2016年港息難大升

如無意外，美國聯儲局會在下月開始加息，美國聯邦基金利率持續數年貼近零息的歷史將告終。原則上港息走勢跟隨美息，部分分析認為，一旦本地按息上升，將為樓價帶來沉重壓力。加息對按揭借款人來說不是好消息，不過，認定美息開始上升對樓市不利，推論卻流於粗疏。

第一層的問題是，加息並不總是利淡樓市。2004年港息隨美息上升，但同期樓價維持上升。當然，按息與樓價的關係複雜，2004年時樓價剛由谷底回升，與現時樓價處於高位不可同日而語。如果認定現市況加息不利樓價，似乎便要問息口「如何加？加幅多少？」

加息影響消費 首次僅0.25厘
由於早前數據顯示美國就業情況有明顯改善，算是消除了加息的一大障礙，現時市場主流意見是聯儲局將於12月開始加息，幅度一如以往，大概為0.25 厘。但受制於經濟及政治因素，在12月加息之後，來年美息上升的空間卻未必太大。經濟方面的制約因素是通脹，10月美國消費者物業指數按年升幅只是 0.2%，9月份是負0.2%，通脹似有若無，加息如果影響消費，可能導致問題更大的通縮。政治上，來年美國大選，為免影響選舉，聯儲局未必願意大手加 息。事實上利率期貨市場顯示，至2016年底，美息或只會較現時上升0.75厘左右。

最後是港息跟隨美息的步伐。原則上，港元與美元掛鈎，利率的大方向上，港息需要跟隨美息，不太可能出現美息加、港息減的情況，否則會引來大規模兌 換，衝擊港元體系。但大方向一致，也不表示每次美息調整港息都十足照跟。2008年以來，美國累積減息共10次，減幅5.25厘，而香港沒有完全跟隨，累 計減息8次，減幅共3厘，美國減幅較香港多出2.25厘。單純以港息過去未有跟足美息下調來說，美息回升初期，港息是有條件暫不跟隨的。

美息回升初期 港可不跟隨
綜合而言，美息在2016年底前，加幅相對有限，潛在加幅大概在1厘以下，而港息亦有條件不完全跟隨。在近幾年申請按揭都要進行壓力測試，借款有較強償付能力的今天，加息半厘的影響將相對有限。

當然，樓市不是完全由利率單一因素決定，新盤供應、經濟環境等都會左右樓價。客觀而言，在中國經濟增長看似放緩、新盤供應有望增加的今天，樓價有一 定下調壓力，此情況下，輕微加息都可能放大樓價調整的幅度，但在用家為主的市場，除非經濟明確惡化，否則樓價大跌的空間似乎不會太大。

原文刊於置業家居2015年11月28日

更多按揭資訊，請瀏覽按計劃網站