資金規模不變 銀行可貸出款項減少

上周五政府再出招遏抑樓市，當中金管局除了收緊按揭貸款壓力測試標準、將工商類物業按揭成數劃一至四成外，亦提及實施「內評法」的銀行，所批出的住宅按揭貸款風險加權比率為15％。
內 評法是據巴塞爾協定，銀行自行建置風險評估模型預測風險大小，來計算及提取適足資本信用風險的標準。之前一般使用內評法的銀行，住宅樓按風險加權比率普遍 低於10％，假設銀行的按揭貸款100萬元，風險加權比率為10％，即有10萬元為「風險加權資產」，若資本充足比率要求為8％，便要預留8,000元支 持100萬元的借貸。
金管局將住宅按揭貸款風險加權比率提高至15％，銀行便需要預留更多資金支持按揭貸款業務。簡單而言，銀行資金規模不變，可 貸出的按揭款項便會減少。此舉是直接收緊按揭成數外，金管局另一限制按揭風險的措施。此外，由於銀行需預留更多資金，亦削減了銀行以減息招徠生意的動機。

原文刊於晴報 2013年2月26日

新盤二按部署

樓價高企，金管局又限制樓價600萬元以上物業按揭成數，不少發展商推出二按組合，令買家可以低首期入市。

此類二按多由發展商的關連財務公司提供；由於發展商的資金成本比銀行高，此類按揭的利率亦無可避免較銀行的一按為高。發展商為了平衡利息成本與吸引買家，往往會為此類二按制訂獨特的安排。例如在二按供款初期利率較低、提供「免息免供」或現金回贈等。發展商此類部署有兩重用意，首先是以優惠吸引用家。其次是鼓勵買家在優息期後轉按。對發展商來說，貸款並非本業，只是為了賣樓而衍生的副業，與其借款予買家分20年攤還，他們寧可借款人提早償還二按，收回資金另作其他用途。

現時市場上有兩種較常見的二按優惠，其一是供款初期利率較低，例如佔樓價2成的二按，全期利率為P，但首2年的利率為P-2厘。此種二按安排較為簡單，亦較易為一般人了解。但如果最優惠利率在2年後回升，加上二按優惠期結束，按揭供款將會大幅急升，平時欠缺準備的業主，在財務上可能難以適應。

另一種即「免息免供」亦不算罕見。操作上有兩類方式，其一是二按延期供款，例如20年還款期的按揭，在第3年才開始供款，實際上的還款期為18年。第二類是借款人需如常供款，但發展商預先設定一個供款利率及年期，再按相關貸款額計算，以現金回贈方式，將二按優惠期應償還的金額，回贈予借款人，變相達成二按初期免息免供。

此種免息免供安排實際上以回贈方式達成，如果最優惠利率在期內上升，借款人每月供款便會增加，但發展商不會提供補貼。當然，如果最優惠利率在期間下跌，借款人每月供款自然減少，對他們便更為有利。

未來轉按需多項條件配合

然而，不論是哪一類型的二按優惠，一般買家在借入二按時，大都不會打算長期以較高利率償還二按，他們大多選擇在優惠期後轉按，以減省二按利息支出。

但要順利執行轉按以節省利息，有幾個先決條件。外在條件之一，是樓價要有足夠的升幅，例如上文提及的800萬元物業，一、二按佔總成數8成，在現行按揭指引下，如樓價在優惠期內上升6成，令估值升至1280萬，物業轉按時跟隨按揭成數上限5成，便可以轉按方式抵銷原先的一、二按貸款。

另一外在條件，是轉按時市場按息仍大致維持不變。萬一屆時新造按息大幅上升，例如由現時的P-3厘升至P-2厘，轉按亦難以大幅節省利息支出。

最後，置業人士要順利轉按，個人亦要維持良好的還款紀錄。如果借款人原先的一、二按沒有準時還款，有關紀錄會儲存在信貸資料庫中，將嚴重影響日後任何貸款的批核。

原文刊於iMoney 2013年2月23日

家庭負債的啟示

農曆新年前後，樓價持續上升，多名財金高官再次發出警示，提示買家留意市場風險。當中除了老生常談的「一旦利率上升，供款將增加」之外，較值得留意 的是金管局總裁陳德霖提到，現時本港家庭負債佔GDP的比例已升至近年高位，似乎試圖以數據證明港人已超借，但我們認為有關數據並不足以反映全局，亦難以 證明港人已進入超借局面。
有關「家庭負債」，金管局是將「未償還按揭總額」加上「未償還信用卡貸款總額」，視為本地家庭負債的總額。再將家庭負債與GDP數據比較，便可得出「家庭負債佔GDP」的比率。
原則上，GDP可代表整體香港收入，家庭負債佔GDP比率愈低，代表香港家庭負債愈低，償還能力愈高。根據金管局的數據，1997年樓市高峰期時， 本港家庭負債佔GDP 48%，2002年為近年高峰，比率升至60%。2012年底，比率回升至59%，貼近2002年高位。
經濟增長與經濟收縮期數據意義不同
有關數據完全正確，但未必可直接得出「一般香港家庭負債偏高」的結論。由1997至2002年，家庭負債佔GDP比率上升，大環境是1997年後經 濟收縮，GDP回落。簡單來說，1997至2002年，港人收入下跌6.7%，而債務增加16.6%，那自然不是一個健康的現象，甚至反映部分家庭以貸款 渡日。
但2002年至今，經濟在持續擴張，2012年，香港GDP較2002年上升59%，而家庭負債上升56%。換算下來，雖然「家庭負債佔GDP比率接近」，但那卻是伴隨經濟增長而出現的貸款增加，本質上較為「健康」。
另外必須要留意利率的因素，2002年時，最優惠利率大概維持在5厘水平，當時一般新造樓按利率為P-2.5厘，表面看與現時新造按息接近。但要留 意，2002年時，香港處於通縮階段，以當年年底通脹率為-1.5%計，2.5厘的按息，實質利率為4%。2012年底，基本通脹率為3.8%，按揭實質 利率-1.65%。
實質利率低，對借款人有利，自然吸引一般家庭多借，至少是減少提早還款；此是現時家庭負債偏高的重要因素。比較數據時必須留意，同樣是收入100元，有60元債務，在通脹期與通縮期的意義完全不同。
貸存比率揭示另類風險
我們也希望指出，要判斷香港整體負債是否偏高，除了「家庭負債佔GDP比率」，也需留意其他指標。在外國，另一個指標是「政府負債佔GDP比率」，此指標因港府幾乎無債務可言，在香港可忽略不計。此外，「貸存比率」也是一個重要的指標。
1997年6月，香港包括港元及外幣的貸存比率達158%。即銀行有100元存款，貸出了158元。此是典型的超借，金融風暴後，資產價格回落，香港出現通縮，原因之一就是香港要大幅減少債務規模。
1999年初，貸存比率回落至100%，其後數字 輾轉回落，去年12月底數字為67%，體系有100元存款，只借出67元，以Size of Debts貸款規模而言，此是一個偏低的數據。(註：貸存比率67%指包括港元及外幣的數字，單計港元存款及貸款，比率約80%)
當然，貸存比低，部分原因是近年熱錢流入，谷高存款。外來流入的存款，說走就走，可以短時間內拉高貸存比率。不過，在此情況發生之前，以貸存比率為標準，可以說香港整體而言未至於超借。
原則上，我們認同金管局過去多次推出收緊按揭的措施。甚至可以說，有關措施大幅減低未來樓市波動時，對銀行體系的影響是金管局的功勞。但現時是否有 必要再推出更進一步的措施，卻是值得商榷的--以多項標準而言，香港的銀行體系都可說非常穩健。即使金管局本著「小心駛得萬年船」的心態，要進一步收緊按 揭，也應該小心平衡，對自住用家的影響。
另一方面，如進一步收緊按揭，也可能產生另類風險：借款人受指引限制，不能由銀行借取款項，便轉向利率較高的財務機構救援，徒增利率成本。在貸款人角度看，按揭再受限，亦可能被迫開發「高息次按」業務，以種種方式迴避限制，多做財力不足借款人的生意，反過來增加系統風險。

原文刊於信報網站 2013年2月23日

通過壓力測試 不足管理風險

 政府高層多次對市民發出溫馨提示，指出現時樓價升幅脫離基本因素。而最常用的忠告，就是「一旦利率回升，業主的供款負擔將急升」。究竟，利率回升的具體影響有多大？置業人士又應該如何評估利率上升的幅度？
不少人以為，現時申請按揭，借款人需要通過銀行壓力測試，既然可通過壓測，代表借款人已可應對加息的影響，但此恐怕只是一個美麗的誤會。
誤會有兩個層次，其一是壓力測試屬於金管局對銀行的指引，金管局的政策目標，在於管理銀行體系的風險，而不是個別借款人的風險。壓力測試要求，當現行利率 上升2厘時，按揭月供不逾借款人月入的六成。就算「供款佔月入六成」，只要借款人繼續供款，銀行並不會有實際的損失；再加上$600萬以上物業按揭成數的 限制，借款人甚至斷供，除非樓價大跌，否則銀行亦不會出現巨額壞帳，銀行體系的風險可算獲有效控制。
但對個別借款人來說，「供款佔月入六成」已屬嚴重偏高。借款人為免影響信貸紀錄，可能會節衣縮食繼續供款，但已嚴重影響日常財務狀況。
回顧歷史 美息正常水平為5厘
第二層的誤會，是指「按息上升2厘」的假設。在聯繫滙率制度之下，港息主要跟隨美息走勢。回顧近20年的美息走勢，對未來息口變化有一定啟示作用。
現時美國聯邦基本利率處於0至0.25%水平，上世紀90年代後期，美息大致處於5至6厘水平；2000年後，因科網股爆破，聯儲局為刺激經濟，觸發減息 潮，將利率由6厘多輾轉推低至2004年的1厘水平。2004年後，美息回升，由1厘上升至2006年後期5.25厘水平。2008年後，因應次按危機， 聯儲局多次減息，令美息處於現時低位。
2006年時5.25厘的美息，較現時高約5厘，這大致也是90年代後期的美息水平。如美國經濟持續好轉，美息將逐步回升至5厘水平，此實際上只是「回復正常」。「按息上升2厘」對借款人來說，已是一個較為樂觀的假設。
息口升3厘 負擔比率升至65%
簡單來說，壓力測試（現行按息上升2厘，供款不逾借款人月入六成）並不是理想風險管理工具。引用高官常用的例子，在現行利率下，收入處於家庭月入中位數的 家庭，以「一般條件」（現行利率2.1厘，七成按揭，20年還款期。）購買「一般單位」，供樓負擔比率已達50%。而高官所說「一旦利率回升」，是指其他 條件不變，而按揭利率上升3厘，負擔比率將升至65%的高水平。如果參考美息近十多年的平均水平，假設美息上升5厘，上述家庭的供款負擔將升至76%左 右。
需要強調的是，我們不是預言美息將在短期內上升5厘；我們更不是建議置業人士不要借錢買樓。我們是要指出，「通過壓力測試」只是一個極低的標準，不足以作 為借款人的唯一風險管理工具。所謂「作最好的準備，作最壞的打算」，置業人士在借入按揭時，不妨參考過去多年的平均利率走勢，估算自己在財務上是否有足夠 能力，應付未來按息一旦上升時所帶來的衝擊。

原文刊於置業家居 2013年2月23日

註#文章刊登前一日，金管局收緊壓力測試，標準由現行按息加2厘，提高至現行按息加3厘。

美國如何加息？

 本地房屋供應在中短期難以大幅增加，未來左右樓市的一大變數便是利率-低息環境如維持，樓價難以下跌；相反，如息口回升，將增加供樓業主負擔，不利樓價。問題是：利率何時回升，升幅又有多少？
如果香港聯繫滙率制度不變，港息走向事實上由美息主導。聯儲局去年一度表示，低息政策會維持至2015年。去年年尾，聯儲局的「承諾」有變，將利率政策與 失業率及通脹率掛鈎，即「如通脹率高於2.5%、失業率低於6.5%時，會考慮加息」。眾多分析將焦點集中在「失業率要何時才回落至6.5%」。我們嘗試 以另一角度討論此問題。
首先，「如通脹率高於2.5%、失業率低於6.5%時，會考慮加息」是一個承諾。但人的承諾往往未必可信。遠的不說，聯儲局原本「低息政策會維持至2015年」的承諾便早已修訂。至於聯儲局最新「考慮加息」的條件會不會再修訂，問題便關乎美國國家利益。
美國負債多，不欲加息？
網上一個流行的觀點，大致意思是：美國今日欠債累累，而美國此個大債仔，卻同時有制定利率的權力。現時美國國債總額已逾一年GDP，不會主動加息。
其中一個「證據」是近年美國的國債利息支出。以上一個財政年度（美國財年為10月至翌年9月）為例，美國支付國債利息為3,598億美元，創近年新低，較 前一年度下跌20%。此種觀點認為，聯儲局加息，也會令國債利率上升，美國因債台高築，事實上不可能大幅加息，因為加息意味美國的國債利息支出增加。
表面看來，此一理論十分合理，如果一個人有大筆債務，又神奇地可決定利率，當然會將利率壓得愈低愈好。
但上述理論有一個盲點：美國政府及聯儲局並沒有能力完全控制美息。美國財政部發債，聯儲局發行新鈔購入，聯儲局自然可以不問票面息口購入國債。但當聯儲局 改行緊縮措施時，除了上調聯邦基金利率，也需要拋售手上的國債，吸收市場上的資金。關鍵是，聯儲局要賣出持有的國債，也要看買家是否接受。
信貸評級同樣左右美息走勢
如果美國國債總額持續增加，有可能引發信用評給下跌。美國國債的買家將要求更高的息率以平衡風險。當中的關鍵，便是信貸評級。美國國債持續增加，評級機構 如認為美國償還能力有問題時，便可能將美債評級下調。美債買家便會要求較高的利率以抵銷風險。因此，理論上美債利率並非美國聯儲局/政府完全自主。
現時對後市樂觀一派認為，上月美國失業率回升，意味美息未有上升條件。聯儲局將利率政策與失業率及通脹率掛鈎，事實上不代表美國可提早在2015年前結束低息環境。但必須留意，美息走向，並不是100%由聯儲局主導，當市場懷疑美國的償還能力時，美息將受帶動回升。
回到文首的問題，美國何時加息？不知道。表面看，美國失業率在未必可在2015年前跌至6.5%水平，按現時聯儲局的政策，代表低息環境會持續。但如果美 息是因信貸評級下跌而受拉動上升，那升幅便可能較一般人估計的為高，例如會高於2004至2006年，累計上升約4厘的水平。
現時的利率環境極度偏離歷史平均水平，表面上，此環境對借款人相當有利；但低息環境已維持5年，未來按息上升的空間，絕對比下跌的空間大。如果未來按息上升，遇上資產價格回落，現時在低息借入大額貸款的買家，財務將受嚴重影響。
我們並不是主張借款人不要借錢，但任何人在現水平增加借款規模，都必須留意，利率一旦回升時，自己的償付能力。

原文刊於經濟日報網站 2013年2月20日

維持良好信貸紀錄

物業按揭是一般貸款中利率偏低的一種，除置業時可透過按揭融資，減少首期開支，也是不少創業人士的資金來源，必要時也是業主可套現的途徑。

按揭與私人貸款最大的分別，是按揭有抵押貸款。在香港，一般住宅按揭成數為抵押品的五至七成。對貸款人來說，由於有抵押品，加上物業流通率（即變現能力）高，歷來按揭壞帳率相對地低，令按揭貸款利率亦較低。

業主要靈活運用按揭，亦需要滿足一定條件。除「壓力測試」外，亦要良好的信貸紀錄。如借款人的信貸紀錄欠佳，即使手持物業有價，亦未必可以取得市場最優惠條件的按揭貸款。
如曾與任何貸款機構出現糾紛，又不確定有關資料會否出現在信貸紀錄中，可自行向有關機構查閱信貸紀錄。

原文刊於晴報 2013年2月19日

業主=河蟹對象？

梁振英施政報告主要內容環繞房屋及土地供應，此外，他也提到了「協助中產置業」的目標。句子被輕輕帶過，但意味深長。

表面看，政府一方面認為樓價持續上升，風險增加；藉增加供應以調控樓市，另一方面又打算「協助中產置業」(入市便要承擔風險)，兩個目標似乎自相矛盾。

我們懷疑，協助中產置業的目標，可能與一些故老相傳，又或是根本的意識形態有關：有樓者在政治上會較保守，比起租客會更為配合政府施政。如果政府希望社會較「和諧」，便會鼓勵市民置業。

上述觀念的一種演繹是：有樓者會希望資產升值，加上背負樓按債務，不大可能希望社會動盪，也不會做「反艇」(rock the boat) 動作。相對而言，現時對社會最不滿的是薪金追不上樓價，難以上車，唯有居於父母家中，又或屈居劏房的一群。

香港回歸以來，經歷三位行政長官。三人在房策上的差異，除了大環境(如當時樓價左右政府房策)外，似乎亦與他們政治取態有關。曾蔭權在2005年接任行政長官，由於是承接董建華第二屆的餘下任期，曾氏沒有什麼政綱可言。

到了2007年，曾氏競選連任時，便拋出一系列的施政目標。曾氏在房屋土地發展上無所作為，任內卻容易讓人記其放任式的營商環境，如發水樓、雙非產子買醫療等。不過，以「起錨」為口號的政制發展，卻在多方協調下有所寸進。

相對來說，董建華在任期內，以至梁振英的首份施政報告，都沒有將重心放在政制改革；但卻不約而同提出，協助市民置業的目標。雖然「樣本」不足，但暫時來說，在政制發展上被視為保守的行政長官，較傾向協助市民置業。

背後的原因，可能是行政長官或多或少相信「業主較保守」、「置業比率愈高，社會愈和諧穩定」有關。即有人認為業主群正是河蟹對象。

我們既不是三位肚中虫，難以確定「鼓勵置業」與「政治保守」之間的因果關係。表面看來，有樓按在身的業主，似乎沒有誘因去參與令社會「不和諧」的活動，但有關論點與現實數據並不吻合。

置業比例 社會紛爭同步上升
根據2011年人口普查，香港居於自置物業的家庭比率為52.1%，數字比20年前的42.6%已有明顯增長。但大多數人應該同意，現時社會爭議，或者更直接的，市民上街遊行，表達不滿的活躍程度較20年前更高，香港沒有因為置業比例上升了，而更「和諧」。
與其他國家比較，新加坡自置比率達88%，社會的確「和諧」，未見太多爭議。但香港人熟悉的英國，據BBC報導，2011年英格蘭的自置比率為66%，較香港為高，在歐洲算是中遊水平，但英國人示威、罷工仍然普遍。

我們不知道，是不是置業比率高一點，對政府反感的人真的會少一點。但值得留意的是，董建華、梁振英都是在樓價相對偏高的時候，提出「協助市民置業」的目標。
吊詭的是，置業者在購入物業後如樓價下跌，恐怕怨氣會較未入市時更大。更值得留意的是，如果執政者真的計劃增加置業比率營造和諧社會，他們便欠缺誘因壓下樓價。

原文刊於信報網站2013年2月16日