審視「儲夠5成首期才入市」策略

城中富豪一度表示，國際財經雜誌低估其財產。富豪後來修正自己的說法，指是財產「曾」被低估。值得留意的是，此說其實有一思維陷阱：用同一標準計算的話， 如果有關機構低估本地富豪身家，其他國際富豪也一樣受影響，對排名影響不大。同樣跌入思維陷阱的，尚有「儲夠5成首期可入市」的觀點。

富豪往年對用家的入市建議，是「自用就不怕買」，今年有所修正，改為「如自用付得起5成首期，就不怕買」。驟眼看，富豪的觀點加入樓價下跌時，避免負資產的考慮。但如果用家真的預期樓價會大跌，根本問題會不會是「應否入市」？

如擔憂市況不景 更應保持較多現金儲備
入市時要多付首期，常見的理由避免樓價下跌時，物業成為負資產。支付更多首期，表面看，的確可減少物業成為負資產的可能。但此處又隱藏一個陷阱：
800萬元的物業，首期5成是400萬元。樓價就算下跌5成，也不是負資產。但如果準買家有400萬元。與其以5成首期，購入800萬物業，較安全的方案其實是以120萬元為首期，購入一個600萬元的物業，留下280萬元現金--此會是「進可攻、退可守」的更佳方案。

但正如我們多次提到，樓價要跌2成，不管你付出了多少首期，實際損失是一樣的--多付首期，主要的「好處」是減少成為負資產的可能性。但較少人會提到，負 資產的出現，往往是因為整體經濟不景。在經濟不景時，持有較多流通現金，其實較物業是否負資產更為重要--根據過去跌市的經驗，能撐過跌市的都是手上流動 資金較多的人。

以上述個案為例，死慳死抵，儲蓄400萬元作首期，購入800萬元單位，一旦經濟轉差，樓價下跌4成，市值480萬元，未償還按揭400萬元，物業不是負資產，但借款人一旦失業，便將面對無力還款，生活費亦不知如何張羅。

如果修訂置業目標，以120萬作為成首期，購入600萬元單位，支付首期後餘下280萬元，即使遇上樓價下跌4成，物業成為負資產（欠銀行480萬元，負資產120萬元），甚至失業，也會有現金多支持一段時間。

進取一點來說，如果買家在跌市中能保住收入，手上留下較多現金，甚至可選擇平價換樓，甚至擴大物業投資。相反，如果當初選擇以高首期入市，即使遇上大跌市，也會因為資金緊絀，錯失入市機會。

儲蓄更高首期 有弦外之音？
當然，「儲蓄多一段時間」在一些特定情況下，可能是最有利的方案--當樓價有明顯調整的情況下，以「儲蓄更多首期」為入市目標，便可變相避過一次樓價調 整。假設用家目標物業是400萬元，持有現金100萬元，本來可用高成數按揭入市；如果將首期目標定為200萬元，便需要更長的時間儲蓄，如果樓價在期間 下跌，準買家便可以較相宜的樓價入市。至於「儲蓄5成首期才好入市」是否有等待跌市的弦外之音，外人自難評估。但需要強調的是，估計樓價會調整而採取觀望 態度，其實一樣有成本--時間、租金都需要考慮。至於樓價是否會出現明顯下調，便要由時間告訴大家了。


原文刊於經濟日報網站 2014年3月12日

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