按揭風險管理的意外效果

官方統計的小型單位樓價指數在5月份再創新高，私人統計較貼市的指數亦有機挑戰去年高位。情況引發市場猜度，官方會不會再出招壓市。值得留意的是，壓市有時會出現得不償失的副作用。

在推出多種印花稅、按揭指引收緊下，樓市成交量較高峰期大幅減少，但整體成交價較去年高位只是一度微調約5%，而且似乎已接近收復失地。特別是細價樓，差餉物業估價署統計的甲類住宅物業指數於5月份創有紀錄以來新高，與近日市場傳出多宗小型單位成交創新高的情況脗合。

刺激購買力追捧細價樓
細價樓跑贏大市，部分原因正正與官方的壓市措施有關：官方措施令高價物業按揭成數受限、買賣成本大增，結果便是購買力集中於細價樓，此類物業的成交價反飇高；結果可能與官方的政策目標剛剛相反-----本來想令樓價穩定，反而刺激細價樓成交價創新高。

另一類型的出招副作用，是表面上的目標達到了，卻可能引發/助長了更深層的問題。以按揭而言，種種招數、指引；包括限制按揭成數、壓力測試等，目標應該是減少銀行體系風險。
以「減少按揭業務對銀行體系的潛在風險」而言，現時的情況可說空前成功。近年新取用按揭金額較2010年高峰期下跌近半、新批按揭平均成數只有55%、按 揭申請人的供款負擔只有35%、近年新批按揭全部通過壓力測試等等，都說明即使樓價大幅下跌，都不會對銀行體系有嚴重影響。

銀行開拓更高風險業務
另一方面，從銀行的角度考慮，銀行體系現金結餘高企，總要為資金找出路。銀行總不能坐待新批按揭貸款下跌而不作為。問題正是：近年其中一些資金出路，風險可能比按揭貸款高得多。

銀行的資金出路，包括廣開私貸、稅貸。此類針對本地的貸款，由於沒有抵押，本質上風險較按揭高，但參考歷史數據，風險如何，仍是有數得計。但另外一些近年銀行着力開拓的業務，風險水平卻可能難以衡量。例如近日開始多人談論的內地相關貸款。

2008年本地銀行的內地相關貸款不足1萬億元，2014年首季已逾2.87萬億元，數字較按揭未償還貸款的9千多億元多出近2倍。涉及內地的貸款急升，有眾多原因，包括回報較理想、兩地經貿往來持續增加、內地一度收緊銀根，迫使內地企業向外借款等。

本地銀行已展示出他們有能力度過本地樓市低迷、通街負資產的危機。但嚴格而言，本地銀行應對涉及內地貸款風險的能力卻是未受考驗的。涉及內地的可能壞帳有 兩種可能：第一是正常出現的個別借款人無力還債的小規模、小範圍違約，按常理判斷，出現個別壞帳，對本地銀行的影響不大。另一種可能情況是內地出現硬着 陸，借款企業的償還能力普遍下跌，在較壞情況時出現大量壞帳。本地銀行是否有能力應對，仍是未知之數。

原文刊於經濟日報網站 2014年7月9日

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