金管局措施 不以樓價論成敗

 上周五（14日）美國聯儲局推出QE3，當日港股急升逾500點，市場憧憬熱錢流入，低息持續利好樓市，地產股成為升市火車頭。同日股市收市後，金管局即宣布連串收緊按揭的指引。措施公布後，周六、日的一、二手成交仍然暢旺，部分意見認為金管局的措施「作用不大」。
其實置業人士不妨細想，金管局推出措施的目標，從來都是旨在控制銀行風險。「遏抑成交」，甚至「壓低樓價」一向也不是金管局的政策目標。想當日次按危機爆 發，美國政府為了避免銀行倒閉令金融體系崩潰而出手，代價最終由美國納稅人承擔。香港多家大型銀行基地都在海外，萬一出事，銀行所在地的政府應否、有沒有 財力相救都是大問題。要避免問題出現，惟有加強風險管理。
就以上周金管局公布將按揭最長還款期劃一至30年為例，市場上不少意見認為在現實中，申造30年以上按揭的個案極少，指引似公關手段居多，對市況不會有負面影響。這便是典型的捉錯用神，因為措施目標在於管理風險，不存在壓低成交量。
限制按揭年期 屬預防措施
在新指引發出之前，提供長年期按揭的以大銀行為主，容易令借款人放鬆警剔。加上在現時按息低企、樓價愈來愈高的情況下，最終將誘使更多借款人拖長按揭還款 期，令每月供款下跌至可負擔水平。當利率回升，而樓價又回落時，此類長年期按揭的拖欠風險便會急升。40年按揭亦令進場門檻降低，讓「邊緣人士」都能入 場，為了限制此等風險，在問題未惡化前，只許市場提供年期不逾30年的按揭，實為理所當然。
另外兩個我們認為極之合理的措施，是限制主要收入非來自本港之人士的按揭成數，以及收緊「第二套房」按揭申請人的壓力測試上限。自由行實施後，內地人來港 遠較過去方便，加上人民幣滙價在05年後輾轉上升，國內買家開始成為本地樓市的生力軍，亦令本地樓價與經濟的同步率下跌——樓價的升幅開始偏離本地市場的 負擔能力。
非本地居民於樓市中愈趨活躍，一般人看到的是「本地人難買樓」，但其實亦埋藏了風險問題。外地買家如果收入非以港元為主，便會有滙率風險，一旦港元升值， 他們償還按揭的能力便下跌。更嚴重的是，非本地人取用按揭，一旦出現拖欠，銀行要索償，便牽涉了不同司法管轄區的問題，困難遠較向本地人申索為高。單純以 風險管理的角度看，金管局亦早應管制此類按揭貸款。
限制非本地收入按揭成數 值得支持
至於收緊「第二套房」按揭申請人的供款負擔比率至40%，此措施一方面可照顧自住用家及樓換樓人士的需要，亦處理了投資者有較高拖欠還款的風險問題。
面對QE3，利息持續低企，資金仍然充裕，金管局收緊銀行按揭指引，部分投資者可能考慮採用較高息的按揭產品，滿足物業投資的槓桿需要。此類產品的共通點 是「現金式」的二按，即不涉及按揭保險，按息較標準按揭的為高，可以達十多厘水平，借款人宜詳細計算一旦按息回升時，自己的可償還能力。由於不涉及體系風 險，金管局應該不會監管此類產品，至於個人投資的風險，只好由個人自理了。

原文刊於置業家居 2012年9月22日