6月10日港府及金管局公布新一輪遏抑樓市措施，正當市場仍在討論措施是否有用時；上周外圍因素卻陸續轉差，甚至有分析認為樓市即將爆煲。筆者不知 道樓市是否已屆爆煲臨界點，但以數據而言，我們相信現時市場上以負債率而言，是較1997年正常一點，即使樓市出現風浪，殺傷力亦不及當年。
現時市場吹淡風，負面因素包括：美國經濟數據仍然不佳，聯儲局卻不願推QE3、共和黨反對再調高美國國債上限、歐洲債務危機惡化、中國收緊銀根等 等，都是利淡消息。對於本地人而言，較重要的訊號是：港匯亦轉弱，上周四更一度觸及7.8水平。美國自2008年實行量化寬鬆以來，熱錢流入香港，港匯一 直偏強；但至5月以來，港匯有轉弱趨勢，上周四港匯觸及7.8水平，反映資金有流走跡象。事實上，上述的歐洲、美國及中國的因素，都有引發新一輪經濟危機 的可能。後續發展有待觀察，但筆者相信，即使發生新一輪經濟危機，樓市下跌對港人帶來的壓力，將較上週期亞洲金融風暴時為低。
現時不論是官方抑或地產代理的統計，整體住宅物業價格已平97年高峰期水平。但在按揭數據上卻有一有趣的現象：1997年，全年取用的按揭金額約是 2,560億元；2011年，全年取用的按揭金額約是3,240億元；去年批出按揭的金額較97年上升26%，去年樓價大致與97年持平，而成交量方面， 去年各類物業成交是16萬宗，97年是20萬宗。成交量較上一高峰期少2成、成交價持平，而按揭取用金額上升，這亦是金管局連番出招，硬要在2011把貸 款增長壓下來所原因。
我們認為2010的貸款增長雖是過去最大增長，但這年的按揭金額中，有相當大比例為轉按。以去年為例，新批按揭中，有971億元為轉按。金管局網上 有每月新取用按揭的總額、新批按揭的總額，及新批按揭中，一手、二手、轉按的三個分類的數額，但沒有新取用按揭中不同分類的數據。雖然我們不能直接知道新 取用按揭金額所佔比例，但「近年新取用按揭金額中，轉按大約佔三分一」的估計，應該十分接近事實。
扣除轉按 貸款增加沒表面多
轉按的時候，加按套現是相對麻煩的，筆者的經驗是，十宗轉按，九宗都是為了減息。以此計算，2010年因購買物業而取用的按揭金額，反而比97年為低。簡單而言，樓價雖然回升至97年水平，但扣除轉按部分，實際上增加的貸款沒有表面看來的多。
另一個要考慮的是新取用按揭中的組合。現時我們說「樓價返回97年水平」說的是整體大市，具體來說是二手大屋苑，如太古城、美孚新邨、沙田第一城 等。但在大市回升前數年，豪宅類物業的成交價早已突破97年高位；事實上，部分豪宅類物業的成交價早已逾97年一倍。筆者相信，在去年3200億元的按揭 中，有九百多億是轉按，另外相當一部分是豪宅類物業按揭。以金管局統計的平均按揭成數計，現時新造按揭的比率平均為55%，比數年的6成為低。
樓價調整不足2成 是用家入市好機會
結論是：樓價已升回上一高峰期水平、但每一個借入按揭置業的家庭，按揭金額與收入的比率其實較97年為低。此情況代表市場的發展較97年略為正常， 即使樓價回落，對香港整體經濟，以至個別家庭財務帶來的影響會較97年為低。筆者甚至認為，如樓價在年內調整，如幅度不足2成，應是用家入市的好機會。
欄名:宏觀論按
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