銀行陸續上調拆息按揭利率，加上市場預期拆息及最優惠利率亦將回升，一般估計低息年代將終結。市場近日一個話題是：「利率上升至何水平，將令樓價止升回落？」
筆者認為，有關問題是問錯方向的利率升跌，不是一個影響樓價升跌的絕對因素。90年代利率及樓價均處於上升周期。97至2000年是利率上升、樓價下跌；2000至2003年是利率及樓價同時下跌；2008年至今是利率下跌，樓價上升。利率與樓價在統計上無明顯的關連。
筆者傾向認為，在2008年金融海嘯後，本地樓價升跌主要是一個貨幣現象：熱錢流入令本地資產價格上升。只要熱錢仍留駐於香港，樓價難見明顯調整。
要知道熱錢流向，可以看看金管局的統計的「銀行同業市場流動資金狀況」每日結餘，2008年海嘯前，此數字一般在數十億元水平。2008年底數字升上千多億元，近一年大致企穩在1,400億元左右。此數字如未見大幅回落，代表熱錢仍充斥市場。
另一個可留意的，是每天新聞必然會報導的「領先指標」。基本上，如港匯處於7.8以上，是為偏弱，也代表資金流走。相反，如港匯指數接近7.75，往往代表資金流入。
2008年海嘯之後，指數曾有一年時間處於7.76水平之下，曾數次觸及強方保證，代表熱錢持續流入。其後指數曾回升(代表港匯轉弱)，但不曾觸及7.8的關口，而2011年以來，港匯在1月曾觸及7.795水平，但大勢仍是偏強，4月底數字為7.765。
如果讀者同意，香港資產價格升升跌跌，基本上是貨幣現象；那麼便請留意：當你聽到新聞報導說，港匯指數觸及7.8關口，甚至觸及7.85的弱方兌換保證時，那可能是熱錢流走、樓價回調的重要訊號。
原文刊於2011年6月4日 imoney.
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