樓價再創新高，地產代理發出「300萬上車盤最後召集」的「警報」，表示上車盤區間正由300萬元逐步上調。由官方數據看來，300萬以下單位成交的確買少見少，當「上車盤」也升逾300萬元時，其實反映一定問題。
以土地註冊處數據，今年7月，300萬元或以下的住宅成交註冊只佔16%，較去年同期的29%大幅縮減，官方數字較市場成交滯後，如無意外，未來數月的300萬元以下單位的註冊比重會進一步下跌。
很多人聽到連成交價達300萬元的「上車盤」都漸被消化，可能會為之咋舌。但客觀而言，雖然樓價升幅可觀，負擔能力似乎未見大問題。
以一般樓價而言，現時樓價較97年高峰期上升25%，而居於私樓家庭月入中位數較當年上升約36%；而新造按息更由當年的8.25厘，下跌至現時的2.2厘水平。可以說一般家庭的入息，仍然較樓價升幅為高，加上按息處於偏低水平，一般上車客的供款負擔應該較上一高峰期為低。
以一個樓價300萬元單位為例，9成按揭連保費，在按息2.15厘，還款期30年的情況下，月供10,545元；佔私樓家庭月入中位數31,300元的34%。比重未算超負荷，亦較金管局統計的新批按揭平均供款與入息比率的35%略低。
另一方面，在中高價物業按揭成數收緊、印花稅支出上升的情況下，一般估計不少上車盤其實是由投資者購入作收租用途。此類財力較雄厚的投資者，負擔能力應該較真正上車家庭更高。
現時樓市的問題，未必是用家難以負擔高樓價；而是統計上的中等收入家庭根本難以負擔中價樓樓價，而需要改為考慮上車盤。市場定位的中價盤600萬元左右，以一般按揭成數上限8成，最長還款期30年計，通過壓測要43,680元，較私樓家庭月入中位數高4成。
一大批統計中的「中等收入家庭」， 卻發現自己負擔不了心目中「中價物業」的樓價，只能選擇「低於中等標準」的上車單位，或者索性維持租樓；此可能是現時社會怨氣日深的根緣之一。
原文刊於iMoney 2014年8月23日
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