借貸雙方風險各不同

一位新近購入二手單位買家的媽媽接受報章訪問時，表示樓價下跌少少也沒所謂，反正不買也得付租，而且「銀行估到價，唔會死錯人」。有關觀點其實混淆了借款人(Borrower)及貸款人(Lender)的利益，兩者的風險其實各不相同。

面對樓價高企，準買家最關心的可能是「如何籌集資金上車」，甚至認定「銀行肯借按揭，就無問題」，放膽入市，而完全未有在意置業，特別是以按揭入市的風險。
私人企業的最大特性是勢利「效益計算」，你幫襯同一銀行多年，退休後沒有豐厚的存款或資產在銀行，要使用銀行服務，你就乖乖排隊吧，別妄想銀行會有專人服務你這位老客戶。同樣，銀行願意批出按揭，不代表銀行有替你着想，單純只是衡量過風險和回報後認為有利可圖。

雖然大家都說銀行按揭賺取的息差微薄，仿如雞肋。但由銀行角度考慮，按揭貸款有幾個特色；其中，按揭貸款額大風險低，雖然利潤微薄，卻是銀行「跑數」(起碼令營業額增加)的理想貸款產品。
所謂風險低，有兩層意義：其一是參考歷史數據，即使在經濟環境最差的時候，按揭拖欠3個月以上比率亦只在1.4%水平(相當於美國最理想時候的數 字)、目前數字更低見0.03%──平均一萬宗按揭，才有3宗會欠3個月以上供款的個案(留意，拖欠不代表一定會發生斷供)。另外，今時今日一般按揭成數 只是五成至六成，意思是即使借款人斷供，也要樓價下跌四、五成以上，銀行才會出現壞賬。

按揭貸款風險低額度大，銀行自然樂於批出此類申請。但對銀行來說風險低，卻不代表對借款人也沒有問題。以五成按揭來說，要樓價下跌一半，借款人又斷 供，銀行才會出現損失。但對借款人來說，樓價下跌多少也是損失，此即「首虧損」(First Loss)的風險。極端而言，400萬元的物業，按揭貸款200萬元，借款人取用按揭後一天，樓價下跌六成，借款人斷供破產，銀行損失40萬元，借款人損 失卻已損失200萬元首期；此即借款人較銀行有較大的虧損值(Higher Loss Severity)。

最後，即使是破產，表面上不再承擔償還債務的責任，但破產者卻會賠上信貸紀錄，影響未來借款的機會及利率。總括而言，同一筆按揭，對借款人及貸款人來說，風險完全不可同日而語。
或者有人會說，今時今日，借取按揭要通過壓力測試，銀行肯批，已表示借款人有足夠的償還能力。的確，有了壓力測試，的確在一定程度上保證了借款人的 償付能力。但所謂壓測，完全基於一時一刻的情況判斷未來，例如無從估計借款人收入可能下跌的風險，必須留意，樓價下跌，債務卻不會同步下跌，一旦收入減 少，甚至一時失去收入，沉重的債務仍足以為買家帶來沒頂之災。

必須強調，提出借貸雙方承受不同的風險，不是主張買家不要借錢買樓，而是指出，市場參與者必須了解有關風險──通過壓力測試，也只是風險管理的第一步。

原文刊於信報網站2016年1月12日

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