金管局撥亂反正

金管局推出新的按揭指引，我們認為措施適時，而且彌補了過去指引的不足。

首先值得一讚的是金管局對時機的掌握；過去金管局多次出招，都與政府宣佈遏抑樓價措施當日推出；未必能適時對應外圍金融環境的變化，更予市民一個錯覺，以為金管局推出的措施，目標也是「遏抑樓市」。

但事實上，金管局作為監管機構，措施的重點是維持銀行體系穩定。個別市民以為金管局行動是要遏抑樓市，甚至以「樓價是否持續上升」作為評論措施有沒有效的 標準，完全是捉錯用神。除此之外，金管局今次是主動 (pro-active) 推出措施，而非單單港式管冶文化的被動式(reactive) 的行動，這的而且確需要勇氣去面對當下的難題，讃！

措施目的在風險管理 不在遏抑樓價

今次金管局掌握的時機極佳，美國聯儲局在香港時間周五凌晨推出QE3，金管局未有等待政府出招，便有即時回應。如果金管局的回應稍為延遲，周六、日的樓市必然出現「盲搶」局面；非理性亢奮等行為仍然會出現，當局已盡其職份。

我們認為金管局是次反應快捷，一定程度上減緩了小投資者因QE3「利好消息」而加碼借貸入市的勢頭；避免了日後樓價一旦回落，銀行體系面對過高的風險。

另外要盛讚的是，是次的措施，可說「撥亂反正」。其中一個指引，是限制銀行的按揭年期最長只可達30年。有評論認為，30年以上還款期的按揭，由於全期按息偏高，一向少人使用；所以金管局收緊指引，對樓價沒有影響。

但現實中，提供40年按揭的銀行，都是按揭市佔率較高的大行。此等銀行提供40年按揭，部分原因是以長年期還款，協助收入較緊張的借款人通過壓力測試，拉 低買家的入場門檻。此種以拖長還款令每月供款下跌，好通過壓力測試的技倆，在資金持續氾濫，樓價高企的情況下，只會日趨普遍。

監管機構現時劃一限制按揭年期，可以有效避免邊緣買家借入未來負擔不了的樓按，可說是防患於未然。

限制年期 收緊壓測 屬撥亂反正

另一個撥亂反正的措施，是限制收入非以港元為主的申請人的按揭成數，我們認為可以略為減少外地買家(主要是國內買家)來港購置房地產的規模。外來買家借入 港元按揭，購置本地資產，對銀行體系有極大潛在風險，包括匯率風險(如港元升值，會影響有關人士的償還能力)；也包括借款人一旦走數，本地銀行難以追討的 風險。

至於限制申請第二套房按揭的借款人，樓按供款要低於月入的40%，或在壓力測試(現行利率加2厘)時，供款不逾月入50%。此措施一方面有照顧自住用家及樓換樓人士的需求，設有豁免。

另一方面，收緊壓力測試要求的方向完全正確。因此，我們認為金管局仍有可能以收緊包括第一套房按揭在內的壓力測試要求---當按息上升2厘時，供款不逾月 入50%。原因在於現時的極低息環境不會永遠存在，未來(也許是2015年後)按息必升，但不見得一般家庭收入會有明顯增長，為了減少體系風險，不如一早 收緊壓力測試要求，減少借款人多借的風險。

由於金管局的目標集中於「減少體系風險」，一方面，不宜以「遏抑樓價」為政策目標；另一方面，亦不應對與體系風險無關的事情有太大干預。在金管局進一步收緊按揭指引後，估計部分投資者會透過發展商或財務公司的二按，獲得較大的槓桿效果。

不論是發展商抑或財務公司的二按，共通點是利率較標準按揭為高；我們認為利率因素對於投資者已有一定的風險提示作用。只要有關二按的資金不是出於本地銀行體系，即使出現拖欠亦不影響銀行，基於自由市場原則，金管局便不宜，亦不應多管。

原文刊於信報網站 2012年9月18日