樓市似是而非言說

政府推出買家印花稅(BSD)及加強版特別印花稅(SSD)。不少意見認為，SSD加強版把徵稅年期延長至3年，加上上調稅階，不單會阻嚇投資者入市，就 算是將物業自住的業主，為免「被鎖三年」，如非必要亦不會在現階段換樓，市場放盤量勢將大減，因而影響用家入市，我們認為，有關意見是典型的「似是而非」 言說。

我們相信，真正的用家在購入單位3年內，「被迫」出售的情況似乎不多，不應以少數個案而判斷SSD不合理；再者，這些用家在今天入市時已考慮賣樓，是否所 謂「用家」則有待考究。受SSD阻嚇而放棄入市的，基本上是投資者。我們上周亦指出，市場上少了投資者放盤，同時亦少了投資者入盤，此方面的供求理應互相 抵銷。SSD是否合適和合宜的遏抑樓市措施仍有待觀察，但令部份投資者降價出售卻是眼前事實。

租金成放盤叫價是否回落關鍵

在用家層面，政府出招壓市，已令部分投資者減價出貨，雖然現階段看到的減幅不大，但各大屋苑放盤叫價與兩個星期前相比確見回落。樓價輕微回落，自然有利用家入市。

另外，一直有分析指，投資者為應對SSD，紛紛改變策略。過去是購入單位後丟空，等待時機善價而沽；現在的策略是，購入單位後出租，待SSD徵收期過後再部署出貨。眾多評論認為此類部署會令賣盤減少，但此類坐盤手法，除了增加投資風險，亦會減慢換貨的速度。

不過站在政府立場而言，這可算是有利於遏抑炒風的市場反應。而且，投資者將單位轉賣為租，市場上的租盤相應地會增加，將令租金受壓。眾所周知，租金回報率是物業投資的重要參考因素，租金回報減低，不單有利於租客，長線而言亦有助實現政府調控樓價的目標。

SSD可控制下一輪負資產規模

更重要的是在政策層面，美國總統奧巴馬連任代表聯儲局量化寬鬆措施再維持多一段時間，低息環境持續，將無可避免地令更多資金進入樓市。但量寬不可能永無止 境，數年後如政策逆轉，現時進入樓市的資金便會在高位被縛。以按揭入市者將面對負資產問題，銀行面壞帳風險亦會增加。在奧巴馬連任前推出SSD，壓下樓市 狂潮，可算是適時之舉，值得「一個讚」。

或者有人會說，在資金氾濫的大環境下，以收稅的方式增加交易費用，始終事倍功半。但有所為總好過無所作為。而且BSD及SSD的稅率在必要時可再進一步上調，足以抵銷大部分因貨幣氾濫而導致的物業炒風。

原文刊於信報網站2012年11月17日