利率升樓價「應跌」幾多的算術題

再有大行發表看淡報告，最新一份是提出，若加息25點子，香港樓價需要下跌33%。在眾多聲音看淡樓價的當下，有關報告不算偏離現時的主流，但達到結論的方法卻值得一議。

據報導，有關報告指，如鎖定本港樓市的供樓負擔比率的可持續水平為50%，若利率上調25點子，每月按揭供款便會上升2.34%，而供樓人士的供樓負擔比率屆時便會增至74%；若供樓負擔比率要回落至50%的可負擔水平，本港樓價需要下跌33%。

算術上，以上計算100%正確。但會達至一個超級古怪的結論：例如說，報告提及若加息165點子(按息升至2003至2007年平均3.8%水平)，樓價 需要下跌40%；比較而言，利率上升25點子，樓價已經需要下跌33%；之後利率再升125點子，樓價「需要下跌」的幅度反而減少。彷彿首次加升25點子 的「威力」，遠高於之後的更大幅度的利率上升。

其實根據有關的計算方式，在現行利率下，供樓負擔大概會是72%，要「鎖定」本港樓市的供樓負擔比率的可持續水平為50%，根本不待加息，本港樓價一樣「需要」要下跌約3成。

報告的方法應該類似於政府經濟報告，所謂供樓負擔比率，是以「一個市區小單位的供款，相對於家庭收入中位數」作為算式。不少人已經指出過，類似計算方式早 已偏離現實，反映的問題不是「新借款買樓的業主負擔不起供樓」(因為有壓力測試，實際上新借款業主的供款負擔平均不足4成)；而是很多統計上的中等收入家 庭負擔不了現時的樓價。

當然，很多統計上的中等收入家庭難以負擔現時樓價肯定是事實，長遠來說，此情況並不理想，影響包括很多家庭難以安居樂業，甚至對社會制度不滿。但令樓價高 企，供樓負擔偏高的原因，更多是出於資金充裕、新單位供應不足；而非單單是利息問題，單純因應利息變化而計算樓價「應該」跌多少，可能失諸偏頗。

原文刊於經濟日報網站2015年11月18日