600萬是不是上車盤？

金管局總裁陳德霖一句「600萬元以下的上車盤，按揭成數較為寬鬆」，被指不恤民困---居然連600萬物業也屬「上車」(初次置業)範圍。但與其說金管局不食人間煙火，不如說官民對立，高官(包括半官方機構高層)說話動輒得咎。

 

陳德霖那句「600萬元以下的上車盤」，其實是在回應議員質疑，按揭指引收緊會影響年輕買家「上車」機會。陳氏不過是表明，600萬元以下物業，標準按揭成數(7成)未受限制之餘，尚可透過按揭保險，多借樓價一至兩成；購買600萬元物業人士，不會因按揭指引收緊而變得難以上車。但在官民對立的社會環境下，有關回應卻被解讀成「官方認為600萬物業也是上車盤」，並被進一步批評為不恤民困。

何謂上車盤的「合理價格」，理論上應該由初次置業人士的負擔能力計算。現時市場提及「上車盤」，大概是指400萬元以下物業，以9成按揭計，購買一個400萬元物業，需要40萬元首期、借取360萬元的按揭；以30年按揭，利率2.15厘計，每月還款13,578元；通過壓力測試，收入需要超過32,762元，數字已比居於私樓家庭入息中位數(3萬元)略高。

數字是客觀的，但判斷是主觀的；400萬元(甚至是600萬元)的物業，是否上車級，不同人可以有不同意見。但平心而論，就算多數人同意某一價格才是上車盤的合理價格，例如說350萬元；按揭指引卻不宜在此水平立即收緊。反而應該定於略高的水平，以便上車客中，供款能力較佳者，仍可選擇以較低首期入市；而這正正是現有按揭指引的取態。

重點是：樓價600萬元以下物業可申請7成按揭及按保，並不會影響購買「真正上車盤」買家的預算。

需要強調的是，我們雖然認為部分輿論對「600萬元以下上車盤」的批評只是「抽水」。但我們卻不完全認同，收緊按揭指引，對上車客完全沒有影響。表面上，上車客要買的平價盤，按揭成數不受限制，購買400萬元以下物業，透過按保計劃，可借足樓價9成，似乎沒有因為按揭指引收緊而變得難以入市。

但只要細心想一下，按揭指引收緊(600萬元以上物業不可借足樓價7成按揭)、多種新印花稅推出，換樓成本增加，結果就是整體市場成交放緩。換樓難度增加，各大屋苑成交寥寥，成交量較2003年沙士期更低。二手業主欠缺換樓興趣，放盤量減少，也直接令上車客在市場上尋覓心水盤的難度上升。

按揭指引及政府的三辣招，的確成功遏止了樓價上升；但此一成功，是以成交量萎縮、物業流通性Liquidity下跌為代價的。換樓活動減弱，上車級物業放盤在二手市場的數字自然下跌，雖然此類物業按揭成數未受限制，但上車客的選擇仍會減少。為了遏止樓價上升，副作用是令成交量跌至極低，至於社會可以承受此個副作用多久，可能是政府及監管機鐵需要進一步詳細研究。

原文刊於iMoney 2014年5月10日

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