金管局收緊按揭 值得「Like」

美國聯儲局在香港時間周五凌晨推出QE3，等同未來一段時間進行無限制量化寬鬆，金管局隨即宣布推出新的按揭指引，我們認為措施適時，值得讚揚。
金管局推出措施後，評論十之有九，都在評估措施是否可遏抑樓市，包括成交價、成交量是否會因此下跌；此完全是捉錯用神。我們過去已多次指出，作為監 管機構，金管局的核心使命是控制銀行體系的風險。金管局總裁在宣布按揭指引時，提到措施的目標亦是避免銀行體系風險，並沒有提及措施目標是要令樓價下跌。
措施目的在管理風險 不在遏抑樓價
以風險管理的角度看，我們認為，上周五公布的措施適時，而且彌補了過去指引時的不足。新一輪措施有幾個重點，包括針對已持有一個或以上未供滿物業的按揭申請人，其次是進一步限制非本地收入申請人的按揭成數，最後是將按揭年期劃一收緊至30年。
第一個重點，並未影響到一般置業作自住用途的上車客及換樓人士；過去金管局每次收緊按揭指引，按揭證券公司亦必於同日宣布收緊按揭保險的成數。但值 得留意的是，是次金管局指引開宗明義是針對持有多於一個物業的投資者，所以新指引基本上對用家沒有影響。而按揭證券公司亦沒有調整按揭保險計劃，購置樓價 600萬元以下物業的用家，仍可申請9成按揭。
但有關措施卻可望遏抑物業投資的需求，從而降低銀行風險。措施中，將供款負擔比率及壓力測試的要求收緊，絕對是合宜之舉。我們認為金管局有可能再收 緊，包括第一套房按揭在內的壓力測試要求，當按息上升2厘時，供款不逾月入50%。原因在於現時的極低息環境不會永遠存在，未來（也許是2015年後）按 息必升，但不見得一般家庭收入會有明顯增長，為了減少體系風險，不如一早收緊壓力測試要求，減少借款人多借的風險。
至於限制收入非以港元為主的申請人的按揭成數，我們認為可以略為減少外地買家（主要是國內買家）來港購置房地產的規模。外來買家借入港元按揭，購置 本地資產，對銀行體系有極大潛在風險，包括滙率風險（如港元升值，會影響有關人士的償還能力）；也包括借款人一旦走數，本地銀行難以追討的風險。
限制按揭年期是拆彈行動
措施的另一個重點是劃一將按揭年期上限縮減至30年，更可說是徹首徹尾的拆彈行動，減低了置業人士以拖長供款期以增加按揭借款的可能性。銀行提供 40年按揭，部分原因是以長年期還款，協助收入較緊張的借款人通過壓力測試，拉低買家的入場門檻。一旦按息回升，此類借款人便難以再拖長按揭年期還款，完 全沒有緩衝的空間。金管局限制按揭年期，可以有效避免未來按息回升時，對按揭借款者及銀行體系的衝擊。
上述措施，原則上都是針對銀行體系的風險管理。不少人可能以為銀行風險與小市民不相干。其實香港的銀行體系有獨特問題，金管局的風險管理措施有絕對需要。
2008年金融海嘯，美、英政府為免銀行體系崩潰，都要以公帑支持銀行業，那些都是在有關主權國本身註冊的銀行，政府以公帑資助，也說得過去。香港 的主要銀行，卻大多是以其他主權國為基地，如果這些銀行出事，香港政府是否應該出手相助，會是一個重大政治問題。與其他日事後頭痛，不如一早推出措施，減 少未來出事的風險。因此，金管局在外圍風高浪急之際，進一步收緊按揭指引，可說是金管局恰如其分的措施。

原文刊於經濟日報網站 2012年9月17日