「借人頭」交易多 反映樓市風險增？

所謂「上有政策、下有對策」，港府於去年11月上調印花稅，市場隨即出現一宗又一宗的「借人頭」交易個案。有指此舉與1997年樓市高位時，投資者瘋狂超借入市類似，一旦樓市回調，亦可能令當年連環蝕讓、拖低大市的情況出現。究竟目前樓市與1997年有多類似？

所謂「借人頭」交易，指已經持有物業的投資者，為了節省印花稅支出，便借用未置業的親人名義入市。以一位已持有住宅物業的本地永久居民，購入樓價800萬元物業計，適用的印花稅率為15%，應課印花稅120萬元。不過，如果這位投資者有未持有住宅物業的親人(香港永久居民)，用他們的名義入市，800萬元物業，印花稅率為3.75%，只需付30萬元。由於印花稅支出差距甚大，近期樓市不乏「首置買家購買豪宅」個案；說穿了，當中不少其實是投資者借用未入市的家人名義增持物業。

有意見便指，此類成交出現，顯示樓市氣氛近似1997年，名義上是不同人入市，事實上仍是投資者連環掃貨。一旦外圍因素改變，樓價回落，亦可能出現類似1997年投資者大量拋售，拖累樓市出現更大跌幅的現象。

投資者實力大不同
以上言論不能說完全沒有道理，一般而言，樓市中投資者的持貨態度與用家大為不同。用家往往在跌市時繼續持有物業；而投資者較可能出現止蝕放盤。港府調高印花稅率，市場「借人頭」交易比例上升；如果單看以舊稅率支付印花稅的比例，會以為入市的以用家為主，錯誤判斷用家及投資者比例，由此可能低估樓市風險。

但另一方面，目前的投資者入市(包括「借人頭」的投資者入市)，與1997年的投資者入市有一個不可不考慮的差異：目前的投資者，其實不太可能出現「超借」入市。1997年時，正面按揭資料未加入信貸資料庫，申請按揭時，借款人也不用通過壓力測試。簡單來說，當時一名投資者，可以走進多家銀行，為多個物業申請按揭，並各自以「自用」條件取得按揭貸款，各銀行基本上只要求新批按揭供款不逾借款人月入一半即會批出按揭。當時信貸資料庫欠缺按揭資料，成為方便投資者利用按揭槓桿，大量掃貨的漏洞。

而2011年後，正面按揭資料加入信貸資料庫，按揭借款人及擔保人的身份再難隱瞞。更重要的是，有按揭或擔保他人按揭，再申請樓按時，批核標準更為嚴格，基本上已杜絕了超借的可能。在此情況下，可以「借人頭」入市慳稅的投資者，都有相當財務實力，與1997年時廣泛出現「十個茶壺九個蓋」的情況絕不可同日而語。

因此，我們當然不宜單由印花稅數字估計投資者比例；但也不宜低估目前入市者的財政實力──同樣是投資者入市，反映的市場風險已不一樣。

原文刊於信報網站2017年1月24日

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