供應趨增 疑中留情

一般分析，左右未來樓市走向的有兩大因素，其一是按息，學術點的說法是寬鬆的信貸環境是否持續。另一個是未來住宅供應會否一如政府所願，按步增加。利率是否上升，不由香港決定，至於官方數據顯示住宅供應趨增，可能也需要「疑中留情」。

利率是否回升，主要視乎美國利率政策及熱錢是否持續留駐；而美國何時結束低息政策，可能是連聯儲局局長都說不清楚。至於住宅供應增加，由政府數據看，新近數字反映，未來3、4年，有7.5萬個住宅的「潛在供應」，數字較過去數年回升。如果有關供應可按時完成，會是一個利淡樓價的因素。不過，對於未來數年供應是否可按時完成，卻值得細想。

廣深港高鐵香港段工程延宕，運輸及房屋局被指監管不力，局長以一句「疑中留情」解釋當初認為工程可能趕及原有時間表。事有湊巧，房屋政策亦是由同一政策局負責，根據局方的統計，現時「動工中」又尚未以樓花方式出售的單位逾6萬伙，加上現樓貨尾，未來3、4年的潛在供應逾7.5萬伙。

開工地盤增加  開工人手更不足

數字是這樣計的：政府將已申請開工的住宅地盤單位供應，扣除了未落成但己出售的樓花，加上現樓餘貨，便是未來數年可售新住宅的潛在供應。算法很簡單，不太可能出錯，問題在於其假設是否成立：那些已開工的項目，是否可按時落成。

但凡工程，都有延期完成的風險。高鐵工程延宕，原因據說是低估了地盤花崗岩的規模、「百年一遇」的大雨又浸壞了機械；沙中線工程掘出古蹟，是否影響工程進度也是未知之數。但整體而言，現時本地工程的進度有一個結構性問題，大大增加工程延時的風險：人手不足。

近年香港有多個大規模工程進行，整體建造業人手相當緊張。政府近年著力解決住宅供應不足的問題，方法是增加土地供應。上述的簡單計算，便是估計，地皮售出，發展商動工後，住宅便會在3、4年後落成。

但綜合各方面的資料，現時建造業人手緊張，一年落成萬餘伙單位，人手已算緊張；但在人手未能增加的情況下，開工地盤增多，是否可以在3、4年來落成，卻是未知之數。

我們不是認為，潛在供應一定不會落實；但需要強調的是，住宅供應增加，不是簡單投入更多地皮就可達標的事。如果建造業人手持續緊張，現時看來勉強足夠未來3、4年需求的7萬伙供應，仍有失算的風險。

早前勞僱會同意，加快26個建造業工種輸入外勞的申請時間，此途徑能否有效增加建造業人手，可能是「潛在供應」可否落實成實際供應的關鍵。

原文刊於信報網站2014年5月14日 

更多按揭資訊，請瀏覽按計劃網站