拆息按揭抵唔抵？

熱錢流入，一個月銀行同業拆息由早前的0.3厘，下調至約0.2780厘水平。個別有提供拆息按揭(H按)的銀行，利率為H+1.7厘，如成功申造H按，利率低至1.9780厘，較一般P按的下限利率2.15厘低0.17厘。但即使H按利率下調，也未必會令H按的使用比率明顯上調。

原因是現時H按與P按的息差未算吸引。2011年初，一個月拆息低至0.13厘，H按利率一般為H+0.7厘，當時H按利率為0.83厘，遠低於P按牌價2.15厘，差幅達1.32厘。相對來說，現時H按牌價只比P按低0.17厘，考慮到拆息有較大波動的風險，此差幅對借款人未算吸引。

現時有提供H按的銀行，鎖息上限較佳的都設在P(5.25厘)減2.85厘水平。即萬一拆息急升，而最優惠利率不變，借款人會以2.4厘的鎖息上限供樓，較一般P按利率高0.25厘。通俗些來說，現時選用拆息按揭，相對於傳統的P按，「贏面」是0.17厘，潛在風險是拆息上升時，利率會較P按高0.25厘(雖然近幾年未曾出現拆息上升導致h按用戶轉用鎖息上限供樓，但理論上風險的確存在)。除非拆息有更明顯的回落，或有銀行提供更優惠的鎖息上限，否則現時以P按為主的格局相信難以改變。

原文刊於晴報 2012年11月27日

官方不宜再推置業貸款計劃

被視為特首房策智囊的蔡涯棉先生，近日表示香港要解決房屋問題，除了要加大供應外，也可考慮恢復推行官方資助的貸款計劃，協助年青人上車。我們認為，有關建議應審慎處理。

蔡涯棉先生近日予人政府房策代言人的印象，有分析認為，蔡先生以非官方的身份提出種種建議，其實是為政府放風。如果建議反應好，官方便進行諮詢、部署推 出。如果反應不佳，官方大可釐清關係，說那是蔡先生的個人意見(儼如啟德體育城事件)。但今次情況有點不同，翻查梁振英的特首選舉政綱，早已列明置業貸款 的構想。蔡先生即使不是為特首代言，恐怕也算是與特首所見略同。

(註：梁振英選舉政綱中的置業貸款，有兩點比較特別，其一是推出貸款的前提---在住宅供應充足後才推出；其次，梁先生沒有用上「首次置業」之類的字眼，未知其原構想中的置業貸款，是否不只限於初次置業人士申請？)

置業貸款有助快速獲得掌聲

如果將香港的房屋問題理解為「置業問題」，那麼提供置業貸款，比起增加居屋供應，的確來得簡單快捷得多。起樓要時間，由覓地、規劃、興建到落成，需時往往4年以上。合資格家庭要等4年才有機會受惠，對於希望在短時間內增加民望的政府來說，可能有點緩不濟急。

但置業貸款卻簡單得多，只要立法會通過撥款就可推出，合資格家庭可即時受惠，在私人市場購買單位。透過政府貸款購入私人單位對民望的效應，無疑比建居屋更為快捷有效。

公帑資助的原則

不過以公帑資助合資格家庭置業，卻要面對數個問題。第一是原則性問題：面對大量低收入家庭居住在環境欠佳的劏房，為什麼政府的資源不是先用於解決劏房問題，而是資助有能力供樓的家庭置業？

相反，政府推出置業貸款，極可能令「市民難以置業」的情況惡化。有能力供樓但欠缺首期的家庭，如計劃置業，在沒有置業貸款的情況下，本應先行儲蓄，待儲足 首期後再行入市。現在，此批欠首期的家庭，在官方推出置業貸款後卻可提早置業，變相令購買力提早入市。如新屋供應未能及時增加，勢將刺激樓價進一步上升。

壞賬的破壞性

其次是兩個「技術問題」；首先，政府不是銀行，未必懂得判斷受惠人士的還款能力，此會導致壞帳的出現。港府在2008年時曾透露，當年總數3.3萬宗首次 置業貸款個案中，有三成曾拖欠還款；另有1,473名欠債業主最終破產收場，令房協出現4.88億元壞帳，對比148.5億元的貸款總額，壞帳率達 3.3%。「三成曾拖欠」反映官方資助的置業貸款，審批上有一定問題，我們沒有理由令公帑負上較高的壞帳風險來資助市民置業。或許不懂信貸專業的人會說幾 個巴仙不算什麽，反正是公帑！

若對比於銀行按揭貸款，在2001年拖欠供款情況最嚴重時，拖欠比率約1.4%，拖欠率是物業拍賣前的數值，假設拍賣物業平均為負資產20%，當計及回收 成本約半成，銀行的損耗值 (loss severity) 約為 25%，那麽 1.4%的拖欠比率，實際等同 0.35%壞賬 ! 相比當年首貸是逾九倍的差距! 一個簡單的比喻，同是進行外匯交易，私人機構輸錢時，一百元賭本輸三毫五仙，官方機構卻輸三元三角；重要的是為什麽在沒有管理此等資產的專業時貿然參與 ? 以公共審慎理財原則考慮，為何要將納稅人的付出如此損耗？

按梁特首的原構想，置業貸款是在「住宅供應充足」後始推出；按理說那時「市民難以置業」的問題應獲一定舒緩，以公帑協助市民入市的迫切性亦已大為降低，實在沒有必要浪費政府資源。

從「增加民望」的角度來考慮，置業貸款亦未必一定是好主意。眾多分析都指出，現時樓價高企，原因在於港元利率低、新樓供應不足。港府已開始著力增加住宅供 應，港元利率亦可能於2015年後，跟隨美息回升。如港府推出置業貸款，協助首期不足家庭入市。一旦樓價在數年後出現顯著跌幅，透過官方置業貸款入市的家 庭，便會成為新一代負資產業主，對政府民望，未必帶來正面作用。

原文刊於信報網站 2012年11月24日

政府改管治思維 保護港人利益

 面對樓市持續升溫，政府終推出買家印花稅（BSD），先不論效果如何，此卻是港府首次針對外來購買力的措施。港府的行動間接承認了外來買家對本地樓市的影響，並以新稅種應對，影響可謂深遠。
香港此類開放型城市，資金往來自由，一方面是要履行作為金融中心的必要條件，另一方面也必須承受資金自由往來所引起的種種問題。如何在資金流通與照顧民生之間取得平衡，值得港府詳細考慮。
星、港開放型經濟 難避跨境交易影響
新加坡與香港有相類似的地方：兩者都屬開放型經濟，本身幾無腹地。而新加坡又與人口更多、經濟發展不同步的馬來西亞相連，兩地人民往來頻繁。新、馬經濟發 展步伐有異，特別是物價的差距，吸引大量灰色跨境交易。例如新加坡的油價較馬來西亞為高，由於汽車出入境方便，不少新加坡司機便到馬來西亞入油，以減少入 油開支。新加坡政府一方面不想減少兩地的人流物流，但又不能坐視油稅流失，政府便在邊境口岸抽查汽車——規定所有入境汽車，油缸不可滿載。這是政府以行政 手段減少跨境交易對稅收減少的措施。
「價格差距吸引跨境買賣」的情況在香港物業市場亦同樣出現；由於人民幣升值、港元利率低企、內地嚴格執行「限購令」等，本地物業市場吸引大批內地投資者進 入。在供不應求轉趨惡化之際，內地富豪對豪宅的偏好，亦令本地新盤豪宅化的現象變本加厲——即使項目並非位處傳統豪宅區，亦一概以宮廷裝修、歐陸品牌為配 套，試圖將新盤以豪宅價推出。一來外地買家對本地分區概念並無「成見」，二來他們「豪得起」。新盤多了此類購買力與本地經濟表現無關連的買家支持，叫高開 高便成了近年常見的現象。
BSD踏出首步 港人港地規模或擴
從2005年人民幣升值起，市場已關注到外地購買力對本地樓市的影響日大，但港府卻延至最近才出招。以招數（即買家印花稅）來說，15%的稅率，未足以令 外來購買力絕迹香港，但卻反映了港府管治心態的改變。由曾蔭權時代「打開門做生意」、「背靠祖國、想窮都難」的生意人心態，終調整至現政府所謂的「急市民 所急」、「一切政策會以維護本地人的利益出發」。
展望未來，只要香港與內地仍存有一定的差異，兩地之間因資金往來而引起的種種問題亦難以避免。如果港府只以生意人心態應對，理論上應完全不作任何干預，任 由市場「自行調節」。但港府適時推出15%的買家印花稅，卻標誌着基本思維的改變。此一改變反映了港府或將推出更多維護本地利益的措施，例如擴大「港人港 地」的規模。分析未來樓市走勢時，絕不可輕視此一趨勢的影響。

原文刊於置業家居 2012年11月24日

財政懸崖將左右樓市

  美國總統換屆，奧巴馬順利連任。本來對香港人影響不算太大，但在大選前，羅姆尼多番批評聯儲局的量寬措施，予人美國一旦改朝換代，勢將結束低息政策。相 反，奧巴馬連任，不論聯儲局主席伯南克的去留，美國會維持低息環境至2015年。因此奧巴馬連任，理論上是利好本地樓價。
美國大選點票當天，在有初步賽果顯示奧巴馬可順利連任時，香港不論是網上地產討論區（參與者多為業主或有意置業人士），或是以年輕人為主的論壇（參與者相 信多為無樓人士），一面倒都是歡呼的聲音。業主歡呼，也許與預期政策不變，可享受多2年的低息環境有關；非業主也為奧巴馬連任歡呼，可能純粹與奧巴馬較具 觀眾緣，而共和黨予人較好戰、對外較強硬感覺有關。
奧巴馬連任，料低息持續
如無意外，奧巴馬成功連任，聯儲局將維持既有的量寬措施。未來2、3年，港元利率都會跟隨美息處於極度偏低水平，現時一般新造按揭利率，低至2.15厘， 較通脹率3.9%為低，「按揭負利率」環境持續，代表借錢買樓有着數，理論上利好樓市。但奧巴馬連任後，即時面對美國「財政懸崖」問題，市場正擔心，美國 踏入2013年將出現難以避免的經濟危機，香港亦會受影響。
所謂「財政懸崖」，是指布殊時代的減稅優惠將到期、而削赤措施亦要如期實施。結果將令公共開支大幅減少，情況嚴重的話，可令美國GDP縮減4%，令美國步 入衰退。現時較「樂觀」的估計，是奧巴馬在年底前，可與共和黨主導的眾議院達成某種協議，將財政懸崖出現的時間推後，或令公共開支縮減的規模縮小。但觀乎 近日傳媒報道兩黨討價還價的內容，即使美國來年不是全面加稅，一定程度地減少公共開支的情況似乎亦難以避免-在私人投資不足的今日，估計會導致當地經濟持 續不景。財政司司長曾俊華早前便撰文表示，美國經濟如進一步放緩，中、港經濟亦難免受拖累。
美政府政策技窮？
美國財政懸崖對本地樓價是吉是凶仍然難料。對本地樓市較樂觀的意見或會認為，美國出現財政懸崖，聯儲局可能有需要擴大量寬的規模---熱錢流入亞洲的情況會持續，將利好樓價繼續上升。
大家需要知道，量寬目的是要壓低利率，使陷於「爆煲」邊緣的債仔維持償還能力，避免集體壞帳的出現，說穿了是寬鬆貸幣政策。而財政懸崖的出現正是因為美國 實行供應學派的擴張型財政政策所至。現代政冶經濟體系的兩大管冶政策︰貸幣（利率）及財政政策己同時給美國政府用到極限！當然這可理解為他們對問題解決的 決心，但亦令人懷疑如經濟不能如期改善，美國人將有可能推行更偏鋒的措施以「自救」（Self-Help），畢竟美國是奉行「現實主義」 （Realism）的國家。
我們認為，即使樓價因新一輪量寬而再度上升，代表的亦只是風險上升。本地樓價如於現水平持續上行，官方勢將推出更多措施應對。新辣招的力度加強，也意味政 策風險增加，加上熱錢橫流，勢將擴大樓市的波幅。除非有迫切的住屋需要，而且可承擔利率、樓價大上大落的風險，否則現時入市所承受的風險跟回報實在是極不 對稱。

原文刊於經濟日報網站2012年11月21日

物業有業權瑕疵的按揭問題

按揭是以物業作抵押品的貸款，一旦借款人拖欠還款，貸出款項的銀行便有權將抵押物業出售抵債。因此，一些有業權瑕疵(Title Defect)的物業，便未必可順利於銀行取得按揭。
業權瑕疵可大可小，小者如物業有輕微僭建，被屋宇署發出維修令。重者如物業多位業主之間出現業權糾紛，其中一方將爭議於土地註冊處登記。視乎情況不同，銀行對於物業有業權瑕疵的按揭申請，亦有不同的處理方式。
以輕微僭建為例，部分銀行會要求估價公司提供報告，計算還原工程的費用，再要求借款人簽署文件，同意承擔因僭建物而衍生的所有責任。另外常見的處理方式，是當銀行獲悉物業業權有瑕疵時，會在按揭條件中作出調整，以反映有關風險。
對於較嚴重的業權問題，例如業主之間就業權有爭議，由於物業將難以買賣，任何一方亦難以將物業抵押予銀行及取得貸款。

原文刊於晴報 2012年11月20日

樓市似是而非言說

政府推出買家印花稅(BSD)及加強版特別印花稅(SSD)。不少意見認為，SSD加強版把徵稅年期延長至3年，加上上調稅階，不單會阻嚇投資者入市，就 算是將物業自住的業主，為免「被鎖三年」，如非必要亦不會在現階段換樓，市場放盤量勢將大減，因而影響用家入市，我們認為，有關意見是典型的「似是而非」 言說。

我們相信，真正的用家在購入單位3年內，「被迫」出售的情況似乎不多，不應以少數個案而判斷SSD不合理；再者，這些用家在今天入市時已考慮賣樓，是否所 謂「用家」則有待考究。受SSD阻嚇而放棄入市的，基本上是投資者。我們上周亦指出，市場上少了投資者放盤，同時亦少了投資者入盤，此方面的供求理應互相 抵銷。SSD是否合適和合宜的遏抑樓市措施仍有待觀察，但令部份投資者降價出售卻是眼前事實。

租金成放盤叫價是否回落關鍵

在用家層面，政府出招壓市，已令部分投資者減價出貨，雖然現階段看到的減幅不大，但各大屋苑放盤叫價與兩個星期前相比確見回落。樓價輕微回落，自然有利用家入市。

另外，一直有分析指，投資者為應對SSD，紛紛改變策略。過去是購入單位後丟空，等待時機善價而沽；現在的策略是，購入單位後出租，待SSD徵收期過後再部署出貨。眾多評論認為此類部署會令賣盤減少，但此類坐盤手法，除了增加投資風險，亦會減慢換貨的速度。

不過站在政府立場而言，這可算是有利於遏抑炒風的市場反應。而且，投資者將單位轉賣為租，市場上的租盤相應地會增加，將令租金受壓。眾所周知，租金回報率是物業投資的重要參考因素，租金回報減低，不單有利於租客，長線而言亦有助實現政府調控樓價的目標。

SSD可控制下一輪負資產規模

更重要的是在政策層面，美國總統奧巴馬連任代表聯儲局量化寬鬆措施再維持多一段時間，低息環境持續，將無可避免地令更多資金進入樓市。但量寬不可能永無止 境，數年後如政策逆轉，現時進入樓市的資金便會在高位被縛。以按揭入市者將面對負資產問題，銀行面壞帳風險亦會增加。在奧巴馬連任前推出SSD，壓下樓市 狂潮，可算是適時之舉，值得「一個讚」。

或者有人會說，在資金氾濫的大環境下，以收稅的方式增加交易費用，始終事倍功半。但有所為總好過無所作為。而且BSD及SSD的稅率在必要時可再進一步上調，足以抵銷大部分因貨幣氾濫而導致的物業炒風。

原文刊於信報網站2012年11月17日

公司按揭的紅旗效應

除了香港之外，鄰近幾個地區或多或少也出現住宅價格急升的問題。早前有報道指出，台灣因為樓價急升，官方一改慣例要求物業代理將新成交物業價格，在指定網站公布。此前當地物業代理各自公報物業成交價，亦無第三方核證，令代理可胡亂公布不存在的高價成交，以刺激樓市。
香港表面上沒有上述問題，所有住宅買家都要在土地註冊處登記，任何人都可查閱。拜市場競爭所賜，現有多家地產代理整合官方數據，公布大市、不同區域以至不同屋苑的價格走勢；而代理受地產代理監管局及相關法例監管，絕少出現虛報成交價的現象。
但若以公司股份轉讓來買賣物業，情況會較一般人認知的更為複雜。由於股份轉讓的印花稅率（以公司「資產」，即物業價值的0.2%）遠低於物業買賣的印花稅 率（2,000萬元以上物業為4.25%），不少豪宅買賣一向以空殼公司轉讓方式進行。在政府推出額外印花稅（SSD）及買家印花稅（BSD）後，以公司 轉讓方式購買物業可節省更大稅額，一般估計此類交易將更為盛行。
公司轉讓尚未納入田土廳成交登記
以公司轉讓方式買賣物業，原則上是股份轉讓，物業名義上的業主不變（仍是原公司），只是公司的股東改變。因此，此類交易不會在官方統計的物業交易中出現。當市場人士引用官方數據，例如成交量評估樓市時，必須留意有關數據並不包括大量名為公司轉讓，實質是物業買賣的個案。
另一方面，以公司轉讓方式購買物業，對買家來說，是購入一間公司，在按揭申請上會較為複雜。大部分的處理方式，是買家以現金購買公司之後，再以公司名義向銀行申請按揭（按揭成數上限5成），由於空殼公司沒有業務，必須以股東（即買家）作為擔保人。
此類空殼公司股權轉讓，如再以新股東作按揭的擔保人，在銀行界的分類中，算是個人銀行業務，貸款條件亦會完全跟隨金管局對一般按揭的限制。
另一類涉及公司申請按揭，是有業務經營的公司；銀行批核營運公司的按揭時，會按公司的業務情況作為批出按揭的依據，在銀行的業務分類中，算是商業銀行業 務，貸款批核的準則與個人銀行的不同。例如，銀行可接受信用狀、應收帳款業務（Receivable Finance）作為批出貸款的根據，批核時較具彈性。但一般來說，有業務營運的公司，罕有以轉讓股權方式來出售旗下物業。
公司按揭有紅旗效應
至於以空殼公司股權轉讓的另類方式，是有關物業本已由公司名義借入按揭，新舊股東向提供按揭的銀行提出更改擔保人，即由新股東（買家）作為物業新擔保人， 並取消舊股東的擔保人身份。此方式卻有另一限制，按揭條款會受既有的按揭合約限制，一間公司以2000萬元轉讓，其持有的唯一物業未償還按揭餘額800萬 元，轉換擔保人時，按揭額亦不能再調高。值得留意的是，銀行會視乎新股東的條件而決定採納與否。由於需要銀行配合及同意（簡單而言，一筆在2年前批出，條 件為拆息加一厘的按揭，現時借款公司申請更改擔保人，幾可肯定銀行不會同意按原有條件繼續承按），亦不能確定銀行可於成交日期前完成手續，故此難成趨勢。
上述兩種處理方式，都要求新股東（買方）有足夠財力；但公司買賣，難以完全避免隱藏債務及責任。而且在現時金管局監管日趨嚴格的情況下，如銀行接到涉及空 殼公司申請的按揭，幾可肯定交易已被認為涉及炒賣，就如看到紅旗。銀行為免被指鼓勵炒賣，勢必進行自我監管。我們估計，即使在樓市成交萎縮的市況下，銀行 都不敢放寬處理涉及公司的按揭申請。


原文刊於經濟日報網站 2012年11月14日