加息3厘又如何？

現時要順利借取按揭，申請人要通過壓力測試。如果按揭申請人並未持有尚未供滿的物業，基本壓力測試的要求是「現行按息加3厘，供款不逾月入6成」。一般來 說，監管機構制定此類指引，總會有類似「為甚麼是加3厘，不是加4厘、5厘」之類的批評。但現實中，卻較少見到類似批評。

原因之一，是壓測以「現行按息加3厘」，與歷史平均的按息數據脗合--2014年初，一般新造按息的利率是2.15厘；加3厘即5.15厘；與近20年的平均按息接近。可以說，壓測是假設按息回到歷史平均水平時，確保借款人的供款負擔仍處於合理水平。

除了歷史數據，市場上多數分析亦認同，即使美國順利執行退市，美息的上升空間亦不大---美國政府的巨額赤字難以消除，仍然需要發債彌補開支。加息不但會 令赤字問題惡化，亦不利美國樓市，直接影響經濟。因此，美國即使結束貼近零息的政策，利率上升的空間亦不大。在此情況下，以「現行按息」加3厘計算壓力測 試，可說合理。

假設未來一段時間，按息上升3厘，又會對樓市有何影響？
按息升，代表按揭供款及利息支出增加；如果借款人入息不變，其供款佔入息比率便會上升。
以金管局在2014年2月向立法會提交的數據來說，2013年11月新批按揭的平均供款與入息比率為35%。意思是根據當月銀行新批出的按揭條件，及按揭 申請人的入息，平均的按揭供款佔申請人月入35%.2013年11月的平均按息大約為2.2厘，年期301個月，平均借款額279萬元。以有關資料計 算，2013年11月新批按揭的平均每月供款為12,069元；而借款人平均月入約為34,483元。

按息升3厘 供款佔月入比率升至48%
假設未來按息上升3厘，而借款人月入不變，在2013年11月透過按揭入市的買家，未來的供款可升至16,610元，供款佔月入比率會升至48%。（供款 的具體升幅，要視乎何時加息、每次加息幅度、當時尚餘按揭年期及未償還按揭餘額而定）。根據沿用多年的「供款不逾月入一半」標準，仍算「安全」。

值得留意的是，由於金管局在2010年已推出壓力測試，加上持續收緊貴價物業的按揭成數上限；近年樓價雖然持續上升（2014年初樓價較2008年上升5成），但平均供款與負擔比率一直維持在偏低水平。

當然，計算的是平均數，如果借款人在現時低息環境下，按揭供款已較平均水平為高，則未來按息上升後，供款與入息比率的升幅亦會較大。

但必須留意，上文提及的供款與入息維持偏低，「加息影響亦不大」；很大程度是由銀行體系視野得出的結論。根據往績，即使是經濟環境最差，失業率升逾8厘的 時候，本地按揭拖欠比率亦只是維持在1.4%水平。即使按息上升至5厘水平，亦較1998年的十多厘按息低逾一半。參考有關數據，可以預期不會出現大規模 的斷供，銀行體系可維持穩定。事實上，金管局限制高價物業按揭成數，亦為銀行設下第二重防線---新批按揭平均成數只是5成多，即使借款人斷供，除非樓價 下調逾4成，否則貸款銀行亦不會有實際損失。

在監管機構及銀行的角度來說，往績顯示，即使借款人供款佔月入比率升至5、6成，斷供情況仍不嚴重，現時3成多的平均供款與入息比率，可說甚為安全。但必 須指出，對借款人來說，如果按揭月供真的佔月入5、6成，那將是相當痛苦的一件事。申請按揭時，如果收入僅僅通過壓力測試，除非日後收入有明顯上升，否則 供款支出可能已是偏高。

原文刊於經濟日報網站 2014年3月5日

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