高空置率反映樓泡？
不論何處，市場似乎都有一個主觀印象：樓價高是被炒家炒起的，一個炒家手上可能同時持有多個物業，當然不會都處於「有人入住」的狀態；由短期炒賣的角度來 看，空置的住宅當然較已出租/業主自住的物業更易轉手。因此，市場有一個直覺：高空置率反映炒賣過於活躍，樓市有泡沫。
內地市場稱高空置率的地區為「鬼城」，據報部分新發展區十室九空，高空置率亦成為內地輿論作為樓市泡沫的理據。不過，內地沒有國家級的住房空置率統計，民間/傳媒有時私下以「晚上數燈」等方式統計，認為內地大城市住宅空置率在2成以上。
有趣的是，以香港經驗而言，似乎難以證明高空置率反映泡沫、低空置率反映市場健康。附圖是1997年至去年的樓價指數及空置率走勢圖，在97年樓價大跌 前，空置率較現時更低，1998至2003年的樓價下跌周期，空置率上升。2003年後樓價回到上升周期，空置率下跌。簡單來說，單看香港近十多年的經 驗，空置率與樓價走勢相反---空置率處於偏高水平之2003年，不論是當時以至現在，似乎都沒有人會說那時樓價有泡沫。相反，近幾年樓價回升，市場出現 「樓市泡沫論」，但空置率卻一直輾轉下跌，數據表現似乎與一般人的直覺相反。
高、低是相對的
現時我們討論香港住宅的空置率「偏高」、「偏低」是與本港的歷史數據比較；而近15年來的高低波幅上限，不過是6.8%及3.7%，對比於內地大城市的民 間統計空置率，可以說香港的住宅使用率一直極高。1998至2003年略高的空置率，可能受1999至2001年落成量急升，加上經濟不景雙重影響有關。
反面而言，雖然現時住宅空置率偏低，整體只有4.1%；但參考上一次樓市大跌的經驗，低空置率，並不表示樓價沒有泡沫。
1997年空置率低至3.7%，但當年二手市場有14.5萬宗成交，當年住宅總存量約100萬伙，二手流通率約14%。數字說明，當年大量成交是以確認人 交易等方式在炒家之間轉手，所以才有流通率高，空置率低的情況出現；簡單來說，當年低空置率根本不反映炒賣活動是否活躍。
必須強調，低空置率不代表樓市沒有泡沫，但我們並不認為低空置率代表「有泡沫」甚至「臨近爆破」。一如上文提及，香港的住宅空置率，多年來在窄位徘徊，高低差距太少，單一指標的指示作用未必太大。
原文刊於經濟日報網站 2014年5月15日
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