轉按套現，待變入市？

「上車」，待物業升值後加按，作為購入收租物業的首期；如此一開二、二開三是不少物業投資者的置富途徑。近年因正面信貸資料庫推出、印花稅增加令購買非自住物業成本增加，上述策略難以實行；但仍有不少人有「未雨綢繆」的打算。

最近我們遇上一位客戶，便打算善用按揭產品，為未來一旦跌市時，預先準備入市資金。

客戶陳先生是典型的中產人士，家庭月入約8萬元，手上現金約100萬元；現時只持有一個數年前購入的物業，現時估值600萬元，未償還餘款約二百萬元，按揭利率為H+0.7厘，尚餘供款期20年，月供不足一萬元。陳先生的想法是，雖然供款輕鬆，但不管樓價上上落落，只持有一個自住物業對財富的影響不大。

陳先生一直考慮購入多一個單位作長線收租用途，但過去2年樓價在高位運行，他認為未是入市好時機。相反，政府壓市，市場對後市態度轉趨悲觀，令他認為是時候進行部署---等待樓價出現大調整，便行入市。

未跌市先轉按，準備資金再入市

陳先生檢視自己的財務情況，認為問題在於現金不足—如果按揭指引不放寬的話，他購入物業投資，按揭成數上限只是5成；即使樓價大跌，手上的100萬元現金，也難以找到合意的收租單位。於是，他把目光轉向持有的物業上—轉按。

當然，陳先生不太可能選擇在樓價下跌、目標物業跌至心水價時才將舊居轉按套現---跌市之下，舊居的價格也會下跌，假設跌幅3成，屆時可套現金額便只有不足一百萬元。

換言之，如果要爭取較高的套現金額，陳先生應該在現時樓價未跌的情況下先套現。現時轉按可借420萬元，償還舊按，可套現220萬元；手上現金亦大增。但新造按揭利率會是2.15厘。欠款由200萬元，增至420萬元，利率由0.9厘增至2.15厘。假設還款期維持舊按的20年，每月供款會增至21,547元。

整個計劃的好處，是令手上現金大增，萬一在樓市或其他投資市場看到入市機會，有充足資金買平貨。計劃的代價自然是供款大幅增加，換算成利息成本，一年會多付利息7萬1千元。

善用存款掛勾，節省利息支出

陳先生就其構思，徵求我們的意見。整個構想最大的問題，自然是沒有人知道陳先生的心水入市合何時出現。利息成本，卻是在轉按後即時增加；如果樓樓長期橫行，為此付出的利息成本將甚為可觀。更大的問題是，萬一樓價跌至陳先生的入貨目標價，他亦勇敢入市了，但結果是喜是悲，仍遲終是未知之數。

技術上，萬一陳先生決心轉按套現，他的計劃其實有一定的優化空間；例如轉按時選用存款掛勾按揭，現時多家銀行提供按息2.15厘的存款掛勾按揭，借款人另外可獲等同按息的存款利息，額度為未償還按揭餘額的一半。陳先生如果把套現所得的210萬都存入戶口，可獲等同按息的存款利息，一年約4.5萬元，可抵銷部份按息開支。

換算下來，原有按揭一年利息支出1.76萬元，新按一年利息支出8.86萬元，一年存款利息收入4.5萬元，陳先生可說以利息支出增加2.6萬元的代價，換來現金增加210萬元的彈性。

原文刊於iMoney 2014年3月8日

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