預先張揚的加息

本周有兩家大銀行高層表示，由於按揭貸款風險加權比率上升，銀行資本成本增加，新造按息將趨升。我們曾指出，香港的按揭市場實際處於寡頭定價局面，如果大行帶頭，整體按息將無可避免地上升。今次預先張揚的加息，應與金管局的措施有關。

早前政府及金管局再次出招遏抑樓市。市場焦點集中在印花稅加倍、調升壓力測試標準及收緊按揭保險；至於金管局另一項措施，即要求實施「內評法」的銀行，批出住宅按揭貸款風險的加權比率下限定為15%，便被較少人提及。其實，此是一項相當重要的改動。
過去金管局多次收緊按揭指引，有多重效果，包括令透過按揭入市的買家，其槓桿比率下跌、買家需準備更多首期。近幾年樓價急升，新批按揭成數維持在5成多，已說明措施有一定效果。

但按揭業務向來為銀行主要貸款業務之一，收緊按揭成數，代表整個樓按市場規模縮減，2012年全年新取用按揭貸款額為1918.54億元，較2011年減少15.8%。
本來，按揭市場規模縮減，銀行又找不到其他業務替代，為了維持按揭業務，銀行理論上會增加減息壓力。

最優惠利率按揭(P按)的利率早已觸及金管局指引，已不能下調，銀行在去年中後期，已推出拆息加1.7厘的拆息按揭(H按)，按息略低於傳統的P按；反映按揭市場的競爭激烈。
如果持續收緊按揭、提高壓測標準，加上政府調高印花稅，理論上會令成交量減少，按揭市場進一步縮減。銀行有更大的壓力減息搶按。

金管局要避免銀行搶按，本來可簡單將按揭利率下限修訂，例如將H按的下限，加高至H+1.7%，令銀行不能再減息。但此舉極可能被輿論批評「明益」銀行，政治上不太可行。
金管局要求，實行內評法銀行(實行此方法的銀行，在香港按市市佔率逾8成)調高住宅按揭貸款風險的加權比率。之前使用內評法的銀行，一般住宅樓按風險加權比率為10%，現時有關比率調至15%，代表銀行需預留多一半資金應對風險。

如果銀行資金規模不變，可貸出的按揭款項便會減少，結果是消減了銀行減息搶按的壓力。現時甚至有銀行順勢表示，資本成本上升，或會上調按息。

我們曾指出，金管局連串措施的目標，是要控制銀行體系的風險，以現時新批按揭平均成數5成多計，樓價即使下跌3、4成，也不會出現大量負資產，影響銀行按揭資產質素。
新招數要提高按揭貸款風險的加權比率下限，不單進一步降低體系風險(當按揭貸款有壞帳時，銀行內部有足夠的資金應對)；也同時減少了銀行跑數壓力，避免出現按揭減息戰，最終刺激樓價上升的局面，可算一舉兩得。

原文刊於信報網站 2013年3月9日

資金規模不變 銀行可貸出款項減少

上周五政府再出招遏抑樓市，當中金管局除了收緊按揭貸款壓力測試標準、將工商類物業按揭成數劃一至四成外，亦提及實施「內評法」的銀行，所批出的住宅按揭貸款風險加權比率為15％。
內 評法是據巴塞爾協定，銀行自行建置風險評估模型預測風險大小，來計算及提取適足資本信用風險的標準。之前一般使用內評法的銀行，住宅樓按風險加權比率普遍 低於10％，假設銀行的按揭貸款100萬元，風險加權比率為10％，即有10萬元為「風險加權資產」，若資本充足比率要求為8％，便要預留8,000元支 持100萬元的借貸。
金管局將住宅按揭貸款風險加權比率提高至15％，銀行便需要預留更多資金支持按揭貸款業務。簡單而言，銀行資金規模不變，可 貸出的按揭款項便會減少。此舉是直接收緊按揭成數外，金管局另一限制按揭風險的措施。此外，由於銀行需預留更多資金，亦削減了銀行以減息招徠生意的動機。

原文刊於晴報 2013年2月26日