買樓新時代 供樓新概念

去年起，香港一手樓的面積統一以實用面積標示，使得新樓實用面積有較統一的標準。但新時代之下，不少人仍以舊有概念去評論新盤間隔，往往予人捉錯用神的感覺。

例如現時新盤開售，仍見不少人會批評單位附設大窗台，言下之意是發展商「呃尺」。「窗台面積大=單位不實用」，在舊日是百分之一百正確的概念。以沙田第一 城為例，有兩種建築面積都是395平方呎的單位，但一種附設約20呎窗台，一種則沒有窗台，過去窗台面積計入建築面積，所以平均來說，「無窗台」的395 呎單位，會較「有窗台」的395呎單位實用，造價一般會較高。

窗台已不計入實用面積
但以上概念難以延伸至改例後發售的新樓，因為現時的新樓盤，以實用面積計價，實用面積亦不包括窗台，窗台面積另行標示。即一個標示實用面積為600呎，附設20呎窗台的單位，一般情況下會較同樣標示為實用面積600呎，較沒有窗台的單位實用。
新例之下，由於窗台不計入實用面積，所以窗台勉強可以說是免費贈送的，買家沒有理由埋怨發展商把大窗台送給你。

類似的情況也存在於按揭市場，老一輩人心中早已建立「按揭貸款宜盡早清還」的概念。不單盡量選用較短的按揭還款期。更會盡量增加儲蓄，並透過部分還款，減 少利息支出。此種集體智慧，源於上世紀80、90年代按息高企，例如80年代初按息一度高逾20厘，1997年金融風暴後，按息亦一度高逾10厘。假設按 息10厘，還款期20年，按揭貸款100萬元的情況：

每月供款：$9,650.22
首月償還本金：$1,316.88（佔供款13.6%）
首月償還利息：$8,333.33（佔供款86.4%）

利率偏低 提早還款需求降
在此種利率偏高的環境下，借款人都有盡早還款的傾向。但2008年以來按息一直維持偏低，現時平均新造按息約2.2厘；甚至大批在數年前選用H按的借款人，按息仍然在1厘水平。同樣是還款期20年，按揭貸款100萬元，如果按息是2.2厘，供款中的本息比例會大為不同：

每月供款：$5,154.10
首月償還本金：$3,320.76（佔供款64.4%）
首月償還利息：$1,833.33（佔供款35.6%）

高息年代，流行不少還款安排都針對「提早還款」的需求，以壓低全期利息支出。但近幾年在環球量寬、利率低企的情況下，類似兩星期供款等加快還款的按揭計劃卻進一步邊緣化，銀行已不會主動推銷，可能只會在網頁聊偏一格展示，以示產品多元化。

原文刊於經濟日報網站 2014年10月8日

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二按的後續處理

2014年樓市焦點持續集中一手盤，除了因為發展商有種種回贈，抵銷印花稅開支外，亦與部分新盤提供二按，令買家首期支出減少有關。新盤二按的全期 利率一般較高，但往往會以初期免息免供等方式降低置業初期的供款總支出。對於如何處理此類一手二按，市場一向有不少獨到見解，但必須留意，部分招數在現時 的指引下難以執行。

由發展商關連財務公司提供的二按，全期利率一般會以最優惠利率(P)，或P+計算。為減少置業人士初期的供款支出，二按供款初期一般有優惠，常見的 是首2年供款利率較低以吸引借款人(Teaser Rate)，或首2年免息免供，營造一個供款假期(Payment Holiday)等。到優惠期過後，才恢復以正價利率還款。

對於此類二按，會在優惠期過後出現利息支出及一、二按總供款增加的情況，如果碰上利率上升，供款更會劇增，以上情況稱之為供款震盪(Payment Shock)，供款佔月入比例急增，借款人可能難以適應。「市場智慧」的應對方式，便是「到時轉按」。即在優惠期過後，透過轉按將整份按揭的利息及供款壓 下來。

但「轉按減息」要有四個條件配合，缺一不可：
一、新造按息息差不可出現大幅上升；
二、樓價有一定升幅；
三、轉按金額/成數不逾官方指引；
四、借款人財務情況沒有惡化。

嚴格來說，幾個條件都是變數。未來新造按息是多少、樓價會不會持續上升、官方按揭指引會不會收緊，都是未知數。但現行的官方指引似乎已令一些2、3年前以二按購入一手盤的業主，即使樓價出現一定升幅，新造按息未有大升，仍然難以轉按。

以一個2年前購入，作價1400萬元物業為例，假設當年以五成一按，兩成二按的組合購入。2年前借款額是一按700萬元，二按280萬元；總額 980萬元。當中一按利率，與現時新造按息一樣，在2.15厘水平。二按利率為P(5厘)，但首2年免息免供；物業二按供款假期即將完結，業主希望以轉按 方式減少利息支出。

2年來，假設物業升幅20%，現值1680萬元。根據最新的按揭指引，市值1000萬元以上物業按揭成數上限五成，透過銀行最多可借840萬元。假 設借款人當初的一按選用25年供款，2年下來，大概還了44萬元本金，現時未償還按揭餘額656萬元，二按首2年免息免供，即沒有償還本金，現時未償還按 揭餘額280萬元，即一、二按未償還餘額936萬元。現時轉按最多可借840萬元，換言之，不足以償還一、二按。業主需要以5厘利率償還二按，或者另撥資 金提早還款。

另一個角度看：如果置業人士現時以五成一按加二成二按的組合入市，購入一個1000萬元物業，一按年期如為25年，利率2.15厘，二按首2年免息 免供。假設利率及官方按揭指引不變，2年後，未償還一、二按總本金約669萬元。屆時以轉按方式避免支付利息較高的二按，樓價需要有33.8%升幅，令樓 價估值升至1338萬元，才有條件轉按。
在樓價已在高位運行多年，而且一手盤開價一般貼近二手，預期樓價2年累積三成多的升幅，可能過於樂觀。換言之，流行多年，應對高息二按的市場智慧： 「到時轉按」，在現時的環境下，執行有一定難度。當然，如果置業人士一早選用全期按息較低的高成數按揭組合，便不需要在置業後兩三年，面對難以轉按，惟有 「捱」高息二按的問題。

原文刊於信報網站 2014年10月7日

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美國加息 本地H按比例料回落

上周香港街頭鋒煙處處，周一(9月29日)拆息急升，再次提醒供樓業主，選用拆息按揭(H按)，與P按的分別。

上周五(9月26日)，銀行公會一個月拆息報0.21143厘；與過去年多以來數據持平。星期日警民衝突，警方施放多催淚彈，場面震撼；持續至上班日，港九多處仍有靜坐示威，而星期一(9月29日)，一個拆息升至0.24308厘，以幅度計，升幅相當可觀。至於最優惠利率，則維持不變。

當然，以「幅度」計，一個月拆息在兩個工作天上升了15%，但以數值計，其實只是上升了0.03165厘。假設有2名業主，按揭利率都是一個月拆息加1.7厘，未償還貸款都是400萬元，剩餘年期都是25年；但甲的供款在9月26日計息，而乙的在9月29日，那麼甲下一期供款月供是16,782.23元；而乙的下一期供款是16,843.55元，後者供款會多了61.32元。供款升幅不大，但拆息抽升的情況示範了教科書所說，拆息較為敏感，較大波動的特性。

雖然拆息較為波動，每月供款會忽上忽下，不如P按般，供款相對穩定；不過，由於現時P按受制於金管局指引，利率下限為2.15厘，而H按新造按揭利率約H+1.7厘，拆息即使較為波動，但計算下來，H+1.7厘仍是較2.15厘的P按利率為低，近一年新批按揭仍是以H按比重較高。例如以星期一的數字計，如果H按利率是H+1.7厘，按息便是1.94308厘，仍較P按下限低逾20點子。H按利息普遍低於P按，自然較受借款人歡迎，8月份新批按揭中，便有約82%為H按，而P按比重不足16%。

加上現時絕大部分新批的H按，都有鎖息上限機制(CAP RATE)，即在「H+」之外，設定一個以最優惠利率為準的「P-」利率上限。一旦計息日拆息急升，令H+的按息高於鎖息上限，借款人當月便改以P-的利率供款。加上現時多家銀行提供的鎖息上限，利率等同P按下限，在借款人角度來說，選用H按供款風險有限，展望未來一段時間，H按主導按揭市場的局面應該不會改變。不過，情況仍隱含變數。

美國加息後  H按比重或回落

最大的變數仍是美國加息。一旦美息上調，並觸發流駐香港的熱錢外流，本地拆息便可能較最優惠利率更快回升。對於近2年借用H按的業主來說，拆息先升的影響自然是每月供款回升，但在鎖息機制下，幅度亦有限，如果最優惠利率不變，按息大概只是先上升20點子。

但在大市角度來說，現時新批H按及P按的息差其實只是約20點子，此便意味一旦拆息輕微回升，H按便會喪失主要的吸引力。由於H按的行政成本略高於P按(每一宗H按的計息日都不同，而且每天的拆息都有一定上落)，當拆息回升後，本地銀行亦可能將重點重新放在P按產品上，現時新批H按主導的局面亦可能扭轉。

原文刊於iMoney 2014年10月4日 

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「400萬元上車盤」揭示的政策衝突

細價樓升勢持續，被視為上車盤界線，即400萬元以下放盤買少見少。「400萬」此條上車界線，主要依據是按揭指引，細價樓急升，部分原因也是按揭指引(參考上周本欄)。針對400萬物業買少見少的現況，有建議改變按揭指引作為應對，有趣的是，建議的方向完全相反。

市場視400萬元以下物業為上車盤的界線，主要原因是400萬元以下住宅，可透過按揭保險申請9成按揭，400萬元以上物業仍可申請按保，但按揭成 數上限會逐步減少，450萬起至600萬元物業申請按保的成數上限便只有8成。對於首期不足的上車客來說，自然會視400萬元為上車盤的界線。

現時細價樓熾熱，400萬元以下物業買少見少，首期不足的上車客，入市將更為困難。針對上述現象，市場出現兩種截然不同的建議。第一種是：既然上車 客再難以低首期購入上車盤，那當局應該放寬按保適用範圍，令有供款能力，但欠缺首期的買家仍可透過按保入市。另一種建議卻完全相反：細價樓過熱，應該予以 降溫，當局應將按保適用範圍收窄，令需求回落。

400萬以下放盤減少 按保範圍應如何調節
分開來看，兩種建議都符合官方目標---既然市場上較便宜的單位已逐步消失，如要協助初次置業人士入市，自然應該把9成按揭的上限提高。而由需求管理角度看，要減低細價樓的熾熱程度，降低此類物業的按揭成數似乎也是順理成章。

兩個完全相反的建議都符合官方目標，原因是官方有太多目標。一方面又要協助市民置業，另一方面又要需求管理。當樓市發展至現時情況—400萬元以下 物業買少見少時，當局便面對兩難---上調按保適用樓價範圍，似乎可以幫助買家入市，但肯定會進一步刺激四百多萬元物業需求。下調按保適用範圍，應該可以 壓抑部分需求，令細價樓熾熱的情況得到一定舒緩，但肯定惹來上車客抱怨。

由於政府要處理的矛盾已經夠多了，估計官方仍以會以不變應萬變。上述兩種意見被採納的機會都不高。至於那些打算以按保購買400萬元以下物業的買家，只好退而求其次，將搜尋方向轉往偏遠一點的地區了。

原文刊於信報網站2014年10月3日

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按息升1厘 樓價應跌多少

聯儲局上周議息，重申加息步伐或較預期為快。絕大部分本地按揭貸款以浮息計算，港息如跟隨美息上升，對供樓業主自然帶來壓力。甚至有人計算出，按息上升多少，樓價「理應」按比例下調多少。但此類計算，只宜參考。

上周傳媒報道聯儲局預測2015年底聯邦基金利率中位數為1.375厘，高於6月時估計的1.125厘，即較現時的0至0.25厘上升逾1厘。市場的判斷與聯儲局有一定落差，利率期貨市場顯示，市場估計明年底聯邦基金利率約0.75厘。

究竟是聯儲局抑或市場預測正確，有待時間證明，但大致上，明年開始美息開始上調，應該是各方共識。

按息與樓價 無必然關係
在聯繫滙率下，美息上升，港息亦難免跟隨。假設明年底按息較現時上升1厘，按揭優惠不變，新造按息由2.2厘升至3.2厘；同樣以$100萬，還款期25 年的按揭貸款計算，每月供款便會由$4,337上升至$4,847，即增加$510或11.8%。坊間便有人計算，認為利率上升，樓價理應回落，甚至提出 利率每上升1厘，樓價應該有多少跌幅。

有關換算的方法其實相當簡單。以$100萬按揭貸款，還款期25年，利率2.2厘時，月供是$4,337。他們便計算當利率上升至3.2厘，還款期仍是 25年時，貸款要減多少，才可將每月供款維持在$4,337水平。以上述例子而言，貸款額要減至$89.5萬（下跌10.5%），才可在按息上升1厘時， 將供款維持在$4,337。此類分析因此得出結論：按息上升1厘，樓按貸款額（以及引伸至樓價）便「理應」下調10.5%。再按此推算下去，按息再升1 厘，按揭貸款便要再跌至$80.5萬，才可將供款維持在$4,337水平。

此類簡單換算，在算術上100%正確，但卻與歷史經驗不符：名義按息與樓價，並沒有明顯的對應關係。香港當然出現過按息上升，樓價下跌的情況，例如 1997年第四季，最優惠利率由8.75厘升至1998年初的10.25厘（當時一般新造按息為P+2%），樓價便出現明顯下跌。
不過，在2000年中至2002年底，最優惠利率由9.5厘下跌至5厘，新造按息亦由P+進入P-年代，樓價卻仍然下跌。另一方面，最優惠利率由2002年的5厘升至2006年的8厘，樓價卻輾轉回升。2008年後按息大幅回落，樓價亦保持升勢。

計清可承受加幅 預算需留緩衝
簡單來說，按息只是左右樓價的因素之一，過去樓價與按息的升跌，統計上的關連不大。按息上升，對市場氣氛必然有一定影響，按息上升初期，成交量更可能下 調；大部分按揭借款人的供款支出亦會增加、同樣收入的人士，在按息上升後，可以借入的款項一定會減少，但卻難以由此推斷，樓價必定進入下跌軌道；有關計 算，只宜參考。

對於有意入市的人士來說，與其估度按息升多少，樓價可能跌多少，不如將注意力集中在自己的財務情況，計算自己可承受的加息幅度，再決定是否入市。而已經入 市，尤其是那些供款負擔比重偏高（例如按揭供款高於月入四成）的業主，更應詳細計算加息的影響，並在利率真正上升前，部署減債或調整支出，以減低加息的衝 擊。

原文刊於置業家居 2014年9月27日

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美滙強勢對樓價的影響

近期市場都在討論美國是否真的加息，利率上升空間有多少，以及利率上升對樓價的影響。其實美息上升勢將帶動美滙上升，比起利率回復正常，美滙走勢可能對本地樓價有更大影響。

上星期聯儲局議息，會後傳媒引述消息，指聯儲局估計明年底美息由現時0至0.25厘升至1.375厘，2017年底升至3.75厘。消息是否可信，有待時 間證實。對於美息（及受其帶動的港息）回升，會對樓價有甚麼影響，由一加息樓價即大跌，到加息無甚影響，市場已充斥大量討論，立場紛陳。

由於香港絕大多數按揭借款人以浮息供樓，利率上升，對按揭借款人有即時且直接的影響。不過，由大市角度考慮，參考過去30年利率與樓價走勢，樓價與按息未 見明顯關連，既有利率升，樓價跌的日子，但利率升，樓價升的時間也所在多有。參考近30年的數據，在關心息口變化之外，市場也許應將部分注意力轉移至美滙 走勢。

附圖是近40年來的美滙指數（US Dollar index）走勢，以港元與美元掛鈎的1983年計起，美匯在過去幾十年有幾個主要的上落變化：

1980至1984上升，1984至1994回落1994年回升，1997年升穿100點，至2002年回落，2011年觸及74點低位，之後輾轉回升， 但大致維持在80至85點之間波動。如果對同時期樓價走勢有點印象，大致可發現，美滙指數上升，或高企的年份，樓價大致偏軟。相反，美滙指數回落、或低企 的年代，樓價大致高企或上升。

美滙與本港樓價呈反向關係
2003年樓價回升，很多港人會與樓市政策改變甚至SARS疫情連結，但背後更基本的原因，可能是滙價因素。當美滙偏強時，港元兌周邊貨幣滙價亦上升，當 市場認為港滙過高，但港滙又不能變化時，市場機制惟有在港元計價的資產上作出調整。結果，我們看到美滙指數與樓價大致呈反向關係。

而近月較明顯的變化，是今年8月起，美滙指數明顯轉強，背後原因是日本及歐洲的經濟問題較美國更嚴峻，加上市場預期美息回升，國際避險資金回流美國，結果推高美滙指數。
現時約85點的美滙指數，雖然較5月份不足80點明顯上升，但以較長時間的大尺度觀察，現時的美滙指數仍是偏低。不過，如果升勢持續，指數升穿90，會是 2001年以來下調的走勢轉向的訊號。在歐日經濟不景，甚至需要新一輪量化寬鬆的情況下，美息輕微上升，都可能吸引國際資金回流美國，令美匯轉強。參考過 去30年的歷史，美滙強，大致上不利港元資產，包括本地樓價。

人民幣強 削弱美滙對樓價影響力
當然，2007年以來，有一個重要因素加入市場，可能削弱了美滙指數對樓價的影響。人民幣滙改以來，對美元及港元大致維持升勢，持有人民幣的境外買家，購 置本地物業時，有明顯的滙率優勢。如果人民幣持續強勢，即使美匯指數上升，本地樓價可能亦不會見到明顯調整，滙率仍是左右樓市的重要因素，但焦點由美滙轉 至人民幣。
值得留意的是，今年以來，人民幣的強勢見疲態，每百人民幣兌港元由年初的128，回落至年中的124，近日反彈至126.如果人民幣升勢止步，加上美滙回升，便意味本地樓市的境外需求會轉弱，對樓價有一定負面壓力。

原文刊於經濟日報網站 2014年9月24日

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按揭指引與細價狂潮

現任特首梁振英上台前，曾表示希望提高香港人均居住面積，可能是上台後發現覓地困難，近來已罕有聽到有關目標。

另一方面，樓價高企，新盤推出實用面積不足200呎單位，究竟香港人「愈住愈細」的趨勢是否無法扭轉？

近年樓市升浪的特色之一，無疑是細單位當旺---差餉物業估價署數據顯示實用面積40平方米以下的小單位升幅較高、二手市場充斥細單位成交價創新高，新盤小型單位去貨速度似乎亦較理想。

細單位有價有市，原因應該不是港人喜歡「住得的骰」，而是樓價高企之下，初次置業人士負擔不了中型/大型單位，要入市大都只能考慮小單位。政府推出的雙倍印花稅、收緊中高價物業的按揭成數，亦引導資金流向小型單位。

在自住及投資需求都集中小型單位的情況下，結果便是此類單位價格升幅跑贏大市。
市場需求殷切，加上「協助初次置業人士入市」的政策目標，政府在數年前一度推出「限呎地」，即在賣地章程中指定單位的最低數目，以及最細和最大樓面面積；未來一段時間，將有大量此類新盤陸續推出。

如果本地經濟維持增長、美國加息幅度又有限，樓價其實難見明顯調整，新增的小單位，不單無助提高港人居住面積，亦未必可壓低小型單位的樓價---投 資者對小單位的需求同樣強勁，多增加的小單位供應，相當大比例可能由購買力較強的較富裕家庭購入，上車客對新增的供應，可能仍是望門興嘆。

換樓成本高 反迫資金集中細價樓
政府及金管局已推出多項措施，共通點都是增加中高價物業的入市成本，包括更高的印花稅及更多的首期，可說是對購買中價價物業者作出一定「懲罰」。但副作用明顯—投資需求轉向細價樓，刺激小型單位升幅。

現時樓換樓的行為遠不及過去旺市時活躍，其中一個原因是即使業主供得起，按揭指引也會迫使他不能多借。例如800萬物業(應該是不少中產業主的換樓目標價格水平)，一般按揭成數只限6成，首期要320萬元。

對於有能力供款，但欠缺首期(現金加物業的資產淨值)的業主，便可能放棄換樓。如果業主手持100萬元現金，但賣樓套現不足220萬元，便不足以支 付換樓首期，左算右算之下，可能索性多買一個細單位收租，以免購買力被通脹蠶食---細價樓樓價高企，與業主難以換樓有一定關係。

理論上，如果放寬某類買家的按揭成數，例如未持有任何物業，買樓自住的按揭成數高一些，又或上調按揭保險的適用範圍，應該可以鼓勵部分業主以先賣後買的方式換樓。此類業主細樓換大樓，居住面積增加了，放出來的舊居又可成為上車客目標，可說是雙贏。

加上有壓力測試的存在，略為放寬自住用家購買中價樓(大約是600萬元以上，1000萬元以下物業)的按揭成數，也不會為銀行體系帶來額外風險。

不過，以現時高官少做少錯的文化，恐怕官方不會在現時風高浪急之際改變任何限制。

原文刊於信報網站2014年9月23日

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