月平息與實際年利率

銀行水浸，除了令按揭利率難以上調外，部分銀行亦着力開拓私人貸款市場；由於資金成本低，部分銀行的私人貸款，利率遠較幾年前相宜。但對借款人來說，必須留意一般私人貸款的利息計算標準，與按揭產品有顯著分別。
一般私人貸款會以「月平息」來表述利率。例如一筆10萬元的貸款，如果沒有手續費，還款期12個月，月平息0.5厘，一年後，借款人還了10萬元本金，6,000元利息；年利率似乎是6厘，將之除以12個月，月息便是0.5厘。
事實上，在還款過程中，未償還的本金是每月減少的，即借入的10萬元，借款人並不是「用足」12個月，借款利息沒有隨本金遞減而減少。換算下來，月平息0.5厘的貸款，實際年利率高達逾11厘。
相對而言，按揭貸款的利息計算，是息隨本減的，償還了的本金，便不再計息。
月平息換算為實際年利率的公式較為複雜，部分提供私人貸款的機構，網站會提供換算的計數機；借款人也可要求貸款機構提供實際年利率數字，作為比較不同貸款的參考。

原文刊於晴報 2013年5月28日

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買樓必勝的「核心價值」

財政司司長早前說他了解中產，因為自己也是中產，惹來大量回響。中產定義，向來人言人殊，但近年來，不少在過去較一致的概念，近年開始變得模糊。例如，什麼是上車盤？
短短數年前，「上車盤」指的是成交價在200萬元以下的物業，而且此定義某程度上有「官方認可」：在2007年，政府為鼓勵初次置業人士入市，將樓價200萬元以下物業的印花稅，由原先的0.75%，調整至100元。

2007年4月，價格在200萬元以下的成交，佔總成交量55%。數年下來，樓價輾轉上升，2013年4月，成交價在200萬元以下的物業有292宗，佔當月註冊量8.5%。
200萬元以下物業買少見少，物業代理在宣傳時亦將「上車盤」的定義慢慢修改，現時地產代理舖頭門外看到的「上車筍盤」，價格大概在400萬元左右。
其中一個例子，是去年3月，有代理以「窮人恩物」形容荃灣一個建築面積753方呎，實用面積538方呎的放盤；當時單位的放盤價是410萬元。

2012年底，香港所有家庭月入中位數是2.1萬元；只計算居於私樓的家庭(包括居於自置物業人士及租戶)，月入中位數是3萬元。一個月入3萬元的 「中等收入家庭」，在現行的壓力測試標準下，以最長的30年還款期計，可借用的按揭貸款上限是329.5萬元，多借1萬元也會超出壓力測試要求。
換言之，不計印花稅、佣金、律師費等雜費，要購置一個400萬元的「上車盤」，他們必須先籌措逾70萬元的首期，相當於2年的淨收入。

簡單來說，在物業代理眼中是「窮人恩物」的放盤，對香港中等收入家庭來說，亦只是僅僅可以負擔。尤有甚者，在去年被標註為「窮人恩物」的放盤，同屋苑同樣間隔單位本年有幾宗成交，成交價由535萬至602萬元；應該已超逾政府統計的中等家庭收入負擔能力。
一個中等收入家庭，如果去年有70多萬元的儲蓄，處於租樓或買樓的選擇之間，最終決定繼續租樓。一年下來，他們會發現去年的窮人恩物樓價又上升一截。

今年如下定決心入市，負擔得起的樓價仍是400萬元左右，但可選擇的物業，位置將偏遠一點、面積再細少一點。相反，如果他們作出入市決定，雖然購入的是「窮人恩物」，而且按揭月供達月入四成多，但持有資產帳面升值了百多萬元，可以說自己已經「脫貧」！
當然，去年入市，今年「脫貧」，只是紙上富貴。但本地樓價狂升暴跌，早已扭曲了一般人對物業的觀點，置業時，對升值潛力的考慮，可能比實際需要更甚。最後的結果，便是「上車盤」的界線上移、有沒有物業，決定一個人是否「窮人」的重要指標。

最近有代理以「收租好過打劫」作為二手放盤的宣傳用語。由「窮人恩物」到「好過打劫」，其實是反映同一套的「核心價值」，即置業是脫貧置富的不二法門，有樓收租便是最佳投資。

此種想法絕對不局限於物業代理，而是深入華人，特別是香港人的腦海。當然，必須留意，此套想法，其實是伴隨樓價升值而日漸強化；在樓價處於下跌周期時，此類想法便沒有市場。

政府近月以增加交易成本、降低按揭槓桿等方式，「管理」市場需求。暫時來說，成交量已大幅下跌；但樓價未見明顯調整。至於中長線而言，官方以壓需求的方式調控樓價能否扭轉「買樓必勝」的核心價值，仍有待觀察。

原文刊於信報網站 2013年5月25日

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新造按息「回落」？

  一、二手樓市發展分道揚鑣，上星期五佛誕假期，加上周六日，三個在開售的新盤只售出一伙；相反，代理統計的十大屋苑成交量逾30宗，為2月底政府推出雙倍 印花稅及金管局收緊按揭壓力測試以來成交量最高的一個周末。部分意見認為，成交量回升，與銀行下調新造按息利率有關；但我們認為兩者關連不大。

2月22日，政府連同金管局推出連串措施，包括雙倍印花稅、收緊按揭壓力測試標準；以及金管局指示使用「內評法」衡量貸款風險的銀行，將按揭貸款的風險加 權比率劃一為15%。後者理論上令採用內評法的8家主要銀行，其按揭貸款的資本成本上升。之後多家銀行，包括部分並不是採用內評法的銀行，陸續上調按息。 以P按為例，實質按揭利率已由2.15厘，升至2.4厘水平。市場上不少人更以「加息」來形容銀行相關行動。
市場主流意見似乎認為，新造按息上調，加上雙倍印花稅令買賣成本急升，令市場氣氛急遽扭轉，二手樓價指數回落、成交量更逼近2003年沙士期的低位。新造按息上調，對於樓市氣氛轉淡的影響，似乎被誇大。

多家銀行按息先升後回
首先，以上調新造按息的幾家銀行而言，按息普遍只上升0.25厘；以25年供款期計，每$100萬按揭貸款，每月供款只是增加$124，影響相對有限。況 且，雖然在3至5月，多家大型銀行上調新造按息，但另一方面，部分中小型銀行仍維持P按利率於2.15厘不變。換言之，「新造按息上調」並不是一個普遍現 象，置業人士仍可在市場取得按息低至2.15厘的P按。
由於部分銀行維持息口不變，相對之下，他們的按揭產品便變得更具吸引力。結果，那些率先上調新造按息的銀行，反而面臨較大的調整按息壓力。5月中起，多家 曾經上調P按利率的銀行，表示會以「較彈性」的態度處理按揭申請，P按利率可在2.4厘以下。換句話說，P按新造利率已重新回落至2.15厘水平。
由於市場上一直有銀行提供利率低至2.15厘的P按（部分銀行的H按利率更低於2厘水平）；3至5月所謂「銀行上調新造按息」的評論，客觀上並不全面。現時多家銀行將新造按息下調，亦只不過是重返原有水平。
當然，部分銀行一度將新造按息上調，對一些準買家的確會帶來心理影響，包括擔心按息全面回升、低息環境結束等，有可能令他們轉趨觀望。當然，多家上調按息的銀行將按息再度回落，或會令此類準買家放下心頭大石。

一手盤定價與美量寬政策更關鍵
多家銀行的新造按息先升後回，對市場的影響較局限於心理層面。目前真正影響樓市成交量及成交價的，仍是買家印花稅及雙倍印花稅等令交易成本高企的措施。
展望下半年樓市，值得留意的亦不是「P減」或「H加」的幅度。在低成交量持續的情況下，發展商會否改變一手盤的定價策略，或聯儲局會否改變量寬的政策，會是更具影響性的發展。

原文刊於置業家居 2013年5月25日

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供不應求抑或供過於求？

上星期我們討論到近年私人單位供應量追不上中高收入家庭增量；有讀者回應指，香港的住宅總量比家庭戶數多很多；讀者提及的數字有根有據，但在討論本地住宅供應是否足夠時，卻不是一個理想的數據。

上周本欄文章http://www.hket.com/eti/article/164a447f-3fb9-4fee-8ea6-1364254fe812-475433?query=%E5%AE%8F%E8%A7%80%E8%AB%96%E6%8C%89,P

提到，至2012年底，過去13年來，私人住宅總存量只增加9.3萬個，不但少於同期全港家庭增長數字，甚至低於月入4萬以上家庭的增長數字；反映樓價上升有基本因素支持。有讀者回應，指如果以「住宅總量」計，香港一直是住宅比家庭戶數多。

永久住宅量高於家庭數目20萬？

我們的數字出自差餉物業估價署，「私人住宅」並不包括資助房屋、政府及其他機構提供的宿舍。而讀者回應指，「香港住宅多於家庭數目」，應該是指統計處數據，根據最新數字，2012年3月，全港有259.9萬個永久住宅；而同期陸上家庭總數為235.9萬戶。「永久住宅量」比「家庭數目」多20萬個。

一些看淡後市的分析，便是引用統計處數字，指香港的住宅單位遠多於家庭數目，根本不存在供應不足，只是分配不合理。持有此觀點的分析，引申出來解決房屋問題的方案便很簡單：打擊炒風、收空置稅，令多出來的單位在市場流轉，樓價便會回落。但此論點其實大有問題。

統計處對「永久住宅」的定義，起碼有兩點與差餉物業估價署有嚴重出入。統計處標準，包括：政府、醫院、大學、學校及私人公司等特別興建/提供的宿舍，以及簡單磚石蓋搭的建築物都算成永久住宅。各類宿舍，甚至農地上的簡單建築物，當然可以住人，但似乎不適合計算於「住宅供應」中。如果簡單引用統計處數字，認為香港住宅沒有供不應求的問題，便會對情勢有所誤判，認為解決住屋問題不需增加供應，結果反而會令問題惡化。

現實：供不應求方為真象

從現實角度考慮，差餉物業估價署的數字在討論房屋問題時，是較為合用的。綜合房委會及房協數字，現存的資助房屋(公屋、居屋、夾屋等)有130萬個單位，加上差餉物業估價署私樓總存量的數字，香港的住宅總量大概是242萬個單位，家庭戶數是238.9萬戶；單位總量只比家庭戶數多3萬左右；我們認為此數據才是現時住宅供應問題較真實的反映。再考慮到一些家庭實際上佔用多於一個單位、市場上買賣、租賃過渡期中出現的自然空置，「供不應求」是真實存在的問題，單純打擊炒風、甚至增收空置稅，都不會對問題有大幫助。

表：2012年家庭戶數及住宅存量

	全港家庭數目	統計處「永久住宅」量*	實際數字##
2012年	238.9萬戶	259.9萬個	242萬個

*包括私樓、資助房屋、各類機構宿舍、搭建的磚石建築

##包括111.8萬私樓、72萬公屋、44萬居屋、房協各類項目14萬個

資料來源：統計處、差餉物業估價署、房委會、房協、宏亞研究部

除了住宅供應因統計標準有異，可能令社會討論問題時，得出完全不同的結論外，在按揭負擔上也有類似的問題。根據財政司司長的說法，一般家庭的供樓負擔已逾月入5成，而根據金管局的數字，新近批出的按揭，每月平均供款只佔借款人月入36%；統計處2011年人口普查的數字，卻說當時正在供樓的家庭，供款支出平均只是月入20%。同樣是在討論「按揭供款佔平均月入多少」，不同機構的數字都大有出入；原因完全在於計算標準的不同，有興趣的讀者可瀏覽我們討論此話題的另一篇文章：

http://www.panasian.com.hk/articles_details.asp?type=1&id=486

 原文刊於經濟日報網站 2013年5月22日

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槓桿效應減 投資者絕迹樓市

地產代理統計，以公司名義，或疑似內地人購買本地住宅的買賣登記持續減少。多數分析認為，買家印花稅及雙倍印花稅令此類買家交易成本大幅上升；其實，上述情況除了是印花稅的效果外，亦與金管局的按揭指引有關。
一般自住買家未必會留意到，透過按揭貸款置業，其實涉及投資槓桿。按揭成數愈高，首期愈低，槓桿效應愈大。假設以一成首期入市，而樓價在一年內上升10％，不計利息支出及交易費用，升幅相對於首期，足足上升100％。在低息環境下，投資者更會以槓桿操作，放大資金回報。
但 在連串按揭指引下，現時公司名義買家，如已經持有多於一個未完全償還按揭的物業，按揭成數上限已低至30％（幾年前一般可借七成按揭），槓桿效應大幅收 窄。如果買家購買的是豪宅，須支付最高8.5％的雙倍印花稅、15％的買家印花稅，即時的稅費支出已達樓價23.5％，按揭貸款只有樓價30％，扣除稅費 支出，實質只佔樓價6.5％，槓桿作用似有若無。
在交易成本上升及按揭槓桿收窄的雙重打擊下，結果便是涉及公司名義買家、境外買家的數字大量減少。

原文刊於晴報 2013年5月21日

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銀行按息調頭回落

3月份多家大型銀行上調新造按息，個別中小型銀行並未跟隨；市場原先估計，中小型銀行或會在取得一定業績後，跟隨大行上調按息。但樓市冷卻速度卻較預期為快，成交疲弱，市傳部分銀行會彈性處理按揭申請，實際按息可低於2.4厘。

幾家大型銀行3月宣佈將按息上調至2.4厘後，部分中小型行按兵不動，維持實際按息於2.15厘水平，結果近期中小型行的按揭市佔率已見提高。加上近月樓市成交持續減少，估計全港按揭取用金額會出現較明顯跌幅。市場萎縮，再加上市佔率受挑戰，迫使已上調新造按息的銀行調整策略。

至此，先要說明一下3月份大行上調按息的背景，直接理由是金管局要求實施「內評法」的銀行上調按揭貸款的風險加權比率。原本內評法的精神是銀行根據內部模型，衡量貸款風險，據了解本地幾家實施內評法的銀行，原先按揭貸款的風險加權比率都低於10%，金管局2月底要求將比率劃一至15%。即每貸出100萬元按揭，其中15萬元被視為有風險貸款。再根據資本充足比率(國際標準為8%，去年底香港銀行的數字為15.8%)，銀行要預留一定資本以應對風險。

由於風險加權比率被上調，採用內評法的銀行，原則上要為每宗按揭貸款預留更多資本，意味資本成本上升。銀行要維持一定的資本回報，最直接的反應便是上調按息。

但現實中有多個因素，令上調按息的銀行要再度下調按息。其一是市佔率被未有上調按息的中小型行搶佔；其次是現時樓市成交，以至按揭貸款需求疲弱；按揭之外的其他貸款需求亦未見大幅增加；銀行客觀上有充足資本應對風險加權比率上升。一個簡單的比喻，在風險加權比率為10%時，某銀行要為20億元的按揭，最少預留1,600萬元的資本；在風險加權比率為15%時，預留資本上升至2,400萬元。要維持一定的資本回報，銀行需要爭取更高的息差。但現實是銀行可能已預留3000萬元資本，而只貸出10億元按揭；銀行的首要問題是爭取生意，資本回報反而較次要。

為了重新奪回市場，已有一家採用內評法的中型行明確表示，會為優質客戶提供實際按息2.15厘的P按利率。另外幾家大型行，據了解在批核新造按揭時，已有較大的彈性，可提供低於2.4厘的按息。在此情況下，本來仍在猶豫是否上調按息的中小型行，預料亦只好維持按息於2.15厘。

雖然新造按息有再度下調的趨勢，不過，以P按而言，下調幅度亦只是0.25厘；部分中小型銀行更是維持按息不變，對新買家來說，實際按息其實並沒有改變。由於按息只是輕微回調，料對樓市不會有太大刺激作用，但對於那些擔心銀行加息而觀望的準買家，或會有輕微的推動作用。

原文刊於iMoney 2013年5月17日

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供平過租的迷思

不少樓市分析會將同類單位的供款及市值租金比較，供款低於市值租金愈多，被視為「愈抵買」，評分愈高。但有關標準其實大可斟酌。

一般來說，「供平過租」，供款的計算標準是「7成按揭，20年供款、現行按息(2.15厘)」。以一個市值300萬元物業為例，在此標準下，月供是10,773元。如果供款較同屋苑同類單位市值租金為低，便是「供平過租」，便是「抵買」了。

的確，對用家來說；如果要在同一屋苑，同類單位之間，作出租或買的決定；單位的供款及市值租金無疑是一個簡單直接的參考標準。但必須留意，供平過租並不是唯一的標準，視乎持有物業目標的不同，此一標準的參考作用亦會有所變化。

以市值300萬元物業，月供10,773為例，如「租金=供款」，年租金約為12.9萬元，換算成回報率，即回報率要4.3厘。要求在「7成按 揭，20年供款、現行按息(2.15厘)」的標準下出現「供平過租」，即要求單位的租金回報率高於4.3厘。(附帶一提，如將供款年期延長至25年，在按 息為2.15厘的情況下，單位的租金回報率高於3.62%，便是供平過租。)

租金回報率在物業市場的參考作用，有如股票的「派息率」或「市盈率」。它當然是一個重要的參考指標；但此一標準不宜「絕對化」。

高租金回報屋苑  升值潛力或欠佳
樓市一如股市，一些升值潛力被廣泛看好的屋苑，會出現租金回報率較低的情況。投資者看好某類型物業升值潛力，不介意租金回報率較低。過去多年，大型單位的升幅一直高於中小型單位，而此類物業的租金回報率一般亦較低。

根據差餉物業估價署樓價指數，以1999年為100；2012年底，E類單位(面積160平方米以上)的售價指數升至260；而A類單位(面積40 平方米以下)至2012年底，售價指數為217.6，升幅低於E類單位。而由1999年至今，E類單位按年租金回報率均低於A類單位。以去年為例，E類單 位回報率為2.2厘，而A類單位為3.5厘。

以過去的經驗而言，部分優質物業租金回報率偏低，原因正正在於準買家看好其升值潛力，願意支付較高溢價。如果置業人士希望持有物業一段時間後，物業升值，可套回一定資金，則「供平過租」並不是一個最好的參考指標。

需要強調的是，我們不是認為供款與同類單位租金支出的比較不重要，我們更不是主張，某類單位供貴過租就值得追價購入；但由歷史數據看來，強調某一單 位「供平過租」，因此「抵買」是過於片面的觀點。當然，如果買家購入單位，並不在意資產升值，只看重置業後的供款支出與租樓支出的差幅，則供平過租(或供 款與租金的差幅)便是一個較重要的參考數據。

原文刊於信報網站 2013年5月18日

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