評估銀行收水影響

上星期按揭市場熱門話題是「銀行收水」，市傳數家中小型銀行因全年按揭業務達標，暫停審批按揭；部分樓市淡友更認為銀行此舉會令樓市調整加劇，樓市好友卻認為，銀行收水是短期現象，2011年行將過去，踏入2012年，銀行為爭取按揭市場份額，按揭市場將恢復正常。

一般來說，銀行的確會在每年年底制定來年按揭目標；2011年1至9月新取用按揭總額已逾二千億元，較2009年全年數字為高，部分在上半年較進取的銀行，可能因按揭早已達標而暫停審批按揭。在「正常情況」下，銀行很有可能在製定明年按揭目標後，恢復審批按揭。但筆者擔心，明年情況可能有變---銀行當然會有新一年的按揭目標，但形勢所限，審批態度可能仍是消極。

原因之一，是過去數年批出的按揭，回籠速度偏慢---香港一般新造按揭合約的供款期長逾20年，但客戶平均的贖樓年期是7至10年。一般贖樓原因是換樓、轉按。但換樓多在樓市上升周期大量出現，現時普遍估計樓價有下調壓力，加上600萬以上物業難以借足7成，換樓需求被遏抑。

轉按方面，現時新造樓按利率平均在2.5厘以上，較2、3年前批出的按揭，利率反而上升，轉按的需求亦減；兩大因素影響之下，筆者估計未來一年，向銀行贖樓的個案會減少。

贖樓減少，意味整體上銀行按揭資產規模維持；簡單易明的形容是：過去銀行手上有20隻會，每年有3、4隻贖回，明年的情況可能是1、2隻。較少人贖會，銀行手上的按揭資產規模不減，新年度按揭目標亦難以大幅增加。

現存按揭資產的定價偏低，反而促使明年新造按揭利率仍有上升壓力。過去兩年，大量新造按揭以拆息加1厘以下批出，此些享受低息按揭的客戶，除了是換樓、或其他原因加按套現，否則不會轉按，贖樓期偏長。

過去一兩年越進取搶佔市場的銀行，在未來一段時間內，整體按揭資產的平均息差都不理想。銀行要改善整體資產的平均息差，唯有將新造樓按利率逐步調高。基於上述原因，即使美國在2012年全年不加息，筆者仍然估計新造按息將持續走高，會增加樓市的下調壓力。

原文刊於 imoney 2011年10月29日

新入伙樓花，按揭限制須知

金管局由2009年10月起，多次限制不同價格物業的按揭成數，以最新在6月推出的指引來說，樓價700萬至1,000萬物業的按揭成數最高為70%，最高貸款額為500萬元。但有關限制，只對指引公布後簽署臨時買賣合約的物業有效，換言之，在之前以樓花方式推出的物業，所受的規限其實有所不同。

舉例來說，如果置業人士在2010年8月14日之前簽約購買一個1,100萬元的物業，選擇以建築期方式付款，物業並在近日交樓。當時金管局的指引，是「2,000萬以下物業的按揭成數上限是7成，2000萬以上是6成」，換言之，有關物業其實不受之後公布的按揭指引規限，理論上只要銀行願意，估價又沒有問題，是可以借足樓價7成的。以1,100萬的樓價來說，便可借770萬元。相對來說，另一個同樣作價1,100萬元的物業，但是在今年6月11日之後簽約，在近日成交，便會受最新指引限制，只可借樓價5成，即550萬元。

由於近2年推出的指引實在太多，即使是地產代理也未必清楚詳情；之前以建築期方式購入樓花的人士，在申請按揭時，宜先向銀行或按揭代理查詢有關限制。

原文刊於 晴報 2011年10月31日

代客供樓?

報載香港出現豪宅業主「走路」個案；據報道，有關業主持有一個市值三千多萬元單位，其後陸續多次向不同財務公司加按，部分貸款的利率高達數十厘。業主在按盡單位之後捲款失蹤。報道中最奇特的部分是：借出貸款最多的財務機構，為免損手，居然決定代供其他債主的貸款。

要解釋此宗個案如何奇怪，大家先要了解一些按揭流程。按揭是有抵押貸款，一般一按由銀行提供，銀行受金管局監管，對於不同樓價的按揭成數有一定限 制。報道中，那個三千多萬元的物業，一按只有千多萬元（即約五成）。業主借了一按，會與銀行簽訂按揭契，而樓契亦會由銀行保管，而在土地註冊資料中，亦會 列明物業由什麼銀行於何時承按。

財務公司二按生意有利可圖

借了一按，物業便是銀行貸款的抵押品，理論上除非銀行同意（多數情況是發展商的二按），否則已抵押的物業，不可再借入二按。但現實中，不少財務公司會接受已抵押的物業，借出二按。

原因是一按未償還本金與物業市值可能有很大餘額，即使業主無力供款，財務公司仍可以第二債權人身份追討，也不會血本無歸。加上此類二按利息高，不少 財務公司趨之若鶩。雖然財務公司不會持有樓契，但在物業註冊資料上，仍會註明有關貸款利益。此類操作的最大問題是，一旦一按銀行發現，借款人未經同意而將 物業再按，銀行可call loan。

報載單位已向不同銀行、財務公司抵押九次，估計欠款共3,800萬，物業市值3,100萬。第一債權人（一旦物業拍賣，有優先權取回欠款者）是一家 銀行，按揭本金估計一千多萬。業主懷疑走路後，最大債主（最後向業主借出最多款項的財務公司，借出約1,800萬元），決定暫代業主償還一、二按供款。其 原因是一旦銀行收樓拍賣，如拍得3,100萬元，銀行、其他財務公司依序取回款項，「最大債主」只可取回約900萬元，損失慘重。

代客供樓有古怪

說完背景資料，要說有關個案有何古怪。古怪一：當物業估值只有3,100萬，而物業按揭尚欠2,000萬元的情況下，筆者不認為有太多財務公司有勇 氣貸出1,800萬元。個案中的業主在半年內密集式借入二按，動機可疑，即使是提供高息二按的公司，也不會單因高息而批出按揭。其中一個可能性，是業主有 另外一些資產抵押予此家「最大債主」，即 cross-collateralized mortgage（交叉抵押按揭）。

其次是，「二按公司代供一按」，也是筆者聞所未聞。理性上「代供一按（及其他欠款）」，此家最大債主的唯一贏面，是等待樓價上升2成多，再與其他債 權人相討，拍賣物業，各自收回欠款。但相信現時罕有市場中人會認為樓價可在短期內上升2成。縱然樓價有上升空間，「最大債主」行動如同在「死會」上加碼， 是犯本之舉。

不計一按及「最大債主」本身1,800萬元的貸款，物業尚欠不同財務公司約1,000萬元，估計年利率為30厘，一年利息支出是300萬元。假設 「最大債主」可在一年後以3,800萬元賣出物業，在利息上仍會損失300萬元左右，左看右看，筆者亦難以看出此家「最大財主」為何會作出「代客供樓」的 義舉。

其實在資訊不充足的情況下，第三者難以知道完整故事，例如最大債主手上是否有債仔的其他抵押品。因此，看到「代客供樓」的故事，建議大家只能當娛樂新聞去看待這些報道。

原文刊於 經濟日報網站 2011年10月26日

欄目：宏觀論按

轉按數字將持續減少

近月樓市成交淡靜，按揭市場亦同步萎縮；今年3月新取用按揭約306億元，8月份已回落至147億元，跌幅52%，其中尤以轉按的跌幅更為明顯。3月時新批核按揭中，涉及轉按的有94億元，8月只有28億元，跌幅70%。轉按數字跌幅較大，有眾多原因。

業主轉按的理由眾多，其一是「慳息」：近年轉按數字高企，主因新造按息平，不少業主一待罰息期滿即行轉按。其次是「套現」，近年樓價上升，不少業主便以轉按方式套取現金作其他用途。但今年初銀行持續上調按揭利率後，新造按息上調，一般2年前批出的按揭，利率會較現時新造按息為低，慳息已不成轉按動機。另一方面，金管局對銀行按揭批核的監管更趨嚴格，銀行近期對有套現的轉按申請更為審慎，亦令轉按數字減少。

展望未來一段時間，筆者估計有兩類個案成為轉按主流。其一是早前借入發展商二按的業主，因二按息口較高，轉按仍可慳息。其二是因應經濟條件改善，透過轉按減去原按揭擔保人。但上述個案規模有限，整體而言，不論是金額或宗數，相信轉按數字將持續下跌。

原文刊於 晴報 2011年10月24日

新居屋隱藏嚴重問題

上星期曾特首在施政報告中宣佈推出新居屋，市場有彈有讚；筆者亦認為，比起過去與私樓市值掛勾的舊居屋，新居屋會有較佳的平抑樓價效果。但對於曾蔭權以「市場失效」作為恢復推出居屋的理由，筆者並不贊同。另外，由按揭角度出發，筆者亦認為新居屋的定價問題，有大量需要澄清的地方。

先說理念問題。曾蔭權在上周三出席電視論壇時，以「市場失效，近年落成的私樓單位都是豪宅」作為推出新居屋的理由。筆者對此是百分百不同意，失效的是政府，不是市場。政府在2002年後一直緊縮土地供應，即使眾多學者、地產商建議恢復定期賣地，政府都拒絕；勾地制度下，每年只有少量地皮被勾出，而且傾向貴重地皮。所以，近一兩年現樓供應緊，而且都以豪宅定位，出問題的不是市場，是政府。是政府放任不管，令供應緊張。如果過去數年，政府維持較正常的土地供應，樓價也不會步步高升。

筆者認為單以「平抑樓價」的角度考慮，新居屋「售價與合資格申請人供款能力掛勾」一點，會比舊居屋有效。但新居屋的背後，仍有不少原則問題要考慮：為什麼要資助月入3萬元的家庭置業(月入3萬元，已高於香港居於私人住宅家庭收入中位數)？如果樓價仍然上升，未來月入6萬元的家庭都負擔不了私樓，政府是否也要協助他們買樓？長遠來說，政府有沒有任何規劃，有多少比例的香港家庭置業需要會由政府協助？

其次是操作問題。現時新居屋的概念，是月入3萬元以下，首次置業家庭有資格申請；政府現時說，初步估算樓價在200萬元以下。筆者認為此估算的背後，隱藏嚴重問題。

官方的估算條件是：利率4.5厘、按揭成數9成，年期20年計。200萬元樓價，借180萬元，供20年，月供為$11,388，不逾月入3萬元家庭收入的4成。利率4.5厘大概是過去10年的按揭利率的平均數，表面看來假設合理。問題是，如果新居屋推出時，按息特別偏高，或特別偏低，如何處理？

以今年初新造按揭利率約1厘計算，套入「按揭成數9成，年期20年」的條件，月入3萬元家庭，可以供260萬元的按揭(月供11,957元)，即樓價為289萬元。相反，2006年最優惠利率曾達8厘，按息約6厘；如果新居屋推出時，按息在6厘水平，套入「按揭成數9成，年期20年」的條件，月入3萬元家庭，可以供167萬元的按揭(月供11,964元)，即樓價186萬元；與上述利率為1厘時的條件比較，「合理售價」差距逾百萬元。

新居屋售價設定了「與申請人供款能力掛勾」的條件，最終會令不同時候出售的居屋售價大幅波動。當然，房委會可以沿用舊例，在「折扣價」方面動手腳，例如在息口平的時候，也照讓維持略高的售價(即折扣較少)，但結果卻會導致不同時期的居屋在未來轉讓時的補價有大幅差距。政府如何避免補價受利率影響的問題，應該向市民交代。

原文刊於 置業家居 2011年10年22日

由信貸角度看居屋政策

曾蔭權上周宣佈推出新居屋，坊間對新居屋褒貶不一，但罕有評論由按揭、信貸角度出發；筆者且試由此入手，議論一下。

居屋有房委包底 銀行批按手鬆

過去的舊居屋一手市場，不論是白表抑或綠表買家，由於有房委會擔保，萬一按揭借款人無力還款，房委會會向銀行賠償按揭未償還餘額，銀行按揭的批核甚 為鬆動。筆者曾經接觸一個個案，白表買家抽中居屋，其人有數十萬元經常逾期償還的私人貸款；此位買家徵詢筆者意見，是否適宜再借入按揭，購置居屋。筆者當 時的意見是：你的負債已重，不宜再增加債務負擔。此人最後仍然決定去馬，結果是，銀行仍然以一般按揭利率批出按揭。

一般按揭批核，銀行有一定的手續，了解申請人的負擔能力，在信貸資料庫中查閱信貸紀錄，無問題，才會批出按揭。但銀行對一手居屋按揭的申請，態度卻 大有不同，就筆者了解，部分銀行過去在批核一手居屋按揭時，查閱信貸紀錄只是例行程序，即使信貸紀錄有瑕疵的客戶，按揭申請也照批不誤。原因很簡單：有問 題，房委會包底，銀行事實上不會有損失的空間，銀行不必嚴格把關。

銀行對一手居屋按揭把關不嚴，問題是，究竟房委會本身，有沒有能力，或者說，會不會去查閱成千上萬的居屋申請人的信貸紀錄？以上述個案來說，筆者懷 疑房委會欠缺有關程序。此種情況其實很「正常」，房委會的資金，某程度上是公帑，一來是多多輸得起，二來不是房委會、官員自己錢，少量損失的個案，沒有太 多人在意。

新居屋定價方法有問題

居屋過去沒有發生大規模的按揭壞帳，是房委會，也是香港人的僥倖。但制度運行不應依賴運氣，筆者建議，未來新居屋如當局維持房委會擔保的按揭安排，在制度上也有完善的空間：房委會申請人的信貸紀錄，要有起碼的了解。

新居屋的另一個問題是定價。政府表明，新居屋定價不再與市價，而是與合資格申請人的負擔能力掛勾。官方估算，新居屋定價不逾200萬元。

官方的估算條件是：利率4.5厘、按揭成數9成，年期20年計。200萬元樓價，借180萬元，供20年，月供為$11,388，不逾月入3萬元家庭收入的4成。利率4.5厘大概是過去10年的按揭利率的平均數，一切似乎問題不大。

問題是，現實中，按揭利率是浮動的。一個人在按息4.5厘時可負擔180萬元的按揭，不代表他在按息8厘時也可負擔一樣的按揭。

根據「按揭成數9成，年期20年，供款不逾3萬元4成」的條件：

‧居屋推出時按息如為1厘(等同今年年初的新造按息)，月入3萬家庭可負擔按揭260萬，居屋售價289萬元；

‧居屋推出時按息如為4.5厘(現時官方的估算標準)，月入3萬家庭可負擔按揭180萬，居屋售價200萬元；

‧居屋推出時按息如為6厘(2006年時的新造按息)，月入3萬家庭可負擔按揭167萬，居屋售價186萬元；

可見：政府現時的估算標準，受按息波動影響，售價波幅逾100萬元。(上述計算甚為保守，1997年按揭利率逾10厘)

政府以按揭負擔能力來計算居屋樓價，出發點沒有問題，問題是方法。正如筆者過去批評，坊間及官方以供款負擔比率（debt to income ratio）來衡量負擔能力有一定問題。筆者建議，未來新居屋推出時，售價應該考慮以「樓按負債率mortgage debt leverage」作定價標準。

簡單來說，政府可以計算一下：新居屋樓按總額，不超過合資格申請家庭年收入5倍。以家庭收入3萬元計，代表一手居屋按揭金額上限是180元，9成按 揭的話，樓價200萬元。此舉一樣可以令申請人購入中長線來說可負擔的單位，亦不會因為按揭利率波動，而令新居屋每期定價忽上忽下。

原文刊於經濟日報網站 2011年10月19日

欄目宏觀論按

本息比例

新造按揭利率上升，很多人會將焦點集中在每月供款上升。其實按息上升，帶來的影響不只是每月供款增加。每月供款中，本金及利息的比例都會受影響。

老一輩的供樓經驗，是「供樓初期每月供款中，利息遠較本金為多」，要到供樓中後期，供款中償還本金的比例才會升逾付息比例。的確，以過去十多年，平均按息約5厘來說，如果選用20年期供款，第一年的供款中，有62%用於供息，38%用於供本。以100萬元按揭為例，按息5厘，20年還款期，第一個月供款6599.56元中，大約4,167元為供息，2,433元供本。

現時一般按息約2.5厘，如本金、年期不變，月供5,299元中，有2,083元供息，3,216元供本。即第一個月的供款中，已有逾半用於償還本金。現時新造按息逐步上升，將令供款初期的本息比例再次「恢復正常」。以20年還款期計，按息如升逾3.47厘水平，首月供款中，還息金額便會高於還本。

供本比例低，代表用家還本較少。如樓價不升不跌，數年後賣樓，套現所得會較少。

原文刊於晴報 2011年10月17日