財政懸崖將左右樓市

  美國總統換屆，奧巴馬順利連任。本來對香港人影響不算太大，但在大選前，羅姆尼多番批評聯儲局的量寬措施，予人美國一旦改朝換代，勢將結束低息政策。相 反，奧巴馬連任，不論聯儲局主席伯南克的去留，美國會維持低息環境至2015年。因此奧巴馬連任，理論上是利好本地樓價。
美國大選點票當天，在有初步賽果顯示奧巴馬可順利連任時，香港不論是網上地產討論區（參與者多為業主或有意置業人士），或是以年輕人為主的論壇（參與者相 信多為無樓人士），一面倒都是歡呼的聲音。業主歡呼，也許與預期政策不變，可享受多2年的低息環境有關；非業主也為奧巴馬連任歡呼，可能純粹與奧巴馬較具 觀眾緣，而共和黨予人較好戰、對外較強硬感覺有關。
奧巴馬連任，料低息持續
如無意外，奧巴馬成功連任，聯儲局將維持既有的量寬措施。未來2、3年，港元利率都會跟隨美息處於極度偏低水平，現時一般新造按揭利率，低至2.15厘， 較通脹率3.9%為低，「按揭負利率」環境持續，代表借錢買樓有着數，理論上利好樓市。但奧巴馬連任後，即時面對美國「財政懸崖」問題，市場正擔心，美國 踏入2013年將出現難以避免的經濟危機，香港亦會受影響。
所謂「財政懸崖」，是指布殊時代的減稅優惠將到期、而削赤措施亦要如期實施。結果將令公共開支大幅減少，情況嚴重的話，可令美國GDP縮減4%，令美國步 入衰退。現時較「樂觀」的估計，是奧巴馬在年底前，可與共和黨主導的眾議院達成某種協議，將財政懸崖出現的時間推後，或令公共開支縮減的規模縮小。但觀乎 近日傳媒報道兩黨討價還價的內容，即使美國來年不是全面加稅，一定程度地減少公共開支的情況似乎亦難以避免-在私人投資不足的今日，估計會導致當地經濟持 續不景。財政司司長曾俊華早前便撰文表示，美國經濟如進一步放緩，中、港經濟亦難免受拖累。
美政府政策技窮？
美國財政懸崖對本地樓價是吉是凶仍然難料。對本地樓市較樂觀的意見或會認為，美國出現財政懸崖，聯儲局可能有需要擴大量寬的規模---熱錢流入亞洲的情況會持續，將利好樓價繼續上升。
大家需要知道，量寬目的是要壓低利率，使陷於「爆煲」邊緣的債仔維持償還能力，避免集體壞帳的出現，說穿了是寬鬆貸幣政策。而財政懸崖的出現正是因為美國 實行供應學派的擴張型財政政策所至。現代政冶經濟體系的兩大管冶政策︰貸幣（利率）及財政政策己同時給美國政府用到極限！當然這可理解為他們對問題解決的 決心，但亦令人懷疑如經濟不能如期改善，美國人將有可能推行更偏鋒的措施以「自救」（Self-Help），畢竟美國是奉行「現實主義」 （Realism）的國家。
我們認為，即使樓價因新一輪量寬而再度上升，代表的亦只是風險上升。本地樓價如於現水平持續上行，官方勢將推出更多措施應對。新辣招的力度加強，也意味政 策風險增加，加上熱錢橫流，勢將擴大樓市的波幅。除非有迫切的住屋需要，而且可承擔利率、樓價大上大落的風險，否則現時入市所承受的風險跟回報實在是極不 對稱。

原文刊於經濟日報網站2012年11月21日