上星期按揭市場熱門話題是「銀行收水」,市傳數家中小型銀行因全年按揭業務達標,暫停審批按揭;部分樓市淡友更認為銀行此舉會令樓市調整加劇,樓市好友卻認為,銀行收水是短期現象,2011年行將過去,踏入2012年,銀行為爭取按揭市場份額,按揭市場將恢復正常。
一般來說,銀行的確會在每年年底制定來年按揭目標;2011年1至9月新取用按揭總額已逾二千億元,較2009年全年數字為高,部分在上半年較進取的銀行,可能因按揭早已達標而暫停審批按揭。在「正常情況」下,銀行很有可能在製定明年按揭目標後,恢復審批按揭。但筆者擔心,明年情況可能有變---銀行當然會有新一年的按揭目標,但形勢所限,審批態度可能仍是消極。
原因之一,是過去數年批出的按揭,回籠速度偏慢---香港一般新造按揭合約的供款期長逾20年,但客戶平均的贖樓年期是7至10年。一般贖樓原因是換樓、轉按。但換樓多在樓市上升周期大量出現,現時普遍估計樓價有下調壓力,加上600萬以上物業難以借足7成,換樓需求被遏抑。
轉按方面,現時新造樓按利率平均在2.5厘以上,較2、3年前批出的按揭,利率反而上升,轉按的需求亦減;兩大因素影響之下,筆者估計未來一年,向銀行贖樓的個案會減少。
贖樓減少,意味整體上銀行按揭資產規模維持;簡單易明的形容是:過去銀行手上有20隻會,每年有3、4隻贖回,明年的情況可能是1、2隻。較少人贖會,銀行手上的按揭資產規模不減,新年度按揭目標亦難以大幅增加。
現存按揭資產的定價偏低,反而促使明年新造按揭利率仍有上升壓力。過去兩年,大量新造按揭以拆息加1厘以下批出,此些享受低息按揭的客戶,除了是換樓、或其他原因加按套現,否則不會轉按,贖樓期偏長。
過去一兩年越進取搶佔市場的銀行,在未來一段時間內,整體按揭資產的平均息差都不理想。銀行要改善整體資產的平均息差,唯有將新造樓按利率逐步調高。基於上述原因,即使美國在2012年全年不加息,筆者仍然估計新造按息將持續走高,會增加樓市的下調壓力。
原文刊於 imoney 2011年10月29日
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