應該借盡嗎？

阿媽教落，買樓最好少借銀行錢，即使要借，也要節衣縮食，盡早供甩按揭。但今時今日，遊戲規則似乎已經改變：提早還清款項，仍然可以減少利息支出。但不少借款人為了賺盡優惠，寧可讓按揭欠款越滾越大。

本來借得越多，利息支出就越高。不過，近年出現兩個因素改變了遊戲規則，其一是越來越高的按揭回贈，其二是存款排勾按揭組合。在上一個世代，借錢供樓就要付利息，根本沒有現金回贈一事；但近年銀行爭取按揭業務，現金回贈越來越高。現時如果借款成數低於金管局指引，可獲銀行提供高達貸款額1.7%左右的現金回贈。

單純是現金回贈，最多是吸引小業主頻繁轉按；按理不會令小業主採用「借盡」的策略（借盡指在符合監管要求下，借取指引容許、甚至超出自己理財需要的最大金額）。但近年存款掛勾按揭組合幾乎成為市場定例，銀行會向按揭借款人提供等同按息的存款利率，優惠一般為按揭結餘的一半；加上現金回贈，漸漸吸引小業主採取「有幾大借幾大」的策略。原因在於，小業主如善用有關安排，其實不需為借多了的金額支付利息，但卻會因借款額上升而令現金回贈額增加，變相出現借多了更慳息的效果。

舉例而言，物業市值600萬元的現契樓，業主本想透過按揭套現100萬元。以現時的利率計，年息約2.15厘，而借款可獲現金回贈1.7萬元。如果業主可以通過壓力測試，將借款額增大至200萬元，年息仍是2.15厘，現金回贈約3.4萬元。借款倍大了，一年利息支出應該約4.3萬元；但將多借的100萬元存入存款掛勾戶口，又會收回2.15萬元的年息。一來一回，借款額大了，但利息支出無變，現金回贈卻增大了，業小業主來說，自然是可借多少就借多少。如果2、3年後罰息期完結，而樓價又上升了，小業主持續施行借盡的策略，便會出現按揭欠款越供越多的現象。

如果符合條件（包括物業估值及收入可通過壓測），小業主又應否採用借盡的策略呢？小業主將借款增加，賺取更高回贈，並將多借的金額存回高息存款戶口，原則上不會增加借款人的風險；問題在於，如果小業主套取巨額資金後，不甘於賺取等同按揭利率的存款利息收入，將資金投放於較高回報（風險一般也較高）的投資項目，萬一投資失利，便可能冒受額外損失。

原文刊於經濟日報網站2018年3月28日

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樓價大升 新盤二按轉按仍需抬錢

近幾年樓價持續上升，不少在兩、三年前以低首期方案購入一手樓的買家，在槓桿作用下，可說賺過盤滿缽滿。不過，一般新盤二按的優惠期只是兩年，雖然過去兩年樓價大升，但仍不足以令借入二按的買家「無痛」轉按。

新盤二按的安排千差萬別，但主流的條件是樓價兩成，全期利率一般為P至P+1%，但首兩年會有優惠，例如P-3%。以六成一按加兩成二按的組合計，買家只需支付兩成首期即可入市。過去兩年整體樓價升幅約22%，以買家支付兩成首期計，資本回報約一倍，不可謂不吸引。
不過，此類新盤按揭的優惠期後，二按利率會明顯增加，不想為二按支付較高利息，最常見的方法是轉按。雖然過去兩年樓價升幅可觀，卻不足以令業主「無痛轉按」。

所謂「無痛轉按」，指以新造的銀行按揭代替既有的一按及二按組合，過程中業主毋須支付貸款差額。要達成此目標，主要的變數是樓價。
以兩年前一個售價800萬元的一手單位為例，假設買家借入六成一按及兩成二按；一按條件為30年還款，利率H+1.4%；二按條件為25年還款，首兩年利率P-3%(約2厘)，其後P。兩年下來，一按欠款會由480萬元減至454萬元左右；而二按會由160萬元，減至150萬元左右。

假設單位升幅與大市同步，目前市值約976萬元，升幅可觀；但現時轉按，銀行只可借500萬元，較原有一及二按欠款有約104萬元差距。換言之，業主要轉按，便需支付104萬元的差額。否則，便要承受二按利率上升、供款增加的影響，二按每月供款增加約2375元。
由於兩年前申請二按時，借款人要通過壓力測試，二按優惠完結後，一和二按供款大約只會佔月入三成多，應該仍在可輕鬆負擔的水平。

那麼，以一個售價800萬元，按揭組合一如上述的單位為例，樓價在兩年間要上升多少，才可達成「無痛轉按」的目標？在過去兩年利率幾乎無明顯上升的情況下，一和二按供款兩年後，欠款約604萬元計，樓價要升至1208萬元，即兩年升幅要達約五成，轉按才可抵消原有一和二按。

原文刊於信報網站2018年3月27日

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不需二按仍熱賣的一手樓市

將軍澳新盤銷情暢旺，連續兩周售出逾千伙；市場焦點集中於討論新盤熱賣的漣漪效應（多少向隅客會轉向其他新盤或二手市場）；卻少有人指出，項目是在幾乎無買家選用發展商二按的情況下獲得銷售佳績。

買家具實力 極少數採用二按
將軍澳在售的新盤，一如其他一手盤，發展商有提供二按，但二按只適用於少量指定3、4房單位，而且條件相對不吸引：樓價兩成，利率首年P-1%，第2年P，其後P+1.5%；同一發展商去年銷售同區另一新盤，二按條件是是成數兩成，首2年P-2，其後P。一年時間，發展商開出的二按條件大有不同，反映發展商判斷，即使沒有吸引的按揭安排，也不會影響銷情。

而銷售成績證明發展商的判斷似乎無錯：根據一手住宅物業銷售資訊網的銷售紀錄，該盤兩星期售出逾千個單位計，只有個位數買家在簽約時選用二按安排。情況反映「新盤熱賣」的現象，不可由「新盤有高成數按揭」完全解釋。

回想過去10年，樓價持續上升，最初大家將升勢歸咎於炒家，之後政府推出針對炒家的額外印花稅，結果短炒轉讓幾乎絕迹，但樓價繼續上升。
其後大家認為是內地買家買貴香港樓，之後政府推出買家印花稅、連同上調一般印花稅，非本地居民在香港買樓，單是交稅已達樓價三成，但樓價升勢未變。

然後有人說一手銷售得好，是因為發展商為新盤提供高成數按揭；但上述新盤銷情顯示，發展商提供的二按即使罕有買家選用，仍然無阻項目熱賣。

新供應不足 樓價料續高位運行
炒家、外來買家減少，新盤二按不吸引，而一手銷情仍然理想。現時市場上部分觀點便指出，樓價高企，全因低息環境持續，一旦利率向上，樓價升勢便難以持續。如無意外，年內美息會持續上升，港元最優惠利率很高機會上調。不過，其實大家不用等待最優惠利率上升才去驗證「息升樓價跌」的預言。香港近年新批按揭中，八成以上以拆息（Hibor）計價，過去一年，大部分要供樓的小業主，供款已隨拆息上升而增加，但暫時加息似乎不足以令樓市走勢逆轉。

也許大家要面對現實，在住宅供應大量增加前，樓價似乎仍是較大機會於高位運行。

原文刊於置業家居2018年3月24日

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一條廣東道 兩個世界

大概在2003年推出「自由行」起，尖沙咀逐漸成為內地遊客的購物熱門地帶，一條廣東道上，聽到普通話絕對多於廣東話。但近日本土勢力終於扳回一城，在廣東道上的新盤售樓處，碰口碰面都是粵語流利的香港人，相隔幾層樓，恍如兩個世界。

中國方言眾多，某些地方，有時比鄰的兩條村，說的已是完全不可溝通的兩套方言。近日類似現象也在香港出現，不過不是比鄰的村莊，而是樓上樓下兩種語言。將軍澳新盤熱賣，售樓處位於廣東道的寫字樓，接連兩個星期均人頭湧湧。大路兩旁名店出出入入的顧客大都是說普通話的內地遊客、而售樓處中等待買樓的，耳聞目測有9成都是說粵語的香港本地人。

售樓處的情況與一般人的印象有別。不少人對樓價高企，會歸因於外來購買力（主要是內地人）入市，令需求增加。不單是普羅市民，某位貴為全國政協的商人近日也提議港府，將非本地人入市買樓的印花稅進一步倍增，以遏抑樓價。（非永久居民購入本地住宅，現時要支付買家印花稅15%、一般印花稅15%；稅率倍增的話，外來買家購買香港住宅，便要支付樓價60%印花稅）。

樓價高企，除了沒持有香港身份證的內地買家之外，由不同途徑來港，取得永久居民身份的「新香港人」，有時也成為怪罪目標。但上述新盤的現場所見所聞，大多數的買家口音似乎相當純正，不似是新來港人士。

平民化新盤非內地客目標
現象的解讀有兩種方向：其一是現行的印花稅率，加上按揭的限制，已經有效壓抑非本地人的入市意欲；因此在新盤銷售時，已較少見到外來買家。另一個可能的答案，是非本地買家的興趣可能集中在較高價物業有關。

2018年1月，市場有430宗成交要繳付買家印花稅，總稅額12億6百萬元，代表此批單位（包括一、二手）的平均價約為1,870萬元。而將軍澳新盤樓價中位數約八百多萬元。估計未入非本地買家法眼，加上項目未有提供印花稅折扣或回贈，因此出現本地幫成入市主力的現象。

另外要留意的是，發展商只為項目指定3、4房單位的建築期買家提供二按，而且條件相對不吸引（樓價2成，首年P-1%，第2年P，其後P+1.5%）。但仍然獲超額認購，而且創近期銷售佳績，反映市場餓盤程度仍高，購買力仍然雄厚。

原文刊於經濟日報網站2018年3月21日

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2018樓市的中國因素──制度自信

美國經濟回復增長、又成功維持弱貨幣，即使多加幾次息，對香港資產價格不利的走向，並非如市場某些淡友所宣講的嚴重。而同樣影響香港至深的中國因素，亦未見有不利於香港樓價的發展。

話說朋友阿寬過年時招呼上海來港自由行的親友，過程頗堪細味。阿寬全程被再教育：「祖國樣樣都好先進」。派利是時，上海姑爺問為什麼不用微信紅包；去便利店買水，姨媽說他們都有無人商店了；其他零售要去ATM提現金，姑婆又會說內地現時真要提款都會容貌認證，不必記密碼。總之有馬雲和馬化騰的資訊科技推動下，祖國樣樣皆犀利，可憐港人只能靠邊站。

阿寬在受教之餘，回了一句：「其實係雙馬犀利，抑或政府犀利？」上海親戚異口同聲說：「總之是中國人犀利。」阿寬再提到：「這些技術方便之餘，個人私隱完全被掌握，不小心應用很易出事。」國內同胞們當然不同意，回了一句：「行得正企得正怕什麼！」阿寬本來想反問行得正也可能有冤獄，但想到話不投機，便把反問吞回肚內。

中國人的制度自信
阿寬的遭遇絕不罕見，最近看人大政協開會，筆者看到一個明顯的變化。上世紀八十年代，由中國政府到知識分子都認為經改之後，早晚要政改，當時有「兩條腿」跑步的說法──國家要進步，不可能只有經濟改革，政制一樣要改，分歧只是快慢。當時「黨政分家」，也是當時公開討論的話題。

到了今時今日，中國卻出現所謂「制度自信」，在經濟年年增長下，民間已認為中國制度比别國優越，政制不必學外人。亦即認定單腿可以跑赢雙腿！由強國論到大國民族的驕傲，盡可見諸於平民的購物、企業的收購，以及中國制造「一帶一路」的大計！

當然，中國可以「單腿」落場，在經濟增長上跑出亮麗成績，原因之一是此腿相當粗大。中國是大國、資源眾多、而且資源盡在政府手上。國力豐厚，政府更可以掌控社會各層面，此中成績是在國際社會上無出其右，如調動的資源有效，確能針對性地推動經濟。至於單腿跑步是否過於異相，相信不是今天國人有興趣的話題。

更有甚者，中國政府維持強大掌控能力的情況似乎愈來愈高明。撇開大家早知的傳統黨組織、傳媒控制、國安系統不談；對大數據的掌握，亦令社會控制進一步強化。早前《福布斯》公布全球富豪榜，中國的雙馬分別名列第17和20位。兩位的共通點是旗下業務以資訊科技為主，掌握消費者(亦即人民)生活模式的大數據。他們的生意短短十多年變成巨企，除了時勢做英雄，也與中國政府需要更完善的大數據，對有關企業在政策上提供配合有關。

制度自信下的心口不一
美國政府要Apple協助解開疑犯上鎖的iPhone也諸多麻煩，而中國政府大概不會有類似煩惱，或許這都是制度自信的內容之一？近幾年中國的網購、電子支付迅速普及，發展下來，政府對自己每一個國民生活了解得最鉅細無遺。中國政府正以一種「全知者」的形態出現，控制力將更強大。在強國富民的走向中，現有一切只會不斷被強化，根本看不到要改變的需要。
但有趣的是，中國人口裏對西方模式說不，但「身體最誠實」。這邊說香港現金支付落後，回過頭在港各區商場仍是被內地客逼爆。富而自信的國人更是四出走資，甚至部署移民。「裸官(家人都移居外國的官員)」現象亦早已不是新聞。而香港正是資金出走的第一站，所以最貴到最平的樓房盡見內資足印。香港所謂的外來買家税項高達樓價三成，卻仍然有價有市，细查之下盡是祖國同胞的貢獻。在港元隨美元偏軟，而中國人購買香港物業興趣不減的大環境下，加幾次息，又如何令樓價大幅調整？

不少在過去幾年錯失入市機會的香港仔仍在等待樓價調整。試想如樓價跌三成，大概港府也要隨即撤辣，對內資來說則是「雙減辣」，平足六成！到時本土香港人又有沒有資金或魄力去參與搶貨？

王建成
宏亞按揭證券營運總裁及董事

原文刊於信報網站2018年3月20日

新盤建築期付款注意事項

購買未落成物業，大致上有兩種付款安排，一為現金即供，即簽署買賣合約後，便向銀行申請按揭，在物業未落成前已開始供樓，由於發展商可較早套現，售價一般有一定折扣。第二類是建築期付款，即支付一部分樓價後，待物業入伙時才申造按揭。

兩種付款安排各有利弊，以現金即供來說；好處除了售價一般有折扣外，另一好處是銀行一般會估足價。不過，如果置業人士購置新樓是換樓，舊居仍有按揭未供滿，在申請樓花物業的按揭時，銀行即使接受新物業為自住，亦會將新舊物業的按揭供款相加，供款總額在現有利率下不可高於月入一半；加息三厘不可逾月入六成，才會批出按揭，要通過要求有一定難度。

相對來說，選用建築期付款，好處是物業落成前都不用供樓，對家庭收支影響較少。但建築期付款的安排，要在物業臨近入伙時才申造按揭，屆時需要再為物業估價。如果在期內樓價下跌，便可能出現估價不足的情況。例如一個樓花期建築期付款訂價800萬元的物業，買家在樓花期已支付120萬元，並計劃在入伙時再支付200萬元現金，並以6成按揭借480萬元完成交易。如期內樓價下跌，物業在臨落成前，估價只有700萬元，6成按揭可借420萬元，買家便要額外籌措60萬元，才可完成交易。

在樓花買賣中，價格是由合約規定的，但交易時間卻不是一個固定的日期，而是要待物業落成，發展商發信通知買方，可以將業權正式轉讓。由於建築進度受制於天氣等眾多因素，故樓花買賣時，物業落成日期只是一個估計值。

其實不論樓花是提早抑或延後落成，也會為買家帶來一定麻煩。舉例而言，如果物業原先是估計年底入伙，買家可能計劃在年中開始放售舊居，以便套現完成新居交易。

不過，如果物業工程進度滯後，入伙期順延，買家過早售出舊居，在交接期便要另外找地方居住。相反，如果新居提早落成，買家可能未及放售舊居，如果未能籌措資金完成新居交易，可能就要支付延長交易的罰息了。

原文刊於iMoney 2018年3月17日

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樓花提早落成的風險

 香港盛行購買樓花，在完善的監管之下，樓花買賣一向順暢。不少人將樓花買賣比喻為期貨合約，但與一般期貨不同，樓花買賣的成交期，並不是完全固定，對買家而言，會衍生另類風險。

在樓花買賣中，價格是由合約規定的，但交易時間卻不是一個固定的日期，而是要待物業落成，發展商發信通知買方，可以將業權正式轉讓。由於建築進度受制於天氣等眾多因素，故樓花買賣時，物業落成日期只是一個估計值。

　　正常而言，買入樓花自用也好，投資收租也好，應該是盼望物業越早交樓越好，但有時交樓時間比預計的提早太多，也會為買家帶來一定麻煩。

　　在按揭上，對選用即供期付款的買家來說，物業提早交樓的影響不會太大：反正一早以樓花按揭供樓，待物業落成，轉為現樓按揭只是一個手續問題。而對以建築期付款的買家來說，何時交樓，卻會影響到新居的按揭申請。

　　舉例而言，某新盤在2年前以樓花方式推盤，原先估計在今年年底交樓；但早前卻通知買家，交樓期提早大半年，請業主準備成交。個別業主可能計劃，在年中賣出現居的舊樓，套現以支付新居樓價餘額。但現時新居提早交樓，買家即使立即將單位放售，以現時市場流行的2個月成交期計，亦可能未及周轉支付新居樓價。

　　要留意的是，新盤延遲交樓，發展商還要找認可人士簽署證明受天氣影響，提早交樓卻是不需要理由的，而按一般樓花合約，買家應該在收到發展商通知後2星期內完成交易。如果買家因故未能完成交易，唯有與發展商商討，為延期交易而支付罰息。

原文刊於中金在線2018年3月19日

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