新批按揭年期偏高原因

金管局最近公布的4月住宅按揭統計調查結果顯示，新批出按揭貸款中，供樓貸款合約期由3月的304個月，升至4月的310個月；有分析指此顯示本地樓市仍處於史上最難供斷地步。但同一數字，其實有眾多解讀方向。
根據紀錄，新批樓按還款期的歷史高位是2015年的312個月，即當時新批樓按平均還款期為26年，相對而言，2008年金融海嘯前後，新批樓按平 均還款期約260個月(21.7年)，近兩年的按揭合約期的確處於較高水平。如果將「還款期愈長」等同於「按揭最難供斷」，那麼4月數字為310個月，的 確可演繹為「樓市處於很難供斷地步」。但作出以上判斷前，宜留意一件事：過去24個月，新批按揭平均年期其實一直在304至312個月之間波動，以年期計 上下波幅約8個月，以百分比計上落不足3%，4月數字上升，仍在正常波幅範圍，暫時看不到「供樓年期愈來愈長」的趨勢。
「供樓年期未見愈來愈長」，原因之一是近兩年的新批按揭還款期已經很長，早已到了難以進一步增加的地步──金管局容許的銀行按揭還款年期為30年即 360個月；由於總有一些選擇較短的還款期，另一些個案因為樓齡、借款人年齡的因素，獲批較短的還款期，平均下來，25、26年便是極限。
負利率、高還本比例鼓勵債仔拖長還款期
近年本地按揭還款期偏長有幾個原因；原因之一是樓價高，樓按貸款額亦高，攤長還款可減少每月供款支出，也較容易通過壓力測試；另一個原因，在於近年 按息大致處於實質負利率，即名義按息比通脹率低。以4月數字為例，一般新造按息大約在2厘左右，而消費物價指數為2.7%，在按揭負利率的情況下，理論上 拖長還款期對借款人有好處，在目前的利率及通脹水平下，有錢供斷樓債，都應該按兵不動。
另一方面，過去利率處於4、5厘水平，甚至如1997年的8厘、10厘水平時，初期供款中還本比例低，會促使借款人選用較短的還款年期，甚至主動提 早還款。至於目前新批按揭平均按息不足2厘，即使還款期長達30年，初期供款中還本額度也高於利息支出，根本沒有多少動力促使借款人縮短還款期。此都是吸 引借款人選用較長還款期的理由；對不少業主來說，他們不是「難供斷」按揭，而是選擇不去供斷按揭。
按揭年期偏長是事實，有眾多原因，但單單由按揭貸款合約期較長，而說按揭較難供斷，便不是事實的全部。

原文刊於信報網站2016年6月7日

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按揭數字看樓市

金管局公布1月按揭數字，有幾個變化值得留意。首先是新批按揭中，H按比例，佔41.7%，較前月上升逾11個百分點。其次是平均貸款額創歷史新高，達298萬元、另一是貸款年期亦平了歷史高位，達25.5年或306個月。數個數字的變化，正好表達現階段市場其個趨勢。

H按比例回升—反映按市競爭仍激烈

H按比例回升，原因是按揭取用金額連續三年下跌，又正值年初，處於銀行傳統上的跑數期。不過，P按因觸及金管局參考利率下限，於2.15厘水平已低無可低。相對而言，在激烈競爭下，較優質的客戶，H按一般可獲批一個月拆息加1.7厘，鎖息上限P(5.25厘)減3.1厘；以近日一個月拆息報0.2厘水平計，H按與P按相比，屬有贏無輸格局；更多按揭申請人會主動選擇H按。在熱錢未流走，拆息未上升前，估計H按比重在年內將反超P按。

貸款額創新高---源於一手比重上升

其次是每宗按揭貸款額創新高；主要原因不是樓價上升，而是新批按揭中，涉及一手市場的比重大升，由前月的佔20%，升至1月的27%。一手樓的平均成交價較高，雖然600萬元以上物業的按揭成數受限，但整體而言仍會拉高新批按揭的貸款金額。市場一般估計，年內一手市場的成交量會較去年為高，二手則可能維持買賣兩閒；如果以上估計成真，則今年每宗按揭的平均貸款額有較高機會反覆向上。

最後是按揭年期再度升至306個月高位，有分析認為在樓價高企，幾年累積升幅遠超薪金升幅的情況下，按揭借款人唯有盡量攤長按揭年期，以減少每月供款支出。

供款期長---原因在於負利率

延長按揭還款期，以減少每月供款，當然是一些人對應樓價上升的無奈選擇。但必須強調，亦有不少人是出於其他理由主動延長供款：在現時的利率環境下，延長還款期是理性選擇。

現時平均新造按揭約2厘，而通脹率為4.3厘，按揭負利率為負2.3厘。每100萬元的貸款，購買力按年下跌4%，而利息支出只是2%，對借款人較有利。過去的高息年代，例如1997年，按息是8至10厘，通脹率是5.8厘，借款人會傾向選用較短的還款期，以減少利息支出，甚至是盡力儲蓄，以提早償還按揭欠款。但現時情況逆轉，不少人出於借款成本低的考慮，會傾向延長還款期。

利率何時會有較高升幅，是未知數，但在按息仍然低於通脹的環境下，新批按揭的還款期料將維持現時的較長年期。

原文刊於信報網站 2014年3月1日 

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長命債 長命還 冇著數

 樓價高企，市民置業時的按揭借款自然隨之增加；為了減少每月供款，又或單純為了通過壓力測試，不少置業人士會選擇延長供款年期。值得留意的是，按揭還款期愈長，未來按息一旦回升，借款人受影響的程度亦愈高。
近幾年新批按揭還款年期有愈來愈長的趨勢，2013年3月，新批按揭平均還款期是302個月；2008年3月時，數字是256個月。2003年3月時，數字是203個月。十年間，平均按揭年期延長了8年3個月。
新批按揭年期愈來愈長，有兩大原因，其一是樓價在十年來反覆上升，升幅高於一般家庭收入。置業人士為了減少每月供款，惟有將還款期延長。另一個原因是按息 在近年，尤其是2008年金融海嘯後處於極度偏低水平，甚至較通脹率為低，環境對借款人有利，促使更多人選用較長年期按揭。
還款期愈長 加息影響愈大
由財政司司長、金管局總裁以至一般地產分析員，都指出現時樓市的主要風險，是低息環境一旦改變，供款將會急升；但較少人會注意到，還款期愈長，他日利息回升時，每月供款增加的比率亦愈高。
以一筆100萬元按揭貸款為例：假設現行利率為2.15厘，按揭期20年，月供為$5,130.若按揭期30年，月供則為$3,772.在借款額及按揭利率相同的情況下，按揭年期愈長，每月還款額愈低，亦較易通過壓力測試。
不過，還款年期愈長的按揭，在利率上升時，每月還款的增幅亦愈大。如果借款人最初是為了通過壓力測試而選用長年期供款，當遇上利率上升時，如果收入未見未顯上升，每月供款佔入息比重亦會大幅增加。
以上文提及，貸款額100萬元，按息2.15厘，還款期20年為例。現時每月還款$5,130，如按息升至5厘，此筆按揭的每月供款會升至$6,600，升幅28.7%。
相對而言，100萬元按揭貸款：現行利率為2.15厘，按揭期30年，月供為$3,772；如按息升至5厘，按揭月供升至$5,368，升幅42.3%。
對於那些本身有能力應付每月更高還款額，但因按息低，而決定採用長年期供款的人士來說；萬一利率回升，令按息高於通脹率，長還款期不再有利，他們大可與銀行商討，縮減還款期，甚至是進行部分還款，令利息開支降低。
但對於本身因入息限制，而必須採用長年期供款的人士來說，按息上升的影響便較為直接。如果他們的入息未有明顯增加，又不能善用時機增加現金儲備，一旦按息回升，便只好承受按揭月供急升幾成的壓力。
當然，由於金管局設有壓力測試，如果借款人收入沒有減少，即使按息上升3厘，每月供款仍會在月入6成以內，參考過去經驗，一般置業人士供款支出佔月入6成，應該不會出現大規模斷供。
雖然壓力測試為銀行體系的穩定設下一定的緩衝，但置業人士必須緊記，按息一旦回升至正常水平，借款人將直接承受供款增加的衝擊。現時樓價高企，不少買家傾 向以較長年期按揭供樓，以減少每月按揭供款，未來一旦按息回升，而借款人收入又未有明顯增長，還款期愈長，借款人所受的影響亦愈大。置業人士宜小心衡量， 未來按息一旦回升至歷年平均水平，會對自己的財務有何影響。

原文刊於經濟日報網站 2013年5月8日


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