促建中產房 租期5年

早前我們提到，現時的住宅租賃市場，業主強勢，在一、兩年的短租約滿後，往往大幅加租，如租客不就範，只好 另覓新居，過著仿如遊牧民族的生活。若租客不想一年一遷，只好提早入市。但現時樓價高企，勉強入市的買家，不單極有可能買貴；如按息在數年後上升，供款開 支急增，更可能嚴重影響財務情況。

綜合而言，香港人愛買樓，其中一個主要原因，是市場欠缺「長期租樓」的選擇。即使有相當數量的工廠大厦改建為住宅出租，只要租金、租期是業主與租客自行釐 訂，幾可肯定「短租期」、「按年加租」的相似現象勢必出現。因此，我們建議港府宜重新考慮，推出針對中產人士租住需求的公營房屋，提供一個較長年期、租金 較相宜及穩定的選擇。

在構想中，我們認為「中產」的定位應為收入在「全港家庭收入中位數」以上、「居於私人房屋住戶收入中位數」以下。參考2011年底的數字，全港家庭月入中 位數為2萬元，而居於私人房屋住戶收入中位數為2.95萬元；根據統計處資料，位於此區間的家庭大概有40萬戶。當中已有自置物業的一群，又或已居於公屋 中的家庭，應該不需要申請中產租住房，實際合資格的約有20萬戶。

家庭月入低於2萬元，而人數為4人或以上，差不多已符合資格申請公屋。家庭月入如高於2.95萬元，以現時2.2厘利率計算，應可以置業。

官方宜提供「長期租樓」選擇

針對那20萬戶符合收入條件的家庭，政府可考慮在未來10年，撥出土地，發展「中產租住房」，提供約4萬個單位，可供一成「合資格住戶」入住。租約期建議 為5年，期滿可再訂租約。租期達5年，是要回應私樓短租期和頻加租的現象，同時，亦可免跟私樓競爭。建樓質素可以沿用實而不華的標準，但實用面積應高於私 樓，更不可建發水或縮水樓。租金方面，可以是「首年為市值租金，按年以半成遞減」，即第5年的租金，為第一年的8成，以鼓勵租客長期租用。

對租客而言，如果政府有此類單位供應，好處包括：有較佳的「租樓」選擇，不必擔心租住一年後被加租，變相被迫遷。由於長遠來說租金較相宜及穩定，租客亦可 在租期內儲蓄資金，留待日後置業／創業之用，有助提高社會流動性。對市場而言，出現一批租金較相宜的實用單位，亦可望紓緩中小型私人住宅的租金升幅。對港 府而言，以10年為目標，每年提供4000個單位，對公屋或私樓用地的排擠效應該不算太嚴重。

配合證券化 可還富於民

政府還可考慮將中產租住房證券化，項目有租金收入，港府亦可以3A評級加擔保；由於港府的信貸評級極高，中產租住房證券化，不愁無銷路。這類似REIT的 證券由於是政府發行，等同港元官債，市場對於擁有6000億元儲備的港府發債，其反應可以想像會是十分歡迎。如果港府願意，更可為香港散戶投資者提供一定 折扣，實行還富於民。

證券化的好處，一來是令「收租普羅化」；要買樓收租，本質上是「資本密集」行動，但將之「斬件」應市，又有受薪團隊做管理、入場門檻降低，香港人可以儲蓄 投放到自已認識又易明的投資選項，總好過「隔山買牛」，而中長期更可發展本地資本市場。中產租住房證券化，除可以令更多小投資者以較少的資金，享受穩定的 租金收入，更重要的是可避免他們為了買樓收租，而在現時風高浪急的環境下入市。

在樓市高位，就算政府推出相對便宜的房屋出售，卻根本沒有解決市民因借貸樓宇按揭而出現的「首虧損」(first loss) 和「高虧損值」 (high loss severity) 風險。

原文刊於信報網站 2012年9月29日

金管局的 to be or not to be?

《經濟日報》資深地產評論員唐榮日前提到，金管局面對新一輪環球量寬，要進一步管理日後利率回升的體系風險，有可能出動撒手鐧－－修訂按揭參考利率，即在不調整最優惠利率的情況下，調整P減的幅度，令按息上升。
我們估計金管局亦在考慮有關措施，事實上在9月14日金管局公布收緊按揭指引後，該局副總裁阮國恒便曾指出，不排除日後再採取任何行政手段，包括修訂參考利率、收緊按揭成數等招數以控制風險。但要說的是，調整按揭參考利率牽動極大，金管局先要處理一些根本性問題。
上調參考按息 旨在控槓桿
如果金管局出動上調參考按息此一「絕招」，而且上調的幅度足夠，的確有其效用。從風險管理的角度來看，新造按息上調，要通過壓力測試的難度便上升； 或者說，當按息上調時，要有更高的收入，才可借入同等的貸款。以按息由2.2厘上調至3.2厘、按揭年期25年為例，借入200萬元，所需的月入下限會 由$17,346，上調至$19,387，升幅11.8%。
換一個角度看，月入5萬元家庭，申造25年按揭，在現行的壓力測試下，最多可借入約556.6萬元的按揭貸款。如按息上調1厘，最多可借入的貸款會下調至503.1萬元，減幅9.6%。上調參考按息的確可令置業人士減少借款，有減低槓桿的作用。
或惹準買家不滿
當然，說得上是撒手鐧，當然不可輕易動用。而且，一旦上調按揭參考利率，不單意味置業人士的支出上升。由於金管局不可能調整那些已批出的按揭利率，人為地干預，令新置業人士的利息支出高於已入市的業主，可能會掀起準買家的不滿。
準買家是小散戶，只要金管局推出措施時，有合理的配套，反對聲音相信難以聚合。例如上調的參考利率只適用於持有1個以上未供滿物業的人士、公司持有 物業所申造的按揭等，上車客不在此限，便可大幅減少反對聲音。但是，上調新造按息，一般人會認為是對銀行的利益輸送，銀行業界本身亦可能會有不同的意見。
恐致市場競爭不平衡
如果金管局只調整參考按息，銀行的存款利率維持不變，表面看來，似會令銀行賺取的息差擴闊，令人懷疑有關措施是對銀行進行利益輸送。事實上，金管局 劃一上調按揭參考利率，等同抹去大銀行的定價優勢。現時大中小型銀行的新造按息都在2.15厘水平，看似一樣。但大銀行有存款規模的優勢，大行賺取的息差 遠較中小型行為高，仍可以略低的按息去吸引顧客；可以說，是大行以偏低的定價，壓縮依賴拆息市場的中小型行活動空間。
一旦新造按息上升1厘，大行賺取的息差仍然比中小型行為高（大家的息差都擴闊1厘），但中小型行的按揭業務會由雞肋級，恢復至「小點」級，營運環境大幅改善，此舉或會受中小型銀行歡迎，但料會引來大銀行非議。
突顯聯滙死穴
此外，要杜絕「上調按息為利益輸送」的批評，最直接的方法是同步上調存款及貸款利率。但此方案卻難以實行。新近的港元貸存比率為83.6%（銀行體 系中每100元存款，貸出了83.6元）；同步上調存款及按揭貸款利率，意味銀行的息差收窄，銀行不會輕易就範。而將港元存款及貸款利率都上調，與加息無 異。在聯繫滙率制度下，與美元掛鈎而不依循美元的利率走向，等同宣布聯繫滙率已死，更可能吸引規模龐大的套息活動，引來更大的問題。
綜合而言，我們認為「上調參考按息」似乎有用。但實際推出的難度極高，金管局要推出此一絕招，除了計算措施對銀行體系的影響外，更大的考慮，可能在於政治層面。新一屆政府已經焦頭爛額，當局可能傾向避免推出一些牽動部分人利益，卻引起更多爭議的措施。


原文刊於經濟日報網站 2012年9月26日

按揭年期上限減至30年的影響

早前金管局公布新按揭指引，與過去多次收緊按揭不同，金管局是次並沒有根據樓價而再下調按揭成數，主要措施都是針對投資者或境外收入人士。除了將最長按揭年期劃一至30年，新措施基本上對上車及樓換樓人士都沒有影響。

市場上有意見認為，現實中極少批出按揭的供款期長於30年以上，措施對按揭申請人影響不大。但我們認為，將按揭年期上限劃一至30年，其實是預防措施，目的在於避免日後太多借款人採用超長年期按揭。

借款人選用長年期按揭，當然可以將每月供款減低；但市場上愈來愈多借款人選擇延長還款期，以通過壓力測試。簡單來說，若20年還款期不足以通過壓力測試的話，便延長至30年，如果還有問題，再將還款期延長至40年。一旦按息回升，此類「借到盡」的借款人可能難以承擔。

金管局現時將按揭年期上限劃一至30年，可以避免此類「借到盡」的情況繼續惡化，可算是相當合理的措施。對於那些在現時低息環境下，需選用30年還款期才可勉強通過壓力測試的置業人士，更應該重新檢討自己的債務負擔能力。

原文刊於晴報 2012年9月25日

金管局措施 不以樓價論成敗

 上周五（14日）美國聯儲局推出QE3，當日港股急升逾500點，市場憧憬熱錢流入，低息持續利好樓市，地產股成為升市火車頭。同日股市收市後，金管局即宣布連串收緊按揭的指引。措施公布後，周六、日的一、二手成交仍然暢旺，部分意見認為金管局的措施「作用不大」。
其實置業人士不妨細想，金管局推出措施的目標，從來都是旨在控制銀行風險。「遏抑成交」，甚至「壓低樓價」一向也不是金管局的政策目標。想當日次按危機爆 發，美國政府為了避免銀行倒閉令金融體系崩潰而出手，代價最終由美國納稅人承擔。香港多家大型銀行基地都在海外，萬一出事，銀行所在地的政府應否、有沒有 財力相救都是大問題。要避免問題出現，惟有加強風險管理。
就以上周金管局公布將按揭最長還款期劃一至30年為例，市場上不少意見認為在現實中，申造30年以上按揭的個案極少，指引似公關手段居多，對市況不會有負面影響。這便是典型的捉錯用神，因為措施目標在於管理風險，不存在壓低成交量。
限制按揭年期 屬預防措施
在新指引發出之前，提供長年期按揭的以大銀行為主，容易令借款人放鬆警剔。加上在現時按息低企、樓價愈來愈高的情況下，最終將誘使更多借款人拖長按揭還款 期，令每月供款下跌至可負擔水平。當利率回升，而樓價又回落時，此類長年期按揭的拖欠風險便會急升。40年按揭亦令進場門檻降低，讓「邊緣人士」都能入 場，為了限制此等風險，在問題未惡化前，只許市場提供年期不逾30年的按揭，實為理所當然。
另外兩個我們認為極之合理的措施，是限制主要收入非來自本港之人士的按揭成數，以及收緊「第二套房」按揭申請人的壓力測試上限。自由行實施後，內地人來港 遠較過去方便，加上人民幣滙價在05年後輾轉上升，國內買家開始成為本地樓市的生力軍，亦令本地樓價與經濟的同步率下跌——樓價的升幅開始偏離本地市場的 負擔能力。
非本地居民於樓市中愈趨活躍，一般人看到的是「本地人難買樓」，但其實亦埋藏了風險問題。外地買家如果收入非以港元為主，便會有滙率風險，一旦港元升值， 他們償還按揭的能力便下跌。更嚴重的是，非本地人取用按揭，一旦出現拖欠，銀行要索償，便牽涉了不同司法管轄區的問題，困難遠較向本地人申索為高。單純以 風險管理的角度看，金管局亦早應管制此類按揭貸款。
限制非本地收入按揭成數 值得支持
至於收緊「第二套房」按揭申請人的供款負擔比率至40%，此措施一方面可照顧自住用家及樓換樓人士的需要，亦處理了投資者有較高拖欠還款的風險問題。
面對QE3，利息持續低企，資金仍然充裕，金管局收緊銀行按揭指引，部分投資者可能考慮採用較高息的按揭產品，滿足物業投資的槓桿需要。此類產品的共通點 是「現金式」的二按，即不涉及按揭保險，按息較標準按揭的為高，可以達十多厘水平，借款人宜詳細計算一旦按息回升時，自己的可償還能力。由於不涉及體系風 險，金管局應該不會監管此類產品，至於個人投資的風險，只好由個人自理了。

原文刊於置業家居 2012年9月22日

減息戰的牽頭作用

市面上有銀行為「特選客戶」提供首三年定息2.05厘按揭計劃，技術上較金管局對最優惠利率按揭所訂按息不應低於2.1厘的指引為低。但業界普遍預期不會有其他銀行跟隨。

 

個別銀行下調按息，是因為今年上半年，新取用按揭金額只有820億元，較去年同期的1,481億明顯下跌。銀行要在萎縮中市場爭奪市佔率，惟有在回贈、按息上作突破。但本港的按揭市場，四家大型銀行市佔率已達六成。過去的經驗表明，只有大行調整按息，業界才會跟隨，個別中小型行減息難引起同業仿傚。

 

我們估計，因是次有銀行下調按息，而引發全面減息戰機會不大，甚至可能會引來金管局的關注，令有關銀行迅速回調按息至指引水平。但對借款人來說，如碰巧此段時間入市，或可將按揭利息支出減至最低。

原文刊於晴報 2012年9月18日

金管局撥亂反正

金管局推出新的按揭指引，我們認為措施適時，而且彌補了過去指引的不足。

首先值得一讚的是金管局對時機的掌握；過去金管局多次出招，都與政府宣佈遏抑樓價措施當日推出；未必能適時對應外圍金融環境的變化，更予市民一個錯覺，以為金管局推出的措施，目標也是「遏抑樓市」。

但事實上，金管局作為監管機構，措施的重點是維持銀行體系穩定。個別市民以為金管局行動是要遏抑樓市，甚至以「樓價是否持續上升」作為評論措施有沒有效的 標準，完全是捉錯用神。除此之外，金管局今次是主動 (pro-active) 推出措施，而非單單港式管冶文化的被動式(reactive) 的行動，這的而且確需要勇氣去面對當下的難題，讃！

措施目的在風險管理 不在遏抑樓價

今次金管局掌握的時機極佳，美國聯儲局在香港時間周五凌晨推出QE3，金管局未有等待政府出招，便有即時回應。如果金管局的回應稍為延遲，周六、日的樓市必然出現「盲搶」局面；非理性亢奮等行為仍然會出現，當局已盡其職份。

我們認為金管局是次反應快捷，一定程度上減緩了小投資者因QE3「利好消息」而加碼借貸入市的勢頭；避免了日後樓價一旦回落，銀行體系面對過高的風險。

另外要盛讚的是，是次的措施，可說「撥亂反正」。其中一個指引，是限制銀行的按揭年期最長只可達30年。有評論認為，30年以上還款期的按揭，由於全期按息偏高，一向少人使用；所以金管局收緊指引，對樓價沒有影響。

但現實中，提供40年按揭的銀行，都是按揭市佔率較高的大行。此等銀行提供40年按揭，部分原因是以長年期還款，協助收入較緊張的借款人通過壓力測試，拉 低買家的入場門檻。此種以拖長還款令每月供款下跌，好通過壓力測試的技倆，在資金持續氾濫，樓價高企的情況下，只會日趨普遍。

監管機構現時劃一限制按揭年期，可以有效避免邊緣買家借入未來負擔不了的樓按，可說是防患於未然。

限制年期 收緊壓測 屬撥亂反正

另一個撥亂反正的措施，是限制收入非以港元為主的申請人的按揭成數，我們認為可以略為減少外地買家(主要是國內買家)來港購置房地產的規模。外來買家借入 港元按揭，購置本地資產，對銀行體系有極大潛在風險，包括匯率風險(如港元升值，會影響有關人士的償還能力)；也包括借款人一旦走數，本地銀行難以追討的 風險。

至於限制申請第二套房按揭的借款人，樓按供款要低於月入的40%，或在壓力測試(現行利率加2厘)時，供款不逾月入50%。此措施一方面有照顧自住用家及樓換樓人士的需求，設有豁免。

另一方面，收緊壓力測試要求的方向完全正確。因此，我們認為金管局仍有可能以收緊包括第一套房按揭在內的壓力測試要求---當按息上升2厘時，供款不逾月 入50%。原因在於現時的極低息環境不會永遠存在，未來(也許是2015年後)按息必升，但不見得一般家庭收入會有明顯增長，為了減少體系風險，不如一早 收緊壓力測試要求，減少借款人多借的風險。

由於金管局的目標集中於「減少體系風險」，一方面，不宜以「遏抑樓價」為政策目標；另一方面，亦不應對與體系風險無關的事情有太大干預。在金管局進一步收緊按揭指引後，估計部分投資者會透過發展商或財務公司的二按，獲得較大的槓桿效果。

不論是發展商抑或財務公司的二按，共通點是利率較標準按揭為高；我們認為利率因素對於投資者已有一定的風險提示作用。只要有關二按的資金不是出於本地銀行體系，即使出現拖欠亦不影響銀行，基於自由市場原則，金管局便不宜，亦不應多管。

原文刊於信報網站 2012年9月18日

金管局收緊按揭 值得「Like」

美國聯儲局在香港時間周五凌晨推出QE3，等同未來一段時間進行無限制量化寬鬆，金管局隨即宣布推出新的按揭指引，我們認為措施適時，值得讚揚。
金管局推出措施後，評論十之有九，都在評估措施是否可遏抑樓市，包括成交價、成交量是否會因此下跌；此完全是捉錯用神。我們過去已多次指出，作為監 管機構，金管局的核心使命是控制銀行體系的風險。金管局總裁在宣布按揭指引時，提到措施的目標亦是避免銀行體系風險，並沒有提及措施目標是要令樓價下跌。
措施目的在管理風險 不在遏抑樓價
以風險管理的角度看，我們認為，上周五公布的措施適時，而且彌補了過去指引時的不足。新一輪措施有幾個重點，包括針對已持有一個或以上未供滿物業的按揭申請人，其次是進一步限制非本地收入申請人的按揭成數，最後是將按揭年期劃一收緊至30年。
第一個重點，並未影響到一般置業作自住用途的上車客及換樓人士；過去金管局每次收緊按揭指引，按揭證券公司亦必於同日宣布收緊按揭保險的成數。但值 得留意的是，是次金管局指引開宗明義是針對持有多於一個物業的投資者，所以新指引基本上對用家沒有影響。而按揭證券公司亦沒有調整按揭保險計劃，購置樓價 600萬元以下物業的用家，仍可申請9成按揭。
但有關措施卻可望遏抑物業投資的需求，從而降低銀行風險。措施中，將供款負擔比率及壓力測試的要求收緊，絕對是合宜之舉。我們認為金管局有可能再收 緊，包括第一套房按揭在內的壓力測試要求，當按息上升2厘時，供款不逾月入50%。原因在於現時的極低息環境不會永遠存在，未來（也許是2015年後）按 息必升，但不見得一般家庭收入會有明顯增長，為了減少體系風險，不如一早收緊壓力測試要求，減少借款人多借的風險。
至於限制收入非以港元為主的申請人的按揭成數，我們認為可以略為減少外地買家（主要是國內買家）來港購置房地產的規模。外來買家借入港元按揭，購置 本地資產，對銀行體系有極大潛在風險，包括滙率風險（如港元升值，會影響有關人士的償還能力）；也包括借款人一旦走數，本地銀行難以追討的風險。
限制按揭年期是拆彈行動
措施的另一個重點是劃一將按揭年期上限縮減至30年，更可說是徹首徹尾的拆彈行動，減低了置業人士以拖長供款期以增加按揭借款的可能性。銀行提供 40年按揭，部分原因是以長年期還款，協助收入較緊張的借款人通過壓力測試，拉低買家的入場門檻。一旦按息回升，此類借款人便難以再拖長按揭年期還款，完 全沒有緩衝的空間。金管局限制按揭年期，可以有效避免未來按息回升時，對按揭借款者及銀行體系的衝擊。
上述措施，原則上都是針對銀行體系的風險管理。不少人可能以為銀行風險與小市民不相干。其實香港的銀行體系有獨特問題，金管局的風險管理措施有絕對需要。
2008年金融海嘯，美、英政府為免銀行體系崩潰，都要以公帑支持銀行業，那些都是在有關主權國本身註冊的銀行，政府以公帑資助，也說得過去。香港 的主要銀行，卻大多是以其他主權國為基地，如果這些銀行出事，香港政府是否應該出手相助，會是一個重大政治問題。與其他日事後頭痛，不如一早推出措施，減 少未來出事的風險。因此，金管局在外圍風高浪急之際，進一步收緊按揭指引，可說是金管局恰如其分的措施。

原文刊於經濟日報網站 2012年9月17日