上周五官方再次出招遏抑樓市，包括宣布增加下季土地供應、金管局收緊600萬元以上物業及主要收入非來自香港的按揭申請人的按揭成數等。連番出招，究竟成果如何，仍需時間觀察。
一般來說，每一次樓價上升，都是以豪宅帶動，在樓市升浪中，豪宅物業的升幅一般亦會高於中小型單位的升幅。我們很多時亦會聽到，「豪宅帶動樓市上升」之類的說法。
金管局自去年8月以來，三次改動按揭指引，亦是以「豪宅」為下手目標。例如去年8月，將1,200萬元以上物業按揭成數由7成下調至6成、11月將 1,200萬元以上物業按揭成數再下調至5成，上星期更將「5成按揭上限」的門檻，由1,200萬下調至1,000萬、600萬元以上物業按揭成數亦只有 6成。
熱錢轉戰「細價」樓
在整個策略上，官方的如意算盤是透過限制按揭成數，減少市場對中高價物業的需求。另一方面官方未有限制600萬元以下物業按揭，以免影響初次置業人士「上車」。問題是：此算盤未必打得響。
進一步減少600萬元以上物業的按揭成數，理論上的確可以壓抑此類物業的需求（即使投資者付得起首期，按揭成數減少，也會影響槓桿比率）。問題 是，2008年以來的樓市升浪，主要原因之一是熱錢充斥，如果這個基本因素不變，限制中上價物業的按揭成數，只會將需求轉移至中小型單位。而早在政府出招 之前，一些「春江鴨」似乎有類似的先見之明。
樓市春江鴨在出招前露面
在官方上周五出招之前，正好有2幅地皮拍賣，值得留意的是，公認屬「地王」級的波老道地皮，只是貼近市場估值下限出售，呎價亦沒有破同區地皮紀錄。 相反，元朗地皮的成交價達3億元，每平方呎樓面地價4,587元；遠高於所有市場人士的預測，估計元朗地皮他日落成，銷售呎價要近7,000元，發展商才 有合理利潤。這或說明在發展商眼中，中小型物業仍有較大的升值潛力。
如果有關發展商的先見之明正確，未來一段時間，中小型單位的樓價升幅，可能較豪宅單位更高。官方限制了600萬元以上物業的按揭，可能只會將需求轉往此等價值物業走。
限非自用物業按揭存灰色地帶
可能有人會問：「金管局不是對非自用物業有按揭限制嗎？」
對，現時官方的按揭限制，非自住物業按揭成數只有5成，投資者買樓收租，不管樓價是1,200萬元，抑或是200萬元，按揭成數都只是5成。而在正 面按揭信貸資料庫推出後，理論上任何新的按揭申請，銀行都會要求申請人授權銀行，查閱申請人的正面按揭紀錄（有多少宗按揭未償還）。
問題是，對投資者來說，永遠有「走位」的空間。例如動用親人名義置業，又或者紀錄明明顯示已有2個未供滿物業的情況下，宣稱購入第三個物業供家人自用；只要銀行接納，而其個人收入又可通過壓力測試，銀行仍會以自用條件批出按揭。
總括而言，筆者相信是次官方出招，短期內會令二手樓市成交放緩，但如果熱錢充斥的基本因素不變，限制中高價物業按揭，反過來可能會促使需求轉移，令中下價物業樓價出現更大的升幅，上車客或更難上車。
本文轉載自香港經濟日報網站 2011-06-15
(欄名：宏觀論按)
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