金管局的 to be or not to be?

《經濟日報》資深地產評論員唐榮日前提到，金管局面對新一輪環球量寬，要進一步管理日後利率回升的體系風險，有可能出動撒手鐧－－修訂按揭參考利率，即在不調整最優惠利率的情況下，調整P減的幅度，令按息上升。
我們估計金管局亦在考慮有關措施，事實上在9月14日金管局公布收緊按揭指引後，該局副總裁阮國恒便曾指出，不排除日後再採取任何行政手段，包括修訂參考利率、收緊按揭成數等招數以控制風險。但要說的是，調整按揭參考利率牽動極大，金管局先要處理一些根本性問題。
上調參考按息 旨在控槓桿
如果金管局出動上調參考按息此一「絕招」，而且上調的幅度足夠，的確有其效用。從風險管理的角度來看，新造按息上調，要通過壓力測試的難度便上升； 或者說，當按息上調時，要有更高的收入，才可借入同等的貸款。以按息由2.2厘上調至3.2厘、按揭年期25年為例，借入200萬元，所需的月入下限會 由$17,346，上調至$19,387，升幅11.8%。
換一個角度看，月入5萬元家庭，申造25年按揭，在現行的壓力測試下，最多可借入約556.6萬元的按揭貸款。如按息上調1厘，最多可借入的貸款會下調至503.1萬元，減幅9.6%。上調參考按息的確可令置業人士減少借款，有減低槓桿的作用。
或惹準買家不滿
當然，說得上是撒手鐧，當然不可輕易動用。而且，一旦上調按揭參考利率，不單意味置業人士的支出上升。由於金管局不可能調整那些已批出的按揭利率，人為地干預，令新置業人士的利息支出高於已入市的業主，可能會掀起準買家的不滿。
準買家是小散戶，只要金管局推出措施時，有合理的配套，反對聲音相信難以聚合。例如上調的參考利率只適用於持有1個以上未供滿物業的人士、公司持有 物業所申造的按揭等，上車客不在此限，便可大幅減少反對聲音。但是，上調新造按息，一般人會認為是對銀行的利益輸送，銀行業界本身亦可能會有不同的意見。
恐致市場競爭不平衡
如果金管局只調整參考按息，銀行的存款利率維持不變，表面看來，似會令銀行賺取的息差擴闊，令人懷疑有關措施是對銀行進行利益輸送。事實上，金管局 劃一上調按揭參考利率，等同抹去大銀行的定價優勢。現時大中小型銀行的新造按息都在2.15厘水平，看似一樣。但大銀行有存款規模的優勢，大行賺取的息差 遠較中小型行為高，仍可以略低的按息去吸引顧客；可以說，是大行以偏低的定價，壓縮依賴拆息市場的中小型行活動空間。
一旦新造按息上升1厘，大行賺取的息差仍然比中小型行為高（大家的息差都擴闊1厘），但中小型行的按揭業務會由雞肋級，恢復至「小點」級，營運環境大幅改善，此舉或會受中小型銀行歡迎，但料會引來大銀行非議。
突顯聯滙死穴
此外，要杜絕「上調按息為利益輸送」的批評，最直接的方法是同步上調存款及貸款利率。但此方案卻難以實行。新近的港元貸存比率為83.6%（銀行體 系中每100元存款，貸出了83.6元）；同步上調存款及按揭貸款利率，意味銀行的息差收窄，銀行不會輕易就範。而將港元存款及貸款利率都上調，與加息無 異。在聯繫滙率制度下，與美元掛鈎而不依循美元的利率走向，等同宣布聯繫滙率已死，更可能吸引規模龐大的套息活動，引來更大的問題。
綜合而言，我們認為「上調參考按息」似乎有用。但實際推出的難度極高，金管局要推出此一絕招，除了計算措施對銀行體系的影響外，更大的考慮，可能在於政治層面。新一屆政府已經焦頭爛額，當局可能傾向避免推出一些牽動部分人利益，卻引起更多爭議的措施。


原文刊於經濟日報網站 2012年9月26日