常見的按揭迷思

多數人置業時都需要透過按揭貸款融資，但時至今日，不少人對按揭貸款特點一知半解；一些錯誤的按揭概念仍在坊間廣傳，甚至影響了置業人士的入市決定：

供款初期利息支出較高？
半對半錯。此是最常見的按揭迷思之一。事實上，不論按息處於任何水平，一個固定年期的息隨本減按揭計劃，每月供款中，利息支出是愈來愈少的。換言之，如全期按息不變，供款初期的利息支出，一定會比後期的為多。

但坊間常說的「供款初期利息支出高」，有另一個意思，即供款初期，每月還款中，償還利息的比重較償還本金為高，這個理解在過去多數時間為真，但「現時」卻是錯的。
以現時一般按息2.15厘，平均新造按揭大約25年來說，每100萬元按揭貸款，月供4,311.95元，首月供款中，有1,791.67元供息，2,520.28元是還本。首月還款息本比例大約是4:6。

事實上，如果按息低於2.77厘，在25年還款期的條件下，首月供款的還息比例都會較還本為低。
由於80年代以來，平均按息都在4、5厘水平，只有近年按息才低見1、2厘。因此，老一輩業主「供款初期利息為主」便深印腦海。

供款不逾月入50% 按揭必批？
另一個常見的按揭迷思，是「只要供款比率低於月入50%，銀行就會批出按揭」，此個理解卻是全錯。首先，每月供款佔按揭貸款申請人收入的比例，只是貸款機 構的眾多考慮之一。其次，現時銀行批出按揭，要為申請人進行壓力測試。如果申請人在香港沒有未完全償還按揭的物業，壓力測試要求是「現行按息加3厘，供款 不逾月入6成」。如果申請人在香港尚有其他物業未完全償還按揭，壓測的要求是「現行按息加3厘，供款不逾月入5成」。

壓力測試的要求，事實上會令選用較長按揭還款期的業主的每月供款，被限制在4成多的水平（實際數據視乎按揭年期而定）。以200萬元貸款額，30年還款期 為例，現行按息2.15厘，壓力測試要求加3厘時，供款不逾6成。按息加3厘，即5.15厘，200萬元，分30年還，月供是10,921元，借款人要順 利通過壓測，月入需要在18,202元以上。由於實際上的按息是2.15厘，月供是7,543元，相當於借款人月入41.4%。簡單來說，按揭供款如果佔 月入50%，銀行其實不會批出按揭。

大多數人一生可能只有數次置業經驗，對按揭貸款的本質、特色可能欠缺理解。上述似是而非的按揭迷思，有時會嚴重影響置業人士的入市決定。準買家與其以「聽 人講」的心態去了解按揭，不如在入市前透過相關機構，詳細了解自己可負擔的按揭貸款上限、每月供款中的息本比例等詳細資料，以作出最理性的入市決定。

原文刊於經濟日報網站 2013年10月2日

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