按揭數字看樓市

金管局公布1月按揭數字，有幾個變化值得留意。首先是新批按揭中，H按比例，佔41.7%，較前月上升逾11個百分點。其次是平均貸款額創歷史新高，達298萬元、另一是貸款年期亦平了歷史高位，達25.5年或306個月。數個數字的變化，正好表達現階段市場其個趨勢。

H按比例回升—反映按市競爭仍激烈

H按比例回升，原因是按揭取用金額連續三年下跌，又正值年初，處於銀行傳統上的跑數期。不過，P按因觸及金管局參考利率下限，於2.15厘水平已低無可低。相對而言，在激烈競爭下，較優質的客戶，H按一般可獲批一個月拆息加1.7厘，鎖息上限P(5.25厘)減3.1厘；以近日一個月拆息報0.2厘水平計，H按與P按相比，屬有贏無輸格局；更多按揭申請人會主動選擇H按。在熱錢未流走，拆息未上升前，估計H按比重在年內將反超P按。

貸款額創新高---源於一手比重上升

其次是每宗按揭貸款額創新高；主要原因不是樓價上升，而是新批按揭中，涉及一手市場的比重大升，由前月的佔20%，升至1月的27%。一手樓的平均成交價較高，雖然600萬元以上物業的按揭成數受限，但整體而言仍會拉高新批按揭的貸款金額。市場一般估計，年內一手市場的成交量會較去年為高，二手則可能維持買賣兩閒；如果以上估計成真，則今年每宗按揭的平均貸款額有較高機會反覆向上。

最後是按揭年期再度升至306個月高位，有分析認為在樓價高企，幾年累積升幅遠超薪金升幅的情況下，按揭借款人唯有盡量攤長按揭年期，以減少每月供款支出。

供款期長---原因在於負利率

延長按揭還款期，以減少每月供款，當然是一些人對應樓價上升的無奈選擇。但必須強調，亦有不少人是出於其他理由主動延長供款：在現時的利率環境下，延長還款期是理性選擇。

現時平均新造按揭約2厘，而通脹率為4.3厘，按揭負利率為負2.3厘。每100萬元的貸款，購買力按年下跌4%，而利息支出只是2%，對借款人較有利。過去的高息年代，例如1997年，按息是8至10厘，通脹率是5.8厘，借款人會傾向選用較短的還款期，以減少利息支出，甚至是盡力儲蓄，以提早償還按揭欠款。但現時情況逆轉，不少人出於借款成本低的考慮，會傾向延長還款期。

利率何時會有較高升幅，是未知數，但在按息仍然低於通脹的環境下，新批按揭的還款期料將維持現時的較長年期。

原文刊於信報網站 2014年3月1日 

更多按揭資訊，請瀏覽按計劃網站