當局難再進一步收緊按揭

6月10日官方再推出新一批遏抑樓市措施，包括政府宣佈增加土地供應、金管局再收緊600萬元以上物業按揭成數、限制非香港收入買家按揭成數等；措施效果有待觀察，但單以「收緊600萬元以上物業按揭成數」一招來說，可能已沒有太多再發力的空間。

金管局去年8月，首先將1,200萬元以上物業的按揭成數，由7成下調至6成。其後持續發力，去年10月，限制修訂為「800萬以下物業，按揭上限維持7成，但貸款上限為480萬元」；早前進一步將限制改為「700萬以下物業，按揭上限維持7成，但貸款上限為420萬元」。

在新限制下，樓價低於600萬的物業，才可借足7成。但同一招數，如果再一步深化，便需要限制500萬元以下物業的按揭成數。問題是500萬元，大概是新發展區3房單位或市區2房半新盤的價格，不論以什麼標準看，都不算是豪宅。再將7成按揭樓價上限下調，將影響眾多用家的換樓安排。因此，筆者估計當局在7成按揭樓價上限方面難再進一步調整。

如果6月10日的措施推出後，樓市真的進入冷卻期，成交價回落，那當局不必面對太大的再出招壓力。萬一樓價仍然上升，又難將「7成按揭樓價上限」再收緊，屆時當局將面臨「無招可出」的問題。

筆者認為，當局不斷收緊按揭限制，只是重覆使用同一招數，現時的問題是，招數再加碼，便可能影響及一般普羅用家。對於購買力充足的投資者來說，影響反而較少。當局應該及早作出盤算，萬一樓價再上升，應該推出較有創意的新招。

原文刊於 imoney 2011-06-25