月入10萬中產的置業故事

樓價高企，但大量準買家未能入市，原因不是供不起，而是欠首期。如果過去儲蓄不多，難以應付首期，在現時的樓市下又有何選擇？

「七十後」的K小姐於某大企業任職中高管理，月入10萬元，過去一直以租樓解決住屋需要。K小姐想到退休後總要找地方長住，近日才留意樓市消息，但她卻發現可以選擇的原來並不多。

以壓力測試標準計，月入10萬元的K，可負擔的按揭金額逾1000萬元；她之前向地產代理了解過，心水的港島大屋苑二手樓價大概在800萬元水平。可說絕對有能力供款，問題在於，她過去奉行「搵得來、洗得去」的信念，沒有積蓄的習慣，手上現金不足200萬元；而以800萬元樓價計，首期需要320萬元，印花稅另需30萬元，尚未計裝修及其他雜費開支。K小姐此時才發現，雖然自己收入不俗，卻難以負擔大屋苑的兩房單位價錢。

K小姐的個案應該有一定代表性：論收入，其實可以負擔相當高的按揭供款；但受制於首期，卻難以落實入市大計。

放在K眼前的選擇有幾個：
‧按兵不動，堅信有日樓價會回落至較合理水平，那時才入市
‧退而求其次，考慮面積較小、位置較遠的屋苑，如果樓價在600萬以下，仍可透過按保， 以 2成首期入市。期待日後樓價升值，售出物業換樓
‧考慮有提供高成數按揭安排的一手盤

幾個選擇都有其局限，等樓價跌的問題是不知道要等到何年何日，更擔心樓價升幅快於儲蓄增長。買二線屋苑的話，首期方面不成問題，但在交通時間上可能有所犧牲；另一方面，受制於額外印花稅，買入二線屋苑在未來3年也難以部署換樓。最後的選擇，如要購入一手盤，往往又未必是現樓，立心入市也要看抽籤的運氣，而一般發展商按揭在優惠期後利率偏高的問題。

K小姐要如何選擇，要看下回分解。故事對青年人卻有一定啟示：今日看樓價可能是高得離譜，但不作儲蓄準備的話，即使日後收入大幅提升，置業入市仍是高難度動作。

原文刊於經濟日報網站2018年3月14日

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發展商按揭取態趨保守

近幾年一手樓市旺、二手樓市靜(與過去年份比較)，其中一個主流的解釋是，一手盤有發展商的高成數按揭組合，令買家可以用低首期入市。而從近期發展可見，新盤的一、二按取態有變，未似早兩年的積極，但由銷售反應來說，卻未見有嚴重負面影響。

數年前按揭成數收緊之後，發展商的回應是推出二按，甚至提供整筆一按。對發展商來說，由於資金成本因素，提供二按是較一按為佳的選項。問題在於，發展商的二按需要與銀行一按配合，而只要按揭組合涉及銀行，一、二按便需要通過壓力測試，對部分買家來說，難度偏高。其後發展商繞過銀行，直接推出按揭成數七至八成的一按，由於不涉及銀行，便毋須通過按揭壓力測試。個別發展商更以「包批」為號召，即表明毋須任何入息證明，買家申請便會批出按揭。

後來在政府表示關注下，發展商的「包批」按揭絕跡。而近期發展，更可見發展商對二按批核也有收緊跡象：某個即將入伙的屋苑，樓花銷售時有提供二按選擇，近日臨入伙，建築期付款買家要部署上會，卻傳出多宗二按申請被拒批。個別例子是因申請人近日轉工，即使收入上升，貸款機構也選擇不予信納。而新推的樓盤，二按的條件亦見收緊。例如某發展商去年推盤，二按條件是成數兩成，首兩年P-2，其後P。今年推盤，二按條件卻轉為首年P-1，第二年P，其後P+1.5。整體而言，發展商的二按不如以往優惠，而貸款意欲亦不如過去積極。

有趣的是，雖然二按有收緊現象，但一手市場的熱賣情況未見減退。上周熱賣的新盤，據聞較多買家選用不涉及二按的付款計劃。此盤可能已試出市場反應：現階段毋須太優惠的二按，新盤原來一樣可以有理想成交，而由入票數字看，有意入市的購買力仍然旺盛。估計稍後應市的新盤，二按條件可能會以上述新盤作參考；有意入市的準買家，對有關趨勢不可不留意。

原文刊於信報網站2018年3月12日

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2018樓市的美國因素 - 政策的愛回家

近月美股炒上落的話題之一，是息口走向。股市隨住息口走勢預期而上上落落。雖然近期主流觀點認為今年美息大概只會上升三次，合共0.75厘，但美國年內加息幅度應不止於此。
作出如此估計，筆者是基於局勢推演的結論。美國現時經濟持續增長穩定、特朗普總統基建計劃可望啟動、減稅刺激，在在形成通脹壓力，綜合影響下，聯儲局加息幅度或會較一般估計為快。

回歸通脹主導的貨幣與財政政策

傳統上聯儲局利率政策主要目標為控制通脹。回想奧巴馬總統的任期末段，市場上如 Paul Krugman等仍在討論美國會否進入通縮，彼時自然無從加息。

幾年下來，現時已確定通脹重臨。特別是特朗普要為進入鋼鐵、鋁材大幅徵稅，市場已在計算，連啤酒汽水的生產成本都會受影響。通脹帶動美息上調的空間已然出現。作為生意人的 “侵侵” 總統，當然知道通脹的好處！

過去一段時間，可能出於有心人造市需要，「市場預期」的加息空間似乎一向偏低，結果每次聯儲局的言行被解讀為加快加息(即「不如市場預期」)，美股便大插一輪。

到了聯儲局言論被理解為不會特快加息，美股又大幅抽上，筆者估計這種波動choppy 的走勢在今年將不斷上演。聯儲局在未來加息時，要處理的，便是如何避免股市過於波動的市震問題，而方法也不需太複雜—只需回歸基本，強調利率政策在控制通脹即可。

聯儲局的點陣圖、會後公布等，大可維持加息三次的觀點，但一旦通脹向上，便順勢加息可也。一句話：以通脹為加息的領先訊號。這是自2008年後的首次貸幣政策和財政政策雙雙走回處理通脹傳統做法，可謂政策「愛回家」。

過去10年，美國先後以貨幣政策、財政政策刺激經濟，但初期效果不彰；那時美國政策的不確定性甚高(例如史無前例的量寬)。現時美國有回歸基本的條件，反而代表美國往後的政策走向更易預測，後市走向可能較為穩定。

正常而言，一國貨幣利率上升，會推高貨幣匯率。但跡象顯示美國決策者期望在利率正常化的同時，要避免美元過強的情況出現；要Make America Great Again，形勢上需要弱美元保障出口。而美國早已表演過一面加息，一面維持弱美元的能力—過去兩年利率溫和上升，但美匯走勢持平。美匯指數2016年在93至103點徘徊，去年在持續加息後，美匯卻輾轉回落，今年1、2月在88至90點之間運行。

或者有人會問：過去兩年美國的確做到了加息而且同時維持弱美元；但不加息，或少加息之下，弱美元的目標應該更易達到，美國又何必加快加息？

原因之一：特朗普不似是滿足於一任總統的人，早前他半開玩笑的說，美國也許應仿傚中國，讓國家領導人不止連任一次。如果現時在國家經濟承受得了的情況下先行加息，在特朗普任期後半階段出現任何經濟逆境，聯儲局會有足夠的彈藥(減息空間)應對。現階段可以加息，是為了將来(可能需要的)減息作準備。除非經濟較差，承受不了加息，否則聯儲局較應傾向「加得多少便加多少」的策略。而在溫和增長、溫和通脹的情況下加息，對美元、港元資產價格的長線影響應為中性向好—更何況即使按步加息，美息仍較近20年平均水平為低，不足以引發經濟收縮。

說回加息對香港的影響，又未必有一般人想像的大。除了香港經濟仍處於擴張期外，另一個原因是美國的貨幣戰略：如果美國成功在加息周期壓抑美匯升幅，令美元維持偏弱的水平(美匯指數100以下)，代表與其掛勾的港元亦偏弱。過去數據顯示，港元兌周邊貨幣偏軟時，較為利好樓價。

至於樓市的中國因素，下週再談。

王建成

宏亞按揭證券營運總裁及董事

原文刊於NOW 財經 2018年3月8日

大屋苑上車單位逾400萬的衝擊

踏入2018年以來，樓價大致上持續上升；早前有報導指，樓價一向落後的屯門區，低於400萬元的二手放盤只約110個，而按消耗速度，可能在暑假前後已會被吸納。樓價由3字尾跳至4字頭，在數值可能只是跳了一格，對準買家的財政安排卻是天壤之別。

在現行的按揭指引下，未有按揭負擔的借款人，購買樓價1000萬元以下物業的標準按揭成數是6成，貸款額上限500萬元。如果樓價低於450萬，透過按揭保險最多可借9成按揭，貸款額上限360萬元，樓價450萬元至樓價600萬元，按保上限樓價8成。對合條件的借款人來說，樓價390萬元，首期支出可控制在39萬元。如樓價為420萬元，首期會升至60萬元，即樓價升幅7.7%，而首期上升54%。如樓價進一步升至450萬元，首期便達樓價2成，即90萬元。連同印花稅3%，購買上車盤的現金支出已突破100萬元。

壓力測試方面，樓價由400萬至450萬元，可借入的按揭上限都是360萬元，以利率2.15厘，30年還款期計，月入要逾32,762才可通過壓測。以此收入水平計，如儲蓄率為1/3，大概要7.6年才可儲足首期及印花稅。

當局會不會放寬按保適用範圍，會是後市的一個主要變數。如果維持不變，而樓價仍在現水平運行的話，上車客便只好咬緊牙關儲錢。在大市而言，400萬元以下「上車盤」絕跡，上車門檻上升，可以預期二手樓的成交量會持續處於低水平。

相反，如按保放寬（例如樓價500萬可借9成），可以預期二手的成交量及成交價上升—原先因首期增加而壓後入市的購買力可能湧入樓市。某程度上可說當局自製一次人為升浪----然後當此價位的放盤被消耗後，再面對是否進一步放寬樓按的兩難問題。

原文刊於經濟日報網站 2018年3月7日

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結餘充裕 按揭優惠停不了

近月多家銀行推出定息按揭優惠，有銀行估計新批按揭中，定息按揭比率已高達二、三成。另一方面，又有銀行直接下調大額按揭借款的H按利率；情況或許反映，年內港息隨美息上升的幅度仍然有限。

目前市場一般估計，美息在年內將上調3次左右。之前已有銀行表示，由於本地銀行體系資金充裕，估計最優惠利率要在下半年才見上升──意思是美元上半年加息，香港最優惠利率可能維持不變。另一方面，如果本地銀行體系結餘維持現有水平(約1800億元)，拆息亦難見明顯升幅。

近日銀行以首一、兩年定息方式吸客，除了顯示資金充裕、銀行有強烈的貸款意欲外，某程度上亦顯示銀行預期香港跟隨美息上升的幅度未必太大。原因在於，目前多家銀行推出的定息按揭，首年利率已低於一般的H按及P按，如果在定息期內，最優惠利率或拆息上升幅度愈高，提供定息按揭的銀行賺取的息差愈少。銀行現時願意以低息按揭吸客，原因之一可能是預期港息上升幅度有限。

作為借款人，小業主應該會歡迎銀行近期頻頻推出按揭優惠的舉動。在優惠多多的情況下，小業主不妨透過轉按以節省利息支出，甚至賺取現金回贈。不過，要留意的是，資金充裕的情況不會永遠維持，在正常情況下，美元加息而港息不跟，港美息差擴闊，會令熱錢外流，利率最終會慢慢回升。

把既有的按揭轉按，節省利息並不會增加風險。不過，如果是想趁按息便宜而加按套現，便要自己衡量利率上升的相關風險。

原文刊於信報網站2018年3月6日

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P按H按及定息按揭

市場都在討論美國聯儲局今年加息幅度是3次抑或4次，香港的銀行又會在何時上調最優惠利率。不過，就在市場憂慮加息之時，市場的按息卻反見下調現象。

香港現時流行的按揭計劃有3種，第一種是最傳統的最優惠利率按揭計劃，不同銀行可自行訂定自己的最優惠利率(Prime Rate, 簡稱P，以此為準的按揭簡稱P按)；現時香港銀行的最優惠利率界乎5厘至5.25厘。一般P按會以P+/P-標示利率，在市場調節下，最優惠利率不同的銀行，實際的按息會接近。例如P為5.25厘的銀行，按息下限一般為P-3.1厘，而P為5厘的銀行，按息下限一般為P-2.85厘，即按息均為2.15厘。P按過去長時間是香港最主流的按揭計劃，但隨更有競爭力的拆息按揭推出，P按近年市佔率已跌至數個百分點。

現時香港市場最多借款人選用的按揭計息方法是拆息為準的按揭，拆息指香港銀行同業拆息息(Hibor，簡稱H，以此為準的按揭簡稱H按)；拆息每天隨銀行資金需求而波動，而H按一般以一個月拆息為準，再以H+標示利率。以3月1日為例，1個月拆息為0.74714厘，而一般新造H按利率可低至H+1.3厘，如於此日計息，供款利率便是2.04714厘。新造H按在過去1年由H+1.5厘，慢慢下調至近日的H+1.3厘，大額的借款，例如1000萬元以上，更有銀行提供H+1.25厘的按揭。反映銀行競爭激烈，貸款意欲強烈。

　　近期市場另外興起的是「定息按揭」，與外國定息按揭一般為全期固定利率不同，香港的定息按揭年期一般只為1至2年，期後會恢復以P或H為準的利率還款。過去有提供定息按揭的銀行，定息水平會較浮息略高，市場對此類產品不太受落。但近月銀行提供的定息按揭，定息利率會市場上的H按或P按略低，令定息按揭的市佔率出現高於P按的現象。

原文刊於中金在線 2018年3月5日

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定息按揭慳到幾多？

早前由於拆息上升，有一段時間，H按借款人會轉用最優惠利率為準的鎖息供樓。而由舊有H按轉按，慳息效果不明顯，市場一度估計年內轉按活動可能轉趨沈寂。但隨多家銀行推出定息按揭、而拆息在新年假期後回落，轉按慳息的效果又見顯注。

近幾年一般新做按揭的罰息期為2至3年，2年前新批H按的一般條款為H+1.7厘。近2個月H按的較佳批核條款為H+1.3厘，成功轉按，牌面慳息0.4厘，但由於早前拆息高企，年初拆息企於1厘以上，因此不管是H+1.3抑或H+1.7厘，在機制下都會轉為以P為準的「鎖息」供樓，實際供款利率都是2.15厘。如果情況持續，的確會減少按揭客戶轉按的誘因。

但近月各項因素都出現變化，一來是拆息回落，近日拆息大致維持在0.72厘水平，假設原有按揭條款為H+1.7厘，鎖息P（5.25厘）減3.1厘，供款利率即2.15厘。如新批按揭H+1.3厘，供樓利率即2.02厘，利率較舊有按揭為低。

其次，多家銀行推出定息按揭產品，較優惠的定息按揭條件為首年定息1.68厘，其後H+1.3厘，鎖息P（5.25厘）減3.1厘，並有現金回贈及高息存款戶口。以原有按揭餘額300萬元，還款期25年計，每月供款約12,936元。如維持借款額及還款期，轉至上述定息按揭，每月供款會減至12,253，每月節省683元。雖然表面上的節省不多，但由於利率較低，還本速度會較快，定息按揭戶口一年後未償還按揭金額會是2,902,611元，比維持於原有H按低5,760元。如果年內拆息或最優惠利率上升，原有按揭的供款會增加，但定息按揭則維持穩定。

在部分銀行推出定息按揭計劃後，先後已有銀行跟進推出類似安排；由於條款相對於2、3年前推出，剛過罰息期的現有按揭優惠，估計年內轉按活動會維持活躍。

原文刊於經濟日報網站2018年2月28日

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