物業有業權瑕疵的按揭問題

按揭是以物業作抵押品的貸款，一旦借款人拖欠還款，貸出款項的銀行便有權將抵押物業出售抵債。因此，一些有業權瑕疵(Title Defect)的物業，便未必可順利於銀行取得按揭。
業權瑕疵可大可小，小者如物業有輕微僭建，被屋宇署發出維修令。重者如物業多位業主之間出現業權糾紛，其中一方將爭議於土地註冊處登記。視乎情況不同，銀行對於物業有業權瑕疵的按揭申請，亦有不同的處理方式。
以輕微僭建為例，部分銀行會要求估價公司提供報告，計算還原工程的費用，再要求借款人簽署文件，同意承擔因僭建物而衍生的所有責任。另外常見的處理方式，是當銀行獲悉物業業權有瑕疵時，會在按揭條件中作出調整，以反映有關風險。
對於較嚴重的業權問題，例如業主之間就業權有爭議，由於物業將難以買賣，任何一方亦難以將物業抵押予銀行及取得貸款。

原文刊於晴報 2012年11月20日

收入不穩 按揭如何計？

收入不穩 按揭如何計？

銀行批核按揭時，批與不批、批出甚麼條件，主要的考慮不外兩個因素：人與樓，專業一點的說法是：借款人的還款能力（包括潛在的拖欠風險）及抵押品的質素。

對銀行來說，最佳的情況自然是客戶收入穩定、供款佔月入比例低、無拖欠紀錄、樓宇業權清晰、交投活躍。當上述各項條件都滿足時，銀行自然可以快手快腳，以較優惠的條件批出按揭。 相反，如果以上某些，甚至大部分條件未能滿足，或成疑時，銀行批核時便往往有更多考慮。

由本周起，筆者將透過數個真實個案，分享銀行及貸款機構批核香港住宅按揭時考慮的準則，以及對於批核條件的影響。為方便討論，會在周一列出個案的基本資料，再在周三說明批核結果及考慮因素。

個案一：

一名已婚的職業司機，與家人租住一個土瓜灣單位，月租約6,000元；購入一個37年樓齡舊樓，作價128萬，申請9成按揭。申請人報稱收入2萬元，但只有僱佣合約及戶口紀錄證明；另外，申請人有5萬多元的未償還私人貸款。 個案重點：物業為單幢式舊樓，交投略為稀疏。申請人為單人業主，收入不算穩定，而且欠缺完整收入證明，另外，申請人有數萬元私人貸款，可能影響其還款能力。 究竟銀行及貸款機構會如何考慮，又會批出甚麼條件的按揭

個案重點：

物業為單棟式舊樓，交投略為稀疏。申請人為單人業主，收入不算穩定，而且欠缺完整收入證明，另外，有數萬元私人貸款，可能影響其還款能力。

批核結果如下：

申請人未能透過銀行成功申請按揭保險，最終透過財務機構以一、二按組合的方式，成功上會。

申請人於財務機構批出一 二按的9成按揭，頭按息為當時*標準按揭利率（standard mortgage rate）加0.25厘（即約P - 2.75厘） 及二按為標準按揭利率加12厘（即約今天的 P + 9厘）。

解讀：

以收入證明分類，申請人屬低度可信。對銀行或貸款機構來說，高度可信的文件是稅單、政府/公共機構／大公司發出的聘書或糧單，而且銀行帳戶有清楚的 入數紀錄。單單是一般僱佣合約及戶口紀錄證明，並不是充分可信的證明，原因是兩者都可「人為」。以僱佣合約來說，個別自僱人士自我填報的合約，完全是自說 自話。而銀行的入數紀錄，亦可以透過數個月持之以恆的定時入數方式製造出來。此類資料在信貸批核的部門眼中，只有參考作用，有好過冇。

在個案中，申請人的收入證明可信度不足，但未有大幅偏離一般職業司機的收入。考慮到其物業為自用，在當時的利率下，月供只是7980元左右，較租樓只多1980元；在信貸資料庫的紀錄中，申請人無拖欠紀錄，故有貸款機構願意按申請人要求，批出「足額」的貸款。

不過，由於申請人是單一業主，亦無擔保人 ; 其私人貸款有可能嚴重影響其還款能力，尤以其戶口出入數紀錄，顯示一個持續自動轉賬 - HKJC項目，這令銀行對申請人的理財態度有保留！

什麼是 HKJC - 即Hong Kong Jockey Club是也，於每星期的週三及週六申請人都有下注博彩，每月平均約5000多元轉賬至投注戶口令銀行難以批出高成數。

或者讀者會問: 月入近兩萬，作幾千元娛樂搏彩有何不何？對於授信原則而言，賭搏的習慣直接影晌債仔的還款意願（willingness to repay），如同時有高息的私貸，這會削弱債仔的還款能力（repayment ability），這是可大可小的。

然而對財務機構而言，申請人縱然不算是優質，但比起他們做慣的爛客，己是頗佳的債仔，故批出頭按利率，只是略較當時的標準按揭利率高0.25厘。而 二按的利率由於是反映二按的風險，即在壞賬情況下，二按的本金有可能會全部泡湯（100% loss severity），所以會有高近標準按揭利率加12厘 ; 兩個按揭的加權平均利率約為標準按揭利率加2.86厘（即約為 P - 0.14厘）。

今次與讀者分享了一個無充分入息證明，而且收入可能不穩定的按揭申請個案。可能讀者也會問：如果是公務員，有鐵飯碗，那應該算是萬事大吉了？下次分享一個公務員申請按揭，也被調高利息的個案。

*標準按揭利率為 2.25厘

（www.panasian.com.hk）

原文刊於 經濟日報網站 , 2011年8月23、24日

欄目：宏觀論按