問題不是加息

一般估計，聯儲局將於本月開始逐步上調聯邦基金利率；雖然樓市中人特別緊張利率走勢，但如無意外，2015、16年美息上升的空間相當有限，而且在美息上升初期，港息有暫不跟隨的條件。單是按息回升，不足以左右樓市走向。但在利率外，其他因素的確有惡化趨勢，值得留意。

由於之前美息下調時，港息有多次不跟足，加上目前銀行體系資金充裕，理論上美息上調時，只要未觸發資金大規模流走，港息可以暫不跟隨美息回升。至於 中長線而言，除非美國經濟有更明顯的改善，否則美息「正常化」(例如回升至4、5厘水平)的步伐，可能需時甚久。本地樓價的確處於偏高水平，但緩慢的加息 步伐，意味本港有時間消化高樓價。

目前一般估計連同12月加息，美息於2016年底前的上升幅度大概在一厘以下。假設本地銀行在來年底前加息半厘，以每100萬元貸款，25年還款期 計，每月供款會由4311元升至4562元，升幅5.8%，對未入市買家的置業意欲或有一定影響，但在近年壓力測試執行嚴格的環境下，應該不足以引發正在 供樓的業主賣樓減債。

美元轉強更值得關注
美息(及連帶的港息)上升，可能不足以引發樓價大跌，但加息的副作用卻不容忽視。目前市場看淡人民幣，日本和歐洲仍在量化寬鬆；在其他國家增加貨幣 供應之時，美元卻開始加息，結果在未來一段時間可能呈一家獨強的現象。而根據往績，美元偏強時，港元資產價格都會偏軟。美滙指數在1997、98年由 100左右升至2002年貼近120水平，此段時間正是本地樓價輾轉下跌期。至2002年後美滙轉弱，本地樓價亦於2003年起展開升浪至今。

今年年初，市場憧憬美息上升，美滙指數一度上試100，但加息期望落空，指數又回落至94、96水平。近月市場認定美息將於12月真的開始回升，指 數又試上衝100。正路計，如果其他主要貨幣勢弱，美元將持續轉強，根據往績，會對本地樓價帶來一定壓力。比起加息，美元(及港元)轉強，可能是更值得樓 市參與者注意的變化。


原文刊於信報網站2015年12月1日

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