揭為高；
2)借款人的動機；借款人有「一按+二按」整體較低息的組合不用，要選用發展商提供的整筆包底(甚至是包批)按揭，其中一個可能是物業用於投資；而投資者比起用家，會被視為在跌市時有較大的斷供風險；
3)利息回報未反映風險值；就算按揭產品完全為投資者度身訂造，只要回報反映風險，要證券化也不難；但包底按揭是為了賣樓，不是為了賺息差，結果是 此類按揭利率未能反映較高的違約風險。本地市場有不少財務公司提供針對投資者的按揭，利率可達P+10厘以上，可作為「針對投資者而設按揭」的利率參考， 反過來可以說，包底按揭利率其實涉及某種補貼。
4)欠缺歷史數據；無從判斷選用此類按揭產品人士的供款紀律。
投資評級的信用替補
一般而言，貸款類資產的風險有5層分級，最佳的I級定義是No Evident Weakness(無可證明的弱點)；IA級是 Evidence of Weakness (有證據顯示有一定弱點)；II級已是Sub-standard (低於標準)，定義是Timely repayment at risk(不時有還款風險)；再其次已是III級的Doubtful，定義是Full repayment improbable(不太可能收回全部款項)及最低的Loss 損失，已到撇賬地步。
根據有關評級，包底按揭己是IA，如果樓市有調整、經濟下行時才評級，結果随時可能是II級。
當然，一如前文所說，按揭對貸款人來說，總是一種資產，證券化有難度、評級非最佳，不代表不能證券化—問題只是有多少折讓。例如面值100元的資產，以折讓價90元推出，一樣有轉讓的可能。
筆者將部分包底按揭資料交予國際級的評級機構，第一反應卻是咤異---放寬授信標準，利息回報跟風險成負數的不對稱平衡，以史為鑑，此類產品的特性 似乎就只可和2008年導致美國金融海嘯的元凶---次按(Subprime Mortgage) 類比。餘下的問題便是賣家肯用什麼折扣價錢沽售，又有誰願意出價買入？
總括而言，此類按揭要在市場打包式作證券化是有其先天的信用缺陷，要成功沽售套現，則要用頗明顯的信用替補(Credit Enhancement) ，方法諸如 -首虧損承担、現金補貼及提高資產覆蓋率等等，然後再伴以折讓價出售。
有以上缺憾，市場上對包批仍是樂此不疲，這多少反映買賣雙方的複雜心境和對後市的明顯取態，至於後事如何，一切就有待加息後的演化吧！
原文刊於DBC數碼電台網站2015年11月19日
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