煥然壹居的按揭考慮

市建局首個資助房屋項目煥然壹居公報開售詳情。338個單位，折扣率8成，折實價由341萬至663萬元。市建局表示買家可就樓盤申請按揭保險，按揭成數由8成至9成不等。以按保形式為資助房屋提供高成數按揭，可說甚具創意。

市建局表示項目買家可申請按保，按揭成數8成至9成。原則上此可說是破天荒的安排，過去按保的安排並不適用於資助房屋，背後有一定的理由。按揭保險的設計，是在貸款銀行及借款人之間加上第三方的保險公司，保險的內容是借款人一旦斷供，而物業又成為負資產(價值低於按揭未償還貸款時)，由保險公司向銀行作出一定的賠償。整個設計是為了減少銀行提供較高成數按揭時的風險。

在業權完整的私樓市場，按保執行自然沒有問題，但在資助房屋市場，由於涉及補價安排，理論上小業主未有完整的業權，而且對二手買家有一定的資格限制，按保較難應用。過去房委的居屋，買家可不付保費取得9成按揭，原因是涉及房委會的擔保。

煥然壹居既是資助房屋，但買家又可申請按保，估計其中一個原因與其不設「第二市場」有關。即購入單位2年後，只要進行補價，項目買賣便不設限制。理論上，他日即使出現一個以按保入市的斷供個案，只要銀行在收回單位拍賣前，與市建局計算好補價金額，仍可安排將斷供單位拍賣，而且買家應該沒有特別資格限制。

對買家來說，現時煥然壹居買家可選擇申請按保，在財務安排上自然是更有彈性。但值得留意的是，現行按保計劃只適用於樓價600萬元以下單位，而煥然壹居338個單位中，有76伙的折實價高於600萬元。

除非在按揭保險的適用範圍上再作特別調整，否則購買項目600萬元以上單位的買家，按揭成數只有6成，即置業首期需達樓價4成，首期會在240萬元以上。參考購買資格的資產限制300萬元，仍算可負擔水平。

另外要留意的是，如無特別安排，按保要借8成以上，應該只包括樓價450萬元以上單位，而且申請人為固定收薪人士、供款不逾月入45%(壓力測試則為按息加3厘，供款不逾月入55%)。有需要申請8成以上的按揭，宜先了解自己是否合乎有關條件。

當然，市建局有如此創意為煥然壹居爭取到按保的安排，如果再接再厲，令600萬上單位都可申請按保，又或令借用8成以上按揭的買家有較一般情況寬鬆的申請條件，那麼上述「注意事項」便不成問題了。

原文刊於iMoney 2016年1月9日

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由煥然壹居看資助房屋定價問題

市建局第一個（有可能也是最後一個）資助房屋煥然壹居，由僅限家庭申請，到怕被質疑歧視改為接受單身人士申請；之後由被指明益高收入單身人，要將資格修訂，看似單一機構荒腔走板，其實背後與現行資助房屋的定價原則有莫大關係。

早前由前特首董建華牽頭的團結香港基金發表首份研究報告，建議本地應推出可租可買的新型資助房屋，合資格居民租住後，未來可按原初的折扣價完成補 價，購入單位。建議由於涉及重大改動，加上看來會對受助人有大量補貼（主要是鎖定折扣價），似乎由官方到民間的反應均不甚正面。但基金的建議可能是源於一 個明顯的問題：現行資助房屋的定價機制。

不論是煥然壹居、房委的居屋或房協當年的夾屋，都有同一個定價原則：參考同區私人房屋價格再打折，一手買家他日要在自由市場轉售便需按轉讓時的市價及原初的折扣率補價。此機制一個明顯問題是公營房屋價格受私樓帶動，平抑私樓價格的作用反而不大。

由於資助房屋市值參考私樓，只是開售時定下折扣率。對於房委會的居屋來說，由於合資格申請家庭入息有限，折扣少的話，合資格申請家庭根本付不起首期及供款。變通方式便是增大折扣率，再加上房委會為按揭擔保，讓買家可以申請高達95%按揭。

可能由於煥然壹居最初定位為高級資助房屋，也可能出於市建局與政府對補價金額的安排，項目的折扣率只有2成，即單位會以8折出售，未來業主轉讓時需 按市值向政府支付2成補價。據報項目最平單位的折實價亦在360萬左右，左計右計，買家月入低於3萬元，根本不可能負擔物業的按揭。結果購買資格便唯有定 於「月入6萬元、家庭資產300萬元」的水平。至於是否接受單身人士申請、申請資格改來改去，便是另一層問題了。

煥然壹居的故事其實反映居屋等資助房屋定價機制的問題：價格跟隨私樓，如果折扣不足，中、低收入家庭亦負擔不起，唯有將申請資格放寬，結果是類似煥然壹居的情況，月入6萬元，幾乎高於私樓家庭月入中位數的一倍，卻仍有資格申請資助房屋。

折扣率較高，中間收入家庭較易負擔，但在第二市場日益擴大的情況下，料會有大批單位持續在第二市場轉讓，政府事實上收不回當初的折扣價。煥然壹居申請資格改來改去背後，更大的問題其實是折射現行的資助房屋定價機制可能已有檢討需要。

原文刊於經濟日報網站2015年12月2日

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按揭角度再論煥然壹居

早前筆者提到，市建局煥然壹居以市區、近地鐵站、海景上車盤、市價八折的賣點，加上申請條件寬鬆，料申請反應踴躍。在眾多優勢之外，卻有評論擔心，市建局表明不會向買家提供按揭擔保，可能會影響項目反應。不過，有關意見可能屬於過慮。

煥然壹居是市建局第一個資助房屋項目。過去由房委發售的居屋，都會由房委會擔保，買家可向銀行申請樓價95%按揭。由於有房委會擔保，此類高成數按揭更不需按揭保險。雖然早前市建局已表明，不打算為煥然壹居提供按揭擔保，但「沒有擔保」不代表買家就一定要支付4成首期。

現時標準按揭成數限制是6成，估計煥然壹居一房單位折實價在400萬元上下，以4成首期計，首期需160萬元，似乎脫離一般人心目中，幾十萬元首期可購買資助房屋的預算。不過「沒有擔保」與「買家要付標準首期入市」是兩回事。

假設市建局仿傚私人發展商，為項目買家如選用二按，可大幅降低首期支出。當然，二按有二按的問題，作為公營機構，市建局未必有意長期管理一筆二按戶口；此 外，如不涉及補貼，二按按息會在最優惠利率左右，較一般一按高的利率，會對買家財務帶來更大壓力；如涉及補貼，會對市建局財務帶來壓力之餘，還可能被質疑 雙重福利（平息二按及樓價折扣）。

另一個較可能的結果，是按揭保險。過去的資助房屋買家的確不必購買按揭保險便可取得高成數按揭；但按保的設計概念不見得不容於資助房屋。在風險角度而言， 為有折扣率的資助房屋提供按保，與為一般私樓提供按保，對保險公司沒有大分別。在解決一些細節安排後，估計項目買家可透過按保取得高成數按揭。

不過，即使銀行及保險公司為項目提供按保，仍會引申其他問題：例如項目中的大單位（600餘呎），估計部分折實價可達600萬元以上，按現行規定，樓價 600萬元以上物業無從申請按保。由於市建局一早表明，月入6萬以下，資產總值300萬元以下，過去5年未持有本地住宅家庭都合資格申購煥然壹居，即使項 目完全沒有高成數按揭安排，較高入息及有較多資產的家庭，一樣可以應付大單位的4成首期及按揭供款，對銷情影響未必太大。

早前有人問，為甚麼一個資助房屋，要將申請資格放寬至月入6萬、資產上限300萬元。在此算是有了答案：那怕是八折賣樓，非此等財政條件較佳家庭，勢難應付有關首期、按揭月供也。

原文刊於經濟日報網站2015年8月12日

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中產也需資助的樓市

市建局的啟德煥然壹居開始軟銷，以其鄰近港鐵車站、180度海景，入場費估計在400萬元左右，加上申請的入息條件寬鬆，估計會吸引大量合資格人士認購。問題是，為什麼資助房屋的申請標準會如此寬鬆？

據各大傳媒引述市建局，煥然壹居資助房屋單位會以市值8折出售，月入6萬元以下、資產在300萬元以下，以及過去5年未持有本地住宅物業的家庭，均 合資格申請。單計月入6萬元的入息限制，本地有八成家庭月入均在此水平以下。由正面角度看，如果八成家庭為資助房屋福利覆蓋，也未必是壞事；不少港人都羨 慕新加坡人可平價購買政府組屋。

不過，目前的情況只是八成家庭(單計月入)有資格申請一個幾百伙的資助房屋，此個被稱為「中產居屋」的項目，似乎較似一個抽獎遊戲。而由市建局高層 的言辭看來，該局在煥然壹居之後，亦無意興建更多資助房屋。新世紀的中產居屋，似乎有機會與房委會於八十年代發展的「中等入息家庭房屋計劃」美樂花園一 樣，無以為繼。

另一個值得討論的問題是，為什麼「家庭資產300萬元、月入6萬元」的家庭，都被視為需要房屋資助？上世紀九十年代，房協推出購買資格類近的夾屋 (當時的限制是家庭月入6萬元以下、資產上限120萬元)，協助難以負擔私樓，又不合資格申請居屋的人士置業。當年要發明夾屋計劃，某程度反映私樓樓價已 嚴重偏高，連中產家庭都難以負擔，迫得官方要推出專供夾心家庭申請的資助房屋。

由事後孔明的角度來看，當年夾屋的推出，可說是一個樓市警號──連中產階層都難以負擔樓價，購買力可能無以為繼；而在首個夾屋屋苑落成2年後，便爆發了亞洲金融風暴，樓價輾轉下跌7年。
溫故知新，目前值得思考，新一代中產居屋是否也反映樓市出現類似1997年的情況，即購買力漸見乾涸？

問題似乎沒有一個簡單的答案。由悲觀的角度看，目前樓價與入息比率的確已屆歷史高位；一般所說，市區細單位樓價已是家庭入息中位數的14、15倍；樓價仍能在高位運行，一般相信與按息極度偏低有關。不少看淡後市的分析因此估計，一旦利息逐步恢復正常，樓價將出現明顯調整。

不過，由樂觀的角度看，幾年來政府和金管局的種種辣招，將成交量大幅減少。1997年有17萬宗住宅成交，2014年則只有63807宗。更少的成 交，意味實際上樓市由較高收入一群支持，樓價雖然脫離中等家庭負擔能力，但壓力測試、按揭成數限制與信貸資料庫等，卻一定程度上保證了買家都有較強負擔能 力。

換言之，雖然「樓價高企」、中產也需要資助入市的格局與九十年代類似，但真正斥資入市的買家，負擔能力似乎明顯強於上一周期。因此，難以單純因為中 產居屋的推出，而斷定樓價泡沫程度已迫近1997年的高峰。好消息是，在此情況下，即使外圍有什麼風吹草動，樓價亦不虞大跌；壞消息是，有資格入市(那怕 是「上車盤」)的家庭買少見少；那些長年租樓，租金支出高企，居住環境卻惡化的家庭，對社會的怨氣將愈來愈大。

原文刊於信報網站2015年8月4日

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購買中產居屋的考量

市建局啟德項目煥然壹居開始軟銷，項目鄰近未來港鐵啟德站，部分單位有海景，水喉還要用銀料焊接，項目會以8折出售，開放式單位樓價有望在300萬元以下，家庭購買入息資格或定在6萬元以下；難得上車機會，估計反應踴躍，但購買此類單位時，有不少地方要考慮。
煥然壹居是市建局首個資助房屋項目，以其質素、用料較現有居屋高級，入息資格又較現有居屋為高，項目在坊間又被稱為「中產居屋」。以客觀條件看，市區樓、 近地鐵站、有海景，300萬元以下上車價。如果項目參考現有居屋，買家更有可能免保費取得高成數按揭，對用家來就更加吸引了。不過，買家除了考慮樓盤本身 的地理位置、景觀、用料，甚至訂價及按揭融資之外，亦值得考慮物業未來的轉讓安排。

宜考慮物業轉讓安排問題
煥然壹居定位為中產居屋，與之相對，是定位為廉價居屋的「綠置居」計劃。理想而言，未來資助房屋會分為廉價的綠置居、一般的居屋、中產居屋，再銜接私樓， 可說是重建了整條「置業階梯」。但理想歸理想，不論是中產居屋抑或綠置居，初步看來是增加了資助房屋的「種類」而不是「整體供應」；煥然壹居及首批綠置 居，分別只提供數百個單位。除非不同階梯的資助房屋規模進一步擴大，否則，未來新類型資助房屋可能面對二手市場狹窄，業主難以轉讓、換樓的問題。
所謂中產居屋，並非首次發明。上世紀80年代房委在屯門的美樂花園為香港唯一一個「中等入息家庭房屋計劃」之下發展的屋苑；而房協在上世紀90年代亦發展 多個「夾心階層住屋計劃」：目標都是為「既不合資格申請居屋，又難以負擔私樓」的中等收入家庭安排購買資助房屋的機會。但不約而同，有關計劃未能成為長期 政策，而購入此類單位的業主，或會面對二手市場不活躍的問題。
以房協的夾屋為例，本身不存在第二市場，二手成交均是已補價單位，全部夾屋8900個單位，近12個月有182宗成交，流通率2%左右；較整體私樓流通率4%低一半。

轉手需補價 估計項目不設第二市場
參考過去中產資助房屋的經驗，有意購入煥然壹居或往後中產居屋單位的準買家，需要考慮：未來項目是否易於轉讓。以市建局最新的說法，未來業主轉手時需補 價，估計項目不設第二市場(供合資格買家以免補價購買)。原因相信與定位較居屋另類，另外劃分一個第二市場難以管理有關。
單位轉手時便要補足地價，即設計上類似夾屋，樓市上升時情況還好，只是成交價中撥部分交還政府。如果樓市下跌，轉手時或要抬錢賣樓。置業人士亦宜留意，是項目會否成為本屆政府的實驗品後，人去令改，未來買賣欠缺參考，同樣會直接影響物業未來的流通率及變現能力。

原文刊於經濟日報網站2015年7月29日

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